Bostadsbubbla i Sverige?

Jag kanske inte tror på någon bubbla men jag kommer verkligen inte köpa något nu.
Kommer nog försöka hitta något att hyra.

MrOaiki, Rappy och du missar poängen. Tillgången på krediter har förändrats, det är idag dyrare och svårare att ta ett lån även om räntan tillfälligt är lägre. Även om det är bostadsbrist i Stockholm så kommer dessa förändringar att påverka priserna.

Jag tror att vi är inne i en bubbla då priset på lägenheter ökat 8% i år och 12% på villor.

Med den tillväxttakten så skulle en villa på 3 miljoner vara värd 6 miljoner om 6 år!

Om lägenheter fortsätter stiga med 8% per år så är priserna dubblerade om mindre än 9 år.

Priserna stiger och har stigit i en takt som är ohållbar. Frågan är då om vi är inne i en bubbla.

Ja det är vi antagligen då vi under lång tid har haft tillgång till billiga pengar. Billiga pengar blåser upp fastighetspriserna. Det räcker med att en liten andel får svårt att betala räntorna för att priserna ska dala då det blir en negativ spiral ner. Priserna kommer falla ca 30% över en femårsperiod när bubblan väl spricker.

Det enda som talar för att det ej är en bubbla är den rörliga växelkursen. På grund av den så slipper vi spekulativa attacker mot kronan vilket svaras med chockhöjda räntor. Hushållen behöver alltså inte frukta räntor på astronomiska nivåer, räntan lär inte stiga över 10%. Problemet är dock att redan vid 7% kanske t.om. 5% så börjar vissa hushåll få det svårt att betala, kanske kan de inte betala alls.

Då kommer bubblan att spricka.

Jag tror att det dröjer tills räntan ligger runt 5% innan bubblan spricker.

Är det? Hur mycket dyrare?

Tidigare så tilläts bolånetak på ända upp till 95% plus topplån på de sista 5%.
Nu har man satt ett bolånetak på 85% och tagit bort topplånet. Istället så tvingas man ta ett mycket dyrare blancolån på de sista 15%. Dessutom är det inte ens säkert att man får ta ett blancolån på vilket belopp som helst. Därför blir det helt plötsligt färre potentiella köpare på marknaden.

Förutom det så har bankerna förstått att de behöver ta mer betalt för långsiktiga lån, det betyder att skillnaden mellan reporäntan och utlåningsräntan blivit större. Förutom det så kommer basel III-reglerna tvinga bankerna att ta ut ännu mer för att säkra sina tillgångar.

Man kan väl räkna med att dessa förändringar ökar månadskostnaden på 1000-3000kr beroende på situation plus att det blir många som inte alls kan låna till bostad. Och dessa ökningar är baserat på dagsläget, banken räknar ju med att man ska klara betydligt mer än så.

Det som bestämmer priserna är naturligtvis räntan. Om man inte höjer räntan nämnvärt kommer inte priserna falla. Däremot kommer väl inflationen ta fart.
Så då står väl politikerna där och funderar på (visst, riksbanken ska inte styras av politiker men..) om hög inflation eller fallande bostadspriser är sämst för deras opinionssiffror.

Hög inflation är förstås riktigt dåligt för fattiga satar men frågan är om någon bryr sig. Fallande bostadspriser är dåligt för en högljud väljargrupp, dvs folk i 30-årsåldern som håller på att flytta ihop och bilda familj och karriär och hela köret och alltså vill ha större boende. Visst, det bli billigare för dem att köpa en ny lägenhet men tyvärr har de ingen kontantinsats eftersom de inte sålde sitt förra boende med vinst. Min analys är således: fortsatt låg ränta även om det skadar ekonomin. (dessutom får vi i Sverige lära oss att ju svagare kronan är ju bättre eftersom det är bra för exporten)

Precis, så är den utbredda tron och det är i linje med svensk bedrövlig tradition, tyvärr. Sverige fortsätter att konkurrera med lågt pris, istället för att konkurrera med kvalitet. En stark valuta innebär faktiskt två positiva saker som aldrig basuneras ut, förmodligen för att journalisterna både är lama mot politikerna och inkompetenta. 1. Industrin pressas att utveckla nya produktionsmetoder, ta fram nya spännande produkter/tjänster med mera. 2. Importerade komponenter i exportprodukterna blir billigare.

Du har så rätt. Och allt är påhittade pengar, krediter.

SCB vet, titta på deras hemsida. Bostadspriserna/bolånen (för alla lånar ju) har säg dubblerats de senaste 10 åren. Sök nu efter penningmängd på SCB (Excel-arket), och se, den har också dubblerats på 10 år. Alltså, allt är nya påhittade pengar, i form av krediter.

Så varför har folk då inte råd? Jo, tyvärr tjänar vi inte alls dubbelt så mycket som vi gjorde för 10 år sedan. En del tjänar tom mindre, i den här globala konkurrensen. Mäklare och banker däremot, de livnär sig ju på höga priser/lån, de tjänar gott på oss andra. Svensson "vann" budgivningen.

Kalla det bubbla eller inte. Det spelar ingen roll hur stor inflyttningen är, om folk ändå inte kan betala. Vid en viss nivå går det helt enkelt inte längre (att låna mer påhittade krediter), och det borde inträffa när räntan är jättelåg, olika rabatter (ex ränteavdrag, Rot...) höga, amorteringskraven låga, och priserna ändå planar ut. Typ nu alltså, dvs nu är värsta tiden att försöka ha råd med bostadsköp.

Detta är inte bara en svensk tradition. De flesta exportländer kämpar med näbbar och klor för att ha en så lågt värderad valuta som möjligt. Att ha en högt värderad valuta och samtidigt kunna exportera en massa är ytterst få länder förunnat. På rak arm är Schweiz det enda land jag kan komma på just nu som uppfyller det kriteriet.

Min polare behöver flytta från en lägenhet han hyr i andrahand i en närförort till Stockholm. Kontraktet går ut i Mars. Han har stått i Stockholms bostadskön i ca 2,5 år. Det finns inte en chans att han får något i Skärholmen/Husby/Tensta och inåt. Sen gnäller alla som bor bekvämt när man vill bygga på höjden runt/i Stockholm

Jag är totalt medveten om att system har skapat en fruktansvärt känslig marknad.
Skulle något litet oförutsägbart ske med räntan eller liknande (ex möjlighet till 30% ränteavdrag och dyl.) skulle systemet kollapsa. Men sen ska det ju ske också och det kommer att kräva mycket från statens (o liknande) sida att verkställa en sådan dom.

Vad ska min vän göra?

Detta gillar jag

Anders Borg: Ingen bostadsbubbla: artikel från 17 novemeber
http://di.se/Default.aspx?pid=220471__ArticlePageProvider&epsla nguage=sv

Anders Borg orolig för bostadsbubbla - artikel idag (1 decemeber)
http://di.se/Artiklar/2010/11/30/221450/BORG-OROAD-OVER-BANKERS-UTLANING---EKOT/?sr=6&tr=281509&rlt=0

Anders har nog viss ekonomisk historiekunskap så han vet vad som väntar i form av snyft och nedskärningar i det oppositionen kallar välfärden. Frågan är väl om han kan skjuta på Expressens snyftartiklar till efter nästa val eller inte. Han byter nog fot till att det inte kommer att gå nu när även kärnan i EMU utsätts för höjda räntor och misstroende från obligationsköpare/-ägare. Räntorna stiger för alla, och det har inte med vår egen riksbank att göra.

Tyvärr är det som sätter huspriserna idag räntekostnaderna. Den breda massan avser inte att amortera och tror på fullt allvar att de själva avgör hur de (inte) amorterar i framtiden, och därför är vi redan i slutfasen av prisökningen. Det här är en standardmekanism som är i rullning, och slutar på precis samma sätt som alla andra lånebaserade tillgångsbubblor: de spricker.

Efterfrågan på egna bostäder kommer att öka tills pristoppen passerats, därefter kommer efterfrågan att gå ned förutom på hyresrätter.

Förhoppningsvis slipper vi IMF i alla fall, vi har en hyfsat stark exportindustrin. Men ett starkt exportberoende kan ju slå tillbaka om omvärlden ligger i recession under några år.

För övrigt är det lustigt att se hur det argumenteras att "alla vill bo i Stockholm". Det är ju så, som med aktier, att ju fler som redan köpt desto mindre är den potentiella framtida ökningen. Börsen vänder nedåt när alla är fulltankade och uppåt när alla sålt av sina innehav, och detsamma gäller bostäder. Nu tror jag Stockholmarna får kallas fulltankade. De kommer inte att få öka sin upplåning länge till.