Huslån ?

Hej!

Har precis köpt ett hus och tagit ett lån på 1Mkr. Banken föreslår att jag delar upp lånet i tre delar. alltså:

topplån 100 000. rörlig ränta.
bottenlån1. 450 000kr bunden ränta, 5 år.
bottenlån2. 450 000kr bunden ränta, 3 år

Jag är inte insatt i det här alls och undrar om jag borde köra på detta, Någon som har bättre förslag?


/Ninja01

Rörligt hela vägen har jag alltid kört på, har du råd att ta "topparna" så kommer det löna sig i långa loppet.

Har också funderat på det men eftersom Sveriges ekonomi går uppåt kommer förmodligen räntorna också göra det. frågan är bara när och hur mycket. Inte lätt att ta några beslut!

Den största fördelen med att köra rörligt rakt av är att du kan byta bank precis när du vill. Därmed vågar inte banken jävlas med dig. Vi gjorde som banken föreslog för några år sedan och har därmed suttit fast i bankens klor vilket inneburit dåliga villkor. Den rörliga delen var bra ett tag i början men sedan gick räntan snabbt upp så att hela rabatten försvann.

När jag tog lån gjorde jag följande:

Hälften rörligt och hälften 1 år tror jag.

Vi fick en ränta på ca: 2 % på ett år. Rörligt ligger alltid 0,5 % under "vanliga"

Det kommer bli större skillnad när det året har gått misstänker jag

Grundregel nummer ett, gör ALDRIG som banken föreslår. Om du binder på två olika tider ( 5 och 3 år ) så blir det dyrt att byta bank eller vid en eventuell försäljning. Dessa lån kommer bara att sättas om SAMTIDIGT vart 15:e år. Banken är inte din "kompis" utan vill bara snärja dej.

Grundregel nummer två, välj ALLTID bara rörlig ränta. Det blir billigast i längden och då kan du sälja huset eller byta bank när som helst utan trassel. Du kan också göra extra amorteringar för att minska dina räntekostnader. Om du har bunden ränta så är du förhindrad att amortera extra.

eftersom sveriges tillväxt är på frammarch och vi är i en högkonjunktur(räntan är ganska hög nu) så kommer reporäntan att höjas något mer för att senare, om 1-2 å,r vänder det neråt i nästa lågkonjunktur. Kör rörligt nu(alternativ bind direkt i 1-2 år) och bind länge i nästa lågkonjunktur.

Fina grundregler, passar kanske inte alla dock. Så länge man har koll på sin privatekonomi och har goda marginaler så är det väl helt okej som du säger. Vet man att man inte ska sälja på några år och är nöjd och glad med sin bank så kan man ju tjäna på att binda när ränteläget är lågt. Dessutom blir det ju lite felaktigt att säga att de bara sätts om samtidigt var 15:e år. Du är ju inte låst till dessa bindningstider för all evinnerlig framtid.


Att påstå att räntan är ganska hög nu är inte direkt korrekt. Jag skulle säga att den fortfarande är låg, men på väg mot en högre, mer normal nivå.


Bra, du har nästan följt en av tidigare nämnda grundregler, om att aldrig göra som banken säger. Fråga efter råd från andra människor är aldrig fel.

Jag skulle föreslå att du sätter dig ned och räknar på skillnaden i vad kostnaden blir vid olika räntelägen och vad händer om du eller din sambo (om du har någon), skulle bli sjuk eller arbetslös. Och sedan efter det bestämma dig för hur du vill göra. Finns det goda marginaler, ha lånen rörliga och se till att spara undan lite extra slantar när räntorna är låga.

Grundregel nummer tre. Lyssna inte blint på vad flashbacks skribenter säger. (inklusive mig som du inte borde lyssna på alls enligt regel ett)

tack så mycket alla, ska göra som sittorg föreslog, ska sätta mig ner och börja räkna på olika kostnader!

/ Ninja01

Och det tror du inte att banken har räknat med i sina 3- och 5-årslåneräntor? ;D

Jag vet inte om det är de siffror som syns på exempelvis Avanza för räntorna som man skall räkna på men isf brukar väl en del tips vara i stil med:

https://www.avanza.se/aza/aktieropti...ndikatorer.jsp

3-mån ränta 1,75 0,00 05:30
5-års ränta 3,27 0,46 15:51
10-års ränta 3,43 0,29 15:50

https://www.nordnet.se/mux/web/nordnet/bolan.html

3 månader 3,64 %
1 år 4,08 %
2 år 4,38 %
3 år 4,81 %
4 år 5,10 %
5 år 5,33 %

http://www.sveadirekt.se/public/jsp/...parkonto.faces

2.65%


Beroende på vad man nu skall kolla på, om det är 5-årsräntan ovan på exempelvis nordnet eller om det är den på Avanza, så är väl rekommendationen att lägga på 3% och sedan betala det hur som helst, fast resten utöver det rörliga om det nu blir något över "till sig själv" för att sedan ha de pengarna om räntan går upp. Rätta mig om jag har fel och det är Nordnets 5-årsränta men bör gå efter istället exempelvis.

Med tre lån hade du ju fått 3.64 + 4.38 + 4.81% ränta enligt ovan.

Men rekommendationen skulle isf vara att räkna med 3.27+3 = 6.27% ränta och betala/lägga undan så mycket. Sedan bara ha rörliga lån med i det här fallet 3.64% ränta, återstår m.a.o. ca 2.63% som du sparar åt dig själv på det sistnämnda sparkontot till 2.65% ränta att ha som buffert när räntekostnaden stiger.


Tyvärr blir det ju rätt knepigt att räkna på det här sättet och du får ju uppdatera hur mycket du lägger undan emellanåt efterhand som 5-årsräntan stiger.

Snackar vi i månaden så:

En miljon, ingen amortering, tre lån om 333.333 kr.

Delat och per månad:

333333*1.0364^(1/12)-333333 = 994.62358
333333*1.0438^(1/12)-333333 = 1 192.90327
333333*1.0481^(1/12)-333333 = 1 307.52871

Total månadskostnad utan uppläggnings-, avi, amorteringar och andra avgifter:
3495 kr / mån.

Beräknat på 3.27+3% ränta:
1000000*1.0627^(1/12)-1000000 = 5 080.59931
Varav ränta på lånet:
1000000*1.0364^(1/12)-1000000 = 2 983.87372
In på sparkontot:
5 080.59931 - 2 983.87372 = 2 096.72559



Så i exemplet med bankens rekommendation får du en månadskostnad på 3495 kr just nu, i det fall där du bara kör rörligt och sparar till dig själv får du en på 5081 kr istället. I det fallet är dock din faktiska räntekostnad för tillfället bara 2984 kr och resterande 2097 kr är pengar du sparar till dig själv inför tider med högre räntekostnad.



Ovanstående är väl kanske aldrig helt idiotsäkert, och jag vet inte ens om jag gör rätt, men principen är väl något liknande iaf. Det kanske inte låter så lockande eftersom du får betala nästan 1600 kr mer nu, å andra sidan är det ju nästan 500 kr mindre till banken. Ditt val. Amorteringskrav och avgifter tillkommer ju sedan. Vill du kan du ju dock lägga på din egen amorteringsnivå i exemplena ovan, typ säg 2000 kr eller så.

lol @ hög nu och vänder ner om 1-2 år ..

Återstår väl att se .. Riksbanken skjuter väl mot 2.75% till årsskiftet? Mot 1.75% nu ...

Det där har jag ju också läst om. Rabatter som snabbt försvinner ... Alla har ju inte koll på det, så sitter man där blåst av gammelbanken.

Nordneträntan ovan ger ju ingen rabatt men det är ju redan SSABs - 0.1% tror jag. Så den är ju redan rätt låg, har TS blivit erbjuden lägre?

Med tanke på att de där avanza5årblaha+3 är högre än nordnets bolån bundet 5 år så kanske det inte är så troligt att vi kommer snitta det? Iaf inte den närmaste tiden? Så bufferten kanske räcker till. Jag vet inte hur sannolikt det är att den spricker.

Skulle det visa sig att bufferten är för vid kommer du ju mest bli "påtvingad" ett sparande. Vet inte hur hemskt du tycker det är. Eventuellt har du ju pengar kvar i slutändan.