Bostadsbubbla i Sverige?

Att jag inte detaljerar min personliga information är för att jag anser det irrelevant för det jag argumenterar. Jag gör inget anspråk på att tippa om marknaden går upp eller ner, ännu mindre försöker få fram en procentuell avkastning. Det jag intresserar mig för personligen idag är robusthet mot avvikelser, vilket gjort det naturligt att jag uppmärksammat vilken dårskap till kalkyler folk ställer upp.

Men man kan nog gissa sig till att om jag satt på 20 miljoner i kapital skulle jag även intresserat mig mer för procentuell avkastning och det är inte omöjligt att Stockholm skulle varit en intressant marknad. Som jag påpekat förut är inte slutsatsen av mina resonemang att det alltid är fel att göra (rent monetärt syftade) investeringar i lägenheter, det är bara fel för de flesta och i de flesta omgivningar.

Missförstå mig inte, jag tycker du har en (förvånande) vettig slutsats i att sälja och diversifiera kapitalet. Den rimmar bara illa med dina i princip löften om att bostadsmarknaden kommer att fortsätta slå vilken kalkylränta som helst.

kan du komma med något konkret istället för ordbajseri, hur mycket till går det upp i sthlm i procent innan det planar ut, eller faller, hur mycket faller det, och när, och vad blir den utlösande faktorn?

jag tror 15% till, planar ut 2015-2016, inget ras kommer inom 5 år.

Köpte en 1a för 8månader sedan, 20min ifrån huvudstaden med pendeln, och har nu skrivit på försäljningskontrakt. Pris? Tja, 300.000kr mer i försäljningspris på jmf med det jag gav för lägenheten.

Tror inte priserna kommer gå så mycket mer upp, kanske något mer. Det är valår, det byggs bostäder för fullt, och jag vill inte sitta där och trycka med lån upp till halsen när alla bostäder kommer sjunka i värde. Kommer försöka hitta något att hyra och om flera år när samma grej inträffar igen så är det bara försöka köpa in sig billigt och sälja dyrt igen.

Detta är definitivt en bubbla, det är inte hela sanningen om man skyller på tur med det jag fick för lägenheten på den korta tid jag bodde här.

vad kostar det för dej att hyra jämfört med din ägda lgh, och var ska du hyra? hur mycket kommer det att rasa och när? vad blir utlösande faktorn?

Ja 20 min med pendeln som ökar så kraftigt kan absolut vara lite väl dyrt till slut. Om priserna går ner, så kommer det att rasa lika brant som det stigit skulle jag tro.

Små lägenheter har stigit med hundratals procent på bara fem år i ytterförorterna med pendlingsförbindelse. Galet är bara förnamnet.

Däremot tror jag att innerstaden och nya lyxområden nära innerstaden kommer att vara lite mer "safe haven". Bubbla är inget bra ord eftersom det inte finns så mycket som kan "agera nål". Priserna går nämligen att förklara fundamentalt.

Det är ju lite så och sen ska man ju få en hyresrätt också till en rimlig kostnad, vilket inte är det lättaste idag om man inte köat i 10 år minst.

Det värdelöst med en procentsats från mig eftersom 1) alla gissar bara, och 2) jag har som sagt inte ens analyserat förväntad avkastning vilket gör det ännu dummare att komma med en viss procent. Men här kommer mina tankar. Långt inlägg kommer du dock inte undan, jag gillar området.

I stora drag gissar jag att marknaden går upp under våren och att vi får en utplaning under sensommaren och hösten. Gissningen för året är god avkastning (givet att vi hittar köpare!). Gissningen är vidare att vi relativt snart, låt säga inom 2 år, kommer se långa perioder där det är väldigt problematiskt att sälja. Detta behöver inte innebära att priserna går ner, åtminstone inte mycket. Men det är likväl ett stort problem för de allra flesta eftersom de plötsligt låst hela sitt (och sitt lånade) kapital och banken har svalt nyckeln. Ajaj. Detta är A till O över vad du inte vill göra med ditt kapital, och A till O till Z över vad du inte vill göra med ditt lånade kapital.

Jag är vidare inte Cornucopia, jag gör inget anspråk på att säga att vi de facto har en bostadsbubbla och att den kommer att spricka den 12e november 2014 klockan 23:30, utlöst av en ovanligt vacker fullmåne.

Vad jag däremot hävdar är att vi har en utveckling där grundantagandet är att det är en spekulationsbubbla (varför har jag dragit tidigare). Vad det innebär att ha en bostadsbubbla är extra extrema konsekvenser när marknaden vänder, både för landet i allmänhet och för drabbade individer i synnerhet (lycka till att magpumpa ut nyckeln från den där banken). Här kommer Sveriges höga belåningsgrad in och berättar att situationen är riktigt, riktigt jobbig.

Till detta hör att oavsett hur marknaden ser ut har jag en lite annan syn på dessa köp-kalkyler än den generella svensken. Den generella svensken ser knappt att kalkylen och investeringssituationen ens är konkav (begränsad uppsida samt bottenlös nedsida för de utfall som ligger utanför ditt konfidensintervall). Detta gör skillnaden till hur jag ser det häpnadsväckande stor, kalkylens konkavitet är nämligen mitt största fokus för den här typen av investering.

Jag tycker självfallet att det är jag som har rätt och att de flesta andra inte vet vad de pysslar med (annars skulle jag ju inte ens ha denna inställning till kalkylen). Jag har även en hel del stöd för detta, både logiskt och teoretisk, och jag har inte hittat någon anledning till varför det är fel. Vidare är det intressant att de amerikaner jag pratat med till skillnad från svenskar plötsligt fångat in den här konkaviteten i kalkylen (även om de inte nödvändigtvis kallar det så). Jag tolkar det som att intuitiva kalkyler görs baserat på modern historik och de råkar bara lägligt nog ha ett tail-event i sin historik, Sveriges senaste tail-event ligger för långt tillbaka i tiden. Eftersom tail-events till sin natur är ovanliga ska inte detta spela någon roll i analysen och skillnaden är alltså snarare att amerikaner har tillgång till bättre information än svenskar har.

Ska jag gissa prisfall (rejält sådant alltså, inga smådippar) gissar jag på..... innan 2030. Notera att detta är en gissning med värderad sannolikhet över 50%. Så för att ge en roligare gissning kan jag slänga ur mig något mer givande: jag tror att sannolikhet för rejäl dipp före 2018 över är över 15%, före 2016 över 10% och före 2015 över 3%. I ett land fyllt av konkava kalkyler är detta vidriga siffror.

För att ge en bättre bild åt dem som tycker dessa tre procent är fåniga, så är 3% en tillräckligt stor siffra för att fångas upp av ett rimligt konfidensintervall för den här typen av investering. Det vill säga: givet mina siffror ska många stockholmare i sin kalkyl haft ett tydligt utfall innanför sitt konfidensintervall som säger "ditt ekonomiska liv är förstört inom ett år, du kommer aldrig ikapp detta".

Vad jag tror utlöser prisfallet? Höga priser/övervärderad marknad. Duh.
Precis som varje gång något speciellt händer på en marknad kommer Aftonbladet nämna en utlösande orsak och många här inne kommer att haka på. Vid nästa bubbla kommer ni sedan peka på och minnas den här så kallade utlösande faktorn. Sanningen är att en övervärderad marknad inte behöver en utlösande faktor, vi ska ned till normalläget och därmed basta. Jag ser ingen poäng i att skylla på den sista droppen i bägaren bara för att den landade sist.

På samma vis som priserna ska ned (om vi är övervärderade) så ska dock räntan upp. Så vill du ha något så kan vi väl säga att en god anledning till att den här marknaden förr eller senare kommer wobbla är att räntorna förr eller senare går upp.

Har stått i hyreskö i en kommun i sthlms län där jag skulle få hyreskontrakt rätt omgående. Har inte dykt upp ett bra objekt än men det lär komma inom ett par månader då det kommer rätt ofta. Flyttar till morsan under tiden där jag pröjsar 2000 i månaden tillsvidare (50/50). 1or att hyra kostar alltemellan 2,5-5,0 beroende lite på skick och läge.

Resten kan jag inte svara på. Bostadsbyggen är på G, samt planer börjas sättas igång överallt i sthlmsområdet, bostadspriserna kommer nå en topp relativt snart, och kommer därefter att vända nedåt. Det säger sig självt, allt handlar om tillgång och efterfrågan. När tillgången av 1or och 2or i pendlingsavstånd till sthlm kommer att öka så kommer priserna sjunka.


Tror detsamma. Jag håller dessutom med dig om att innerstaden inte kommer drabbas lika hårt av en eventuell spricka av bubblan. Det är ALLTID attraktivt att bo i centrum. Kanske att priserna bara planar ut därinne. Priserna i förorterna är dock så otroligt överhypeade (speciellt små) att en värdeminskning kan gå rätt så snabbt.

Håller förövrigt med om att de mest attraktiva områden och lägenheter förmodligen förblir "överprisade" (och därmed inte överprisade sett till sitt klientel, det blir ju en nisch-marknad...).

Dessa ägs dock generellt av människor med väldigt starkt kapital. Så de är i princip inte inblandade i den här cirkusen.

Lite så är det. Dessutom måste man ändå kunna väga in att folk faktiskt har pengar. I vissa nyare områden nära stan tror jag att priserna kommer att stiga ganska bra på bara några år.

Detta eftersom de gamla pensionärerna i dyra villor i närliggande områden förr eller senare kommer att behöva flytta. Och var ska dessa bo kan man ju undra? Och har dom pengar? .... Absolut!

Många här på flashback verkar göra misstaget att utgå från att alla har samma ekonomiska sits som sig själv. Så är det verkligen inte.

Med andra ord, vi är flera som tror på bubbla. Men vi vet inte när den spricker och vilka konsekvenserna blir, hur svåra de blir.

Men att det sedan fem decennier är populärt för vissa att bo centralt, tex singlar eller par utan barn men med med bra inkomster, det är inget som har med tråden att göra. Bubblan blir inte mindre för detta.


Du, Kurt-Sune. Det är faktiskt svenskar som du skriver om. Det svenska folket. Det hör inte till tråden men systemet är sådant att det är väldigt oklart vad framtidens pensionärer kommer att ha råd med. Bedövning hos tandläkaren? Tandläkarbesök överhuvudtaget? Tänker vi mer aktuellt kan vi ägna en tanke åt våra ungdomar. Jesus, de har blivit drabbade och akterseglade sedan krisen började 2007 och nu är det bemanningsföretag eller Norge som gäller för dem. Var finns styrkan där som ger den svenska bostadsmarknaden energi?

Barnfamiljerna då, rika som troll? Nej. Som vanligt i valrörelsen kommer dessa stå i fokus. Löften om hundralappar här och där i höjda bidrag...Dessa kommer att ta emot det lilla som erbjuds för att dryga ut notan på...bilen...kläderna...maten.

Kurt-Sune, tillbaka till verkligheten om jag får be.

Men herrregud jag talar om pensionärer som har en villa med ett stort kapital i botten. De kommer att ha råd att gå till tandläkaren varje dag om de så skulle vilja.

Jag pratar inte om alla områden och familjer. Jag pratar om vissa enstaka områden där priserna fortfarande kan gå upp.

Jag är i verkligheten och i verkligheten finns folk med pengar. Varför kan du inte inse det?