Jämföra bostadsrätter med olika månadsavgift?

Precis, och jag tycker att det borde finnas modeller för att räkna ut en rent teoretisk grov uppskattning av hur mycket högre pris lägenhet 1 "borde" ha jämfört med lägenhet 2, givet att avgiften är 2000 kr lägre

Det skiljer som sagt hela 350 k i pris mellan lägenheterna. Frågan är om det är värt att betala 350k mer för att få 2k mindre i månadsavgift, allt annat lika. Typ, om jag vill ha exakt samma månadskostnad i lgh 2 som i lgh 1, hur mkt bör man höja/sänka köpepriset om avgiften höjs/sänks X kronor?

För mig är det en nobrainer. Vid 5% ränta så är det 17000 mer om året och efter ränteavdrag bara drygt 12000, för den som kostar 350K mer. Skillnaden i avgift är hela 24000 om året. Redan från början tjänar du en tusenlapp i månaden på att köpa den dyrare.

Jobbar du ordentligt på att amortera ner lånet så börjar du snart tjäna ännu mer.

Utan att ha gått igenom föreningarnas ekonomi (vilket jag förutsätter att du gjort dock, innan dess ska du inte köpa någon av lägenheterna) kan det som tidigare nämnt även vara så att du sitter med en säkrare deal på den dyrare lägenheten, då avgifterna ofta indikerar vad föreningen sitter med för lån (behöver inte alltid vara så, men det är en indikation).

Tack för svaret. Så din beräkningsmodell är alltså följande:

Skillnaden i avgift per år - (Skillnaden i pris * räntenivå * ränteavdragsnivå):

24000 - (350 000 * 0,05 * 0,7) = 11750 kr skillnad i boendekostnad per år.

Dock får man komma ihåg att det krävs större kontantinsats och att man är mer exponerad mot ränteförändringar om man köper en dyrare lägenhet. Skulle räntan få för sig att öka med 3% så är större delen av kostnadsskillnaden mellan lägenheterna borta i denna jämförelse.

Kan ju poängtera också att i verkligheten så är lägenheterna självklart inte exakt likadana, utan det finns några faktorer som kan motivera skillnaden i boendekostnad

Visst är du mer exponerad mot räntehöjningar, men att räntan skulle dra iväg mot 8% den närmsta tiden tror jag inte på. Är marginalerna tighta så är det förstås något att tänka på dock.

Vad jag ville påpeka var mest att det finns mycket at tjäna i framtiden på att ha låg avgift om man har utrymme att amortera ordentligt.

Nej det finns inte modeller eftersom att vad priset landar på avgörs vad det finns för betalningsvilja av intressenter just nu. En bostad kan skjuta ihöjden om det vid ett givet tillfälle finns två mycket sugna spekulanter som budar mot varandra medan priset vid ett annat givet tillfälle inte skjuter iväg i höjden för att det enbart finns en intresserad spekulant, som teoretiskt hade kunnat betala ett högre pris.

En annan sak som kan göra att två helt identiska bostäder har olika utgångspris är vilken mäklare man använder. Vissa mäklare har lägre utgångspriser än andra. Dvs inget som går tt bevisa med en formel.

Om du kan länka till annonserna så skulle det gå att förklara vad skillnaden i utgångspris beror på.

Nej din uträkning är felaktig. Du kan inte bara räkna på mellanskillnaden på priset utan ska räkna på skillnaden i hur mycket du behöver låna upp. Sen kan det ju även vara så att du kan uppnå en lägre belåningsgred om du köper den billigare och därmed får en ännu lägre räntekostned.

För att minska risken att räkna fel råder jag dig att inte ta genvägar utan istället räkna ut totalkostnaden per objekt från scratch och sen jämföra.

TS var inte ute efter en deskriptiv modell för att till 100 % predicera utfallet på en given bostadsförsäljning, utan en normativ rationell beslutsmodell för att hjälpa till att välja mellan två lägenheter med de specificerade egenskaperna, allt annat lika. Brist på modeller finns det inte, och TS sätt att resonera liknar en vanlig "expected value"-modell.

Ok, men jag menar att det inte finns någon sådan modell som har någon vidare träffsäkerhet eftersom att det finns 1000 och åter 1000 parametrar som påverkar priset både hos objektet i sig(gata, våning, standard, vädersträck, underhåll, renovering potential osv) och hos köparen(budget preferenser om inredning och material, tidshorizont, behov osv). Om du nu menar att det finns en sådan modell så kan du ju hosta fram den.

Jag vill ge lite perspektiv här, utöver månadsbetalningarna.

Vad beror månadsavgiften på?
Hur kommer majoriteten att rösta angående månadsavgiften och sånt som påverkar den framöver?

Man borde väl räkna sin andel av föreningens lån som sitt, man är ju via månadsavgiften lika räntekänslig för den delen som för sitt privata lån. Men därutöver även väga hur mycket som konsumeras i underhåll och reparationer. Det beror ju inte bara av fastighetens fysiska egenskaper, utan även av kommande föreningsmajoriteters ambitioner och preferenser.

Det är inte lätt att jämföra. Jag har sett en förening i Stockholmsområdet där man kan köpa en tvåa för ynka 200 000 kr, men månadsavgiften var 7 000 kr! Nån slags satsning på att få in folk utan mycket kreditvärdighet, gissar jag. Där borde man nog tänka längre än nån annuitetskalkyl, för det kan finnas anledning att tro att antagandena bakom beräkningsunderlaget förändras.

Nu är det ju styrelsen som sätter avgifterna och inget som man röstar om bland medlemmarna (som tur är, då de flesta inte ens skulle förstå vad det var de röstade om), men i övrigt har du självklart rätt. Föreningens lån belastar självklart medlemmarna i slutänden.

Måste säga att jag tycker det är skrämmande att ingen har frågat vad avgifterna går till? Varför kostar den ena lägenheten 2000 mer per månad? Är elen dyrare? Vatten dyrare? Större trädgård att skötas? Eller att avgiften gå till att betala av lån? Hur mycket av avgift gå i så fall till lån? Vad händer när lånat betalas av? Bli lägenheten billigare då och när bli den det? o.s.v

Varför ser man bara vad lägenheter kostar och månadsavgiften men aldrig bestånddelarna i den? Borde det inte vara standard att deklarera månadsavgiftens beståndsdelar i alla lägenhetsannonser?

Det är standard att höra sig för angående föreningens ekonomi om köparen har frågor kring vad de anser är hög avgift.

Det är omöjligt att svara på eftersom du slänger in brasklappen "någon vidare träffsäkerhet" (no true Scotsman?). Ja, givet en enorm mängd data så kanske alla dina 1000 parametrar kan visas ha en effekt, men har de någon praktisk effekt sett till deras effektstorlek? Simpla modeller kan i många fall vara lika bra som superkomplexa modeller (c.f. Gigerenzers "fast and frugal heuristics"). Medelpersonen tar knappast hänsyn till 1000 olika parametrar när denne gör ett beslut oavsett, och dessutom efterfrågade TS beslutshjälp för de två alternativen vad gäller de priset och månadsavgifterna "allt annat lika".