Bostadsbubbla i Sverige?

Konkursvarningen från Oscar Properties revisor och påtvingad flytt till börsens observationslista är en stark varningssignal. Och det finns fortsatt fallhöjd i aktien – men även andra bostadsutvecklare ligger illa till. Krisen riskerar även att slå mycket hårt mot köparna av nyproducerat som kan få finna sig i att bli hyresgäster i sin bostadsrätt.

Det finns fortsatt fallhöjd i bostadsutvecklare som Oscar Properties, SSM och Tobin. Det visar SvD:s genomgång av de mest sårbara bolagen i sektorn. Dolda ekonomiska slukhål riskerar att dra med sig nybildade föreningar och därmed ökar risken för stora privatekonomiska förluster för dem som köpt nyproducerat.

Oscar Properties returnerar markanvisning för Kvarnbergsterrassen

Oscar Properties har meddelat Värmdö kommun att dom lämnar tillbaka markanvisningen för Kvarnbergsterrassen.

Markanvisningstävling för Kvarnbergsterrassen genomfördes hösten 2017 och beslut om att tilldela Oscar Properties markanvisningen fattades i november samma år. Vi kommer nu att titta på hur vi går vidare med detaljplanen för Kvarnbergsterrassen, både när det gäller förutsättningarna för arbetet med detaljplanen och också när en ny markanvisning ska genomföras.

Bolånen är bankernas stora vinstmaskin

För stora och säkra kunder som finansbolag, byggbolag och kommuner har låneräntorna gått ner i takt med styrräntan och de kan nu låna till minusränta. Men på bolånemarknaden har storbankerna bildat ett slags oligopol där konkurrensen inte fungerar. Bolåneräntorna har knappt följt med styrräntan neråt alls. Resultatet blir en orimligt hög vinst på bolån till bankerna. Bankerna har kontinuerligt ökat sina bruttovinstmarginaler (utlåningsränta minus finansie* ringskostnader) från cirka 0,2 procent 2008 till cirka 1,7 procent 2017 (se Figur 3). För att utfärda ett bostadslån behöver banken inte göra mer arbete än att kontrollera att kunden har ett fast jobb och ett hus eller en lägenhet som säkerhet. Sedan är det bara att skapa pengar med en tangenttryckning, därefter tickar räntan in. Under 2015 kammade storbankerna totalt hem 35 miljarder från bostadslån via sina dotterbolag som sysslar med bostadslån i Sverige.

Det är snarare så att bankernas vilja att låna ut mer för att tjäna mer pengar skapar en tillgång till billiga och lättåtkom* liga krediter vilket ger kunderna större köpkraft så att säljarna kan öka priserna.
Bankerna har i dag ett egenintresse av att blåsa upp en så stor bostadsbubbla som möjligt och pressa upp priserna maximalt. Ju mer pengar de lyckas låna ut, desto mer ränteintäkter får de. När en bostadsbubbla sedan spricker får hushåll, företag och samhällsekonomin betala priset. Stora mängder kapital går upp i rök. Lånen går däremot inte upp i rök. Många kommer ha kvar stora lån till bankerna på värden långt över bostädernas mark* nadsvärde. Så länge inga låntagare går i konkurs är den enda negativa konsekvensen för bankerna att de inte kan fortsätta låna ut i allt högre takt. I övrigt har en spräckt bubbla inga större negativa konsekvenser för bankerna. Det är bara värdet på husen som faller, inte bankernas lånekontrakt. Bubblor är en vinstmaskin för bankerna.

Har vi en bostadsbubbla?

I Sverige har bostadspriserna totalt stigit med 190 procent sedan 2005, samtidigt som BNP bara ökat 50 procent. Mellan 1995 och 2015 ökade priset på en villa i genomsnitt med 457 procent. Samtidigt har hushållens löneinkomster inte på långa vägar hållit samma tempo. IMF konstaterar i en rapport hösten 2016 att ökningen av priset på bostäder i Sverige är den tredje största i världen i förhållande till löneutvecklingen. Prisökningen på bostäder har varit särskilt snabb i storstäderna. Enligt en rapport från HSB har bopriserna i storstäderna justerat för inflation ökat 600–750 procent de senaste 20 åren fram till 2014. Utvecklingen drivs främst av prisökningen på bostadsrätter. Enligt storbanken UBS ”Global Real Estate Bubble Index” ligger Stockholm i världstopp för risk för bubbla på bostadsmarknaden. Bara London
och Vancouver ligger sämre till. Riksbanken med Stefan Ingves i spetsen har länge varnat för en bostadsbubbla. IMF och OECD har i rapport efter rapport varnat Sverige för en överhettad bostadsmarknad. Länder som liknar Sverige har redan spräckt sina bostadsbubblor. I andra länder föll priserna i samband med finanskrisen 2008 (se Figur 4). Priserna på svensk bostadsmarknad har dock bara fortsatt att öka.

En anledning till att priserna inte föll mer i Sverige var att Alliansen hade tagit bort fastighetsskatten. Värdet på svenska bostäder steg avsevärt över en natt och bostadspriserna kunde vara stabila under finanskrisen för att sedan fortsätta öka. Denna explosiva prisökning kan omöjligen hålla i sig på lång sikt. Vid nästa finanskris finns risk för en betydligt större minskning av bostadspriserna än den som skedde i Danmark och andra länder 2008.

När bankerna bestämmer byggs det för lite

För att byggföretagen ska få lån kräver bankerna ofta att de först har sålt merparten av de ännu inte påbörjade lägenheterna. Veidekkes bank kräver exempelvis att minst hälften av bostäderna ska vara sålda för att lån till bygget ska beviljas. Först när så många lägenheter är sålda att markpris, byggkostnader, räntekostnader för lån och vinst åt både markägare, byggföretag och
bank är tillräckligt täckta beviljar bankerna lånet och byggandet kan starta. Samtidigt som markägare, byggföretag och banker säkrar sin vinst genom detta upplägg står bostadsköparen för hela risken att den bokade lägenhetens värde har minskat vid inflyttning ett par år efter köpet. På så vis begränsas nybyggnationen till en takt som gör det möjligt att upprätthålla de höga
priserna. Markägare och långivare styr alltså hur mycket bostäder som byggs för att maximera sina vinster. Incitamenten vid högkonjunktur driver på mot dyra och alltför stora bostäder, och i lågkonjunktur blir det inga bostäder byggda alls. Det innebär att det reella behovet av mer kostnadseffektiva och framförallt mindre bostäder uppfylls alldeles för dåligt.