Bostadsbubbla i Sverige?

nu är det segt där ute. Denna lägenhet "borde" gå för runt 3 millar

https://www.hemnet.se/bostad/bostadsratt-2rum-hagersten-liljeholmen-aspudden-stockholms-kommun-pilgrimsvagen-54d,-1tr-15606356

Här har vi en speckare som nog har litet ångest:

Pris enl. ek. plan: 7 995' (inga föreningslån om jag förstått det rätt)
Var först till salu för 8 750', sen 7 600', nu 7 395'
36 kvm med egen terrass uppe på Continentals tak.

https://www.hemnet.se/bostad/bostadsratt-1rum-norrmalm-city-stockholms-kommun-klara-vastra-kyrkogata-17,-17-tr-13976295

men speckaren har kunnat tillträda?

Borde ju få in månadskostnaden lätt via Airbnb....men det var kanske inte tanken med köpet.

205 000 per kv/m🤯 och då har den ändå prissänkts med 1,3 milj.

Klagar du över kvadratmeterpriset?

Då har du ju missat:
* lyx, service och bekvämlighet i absolut världsklass
* möjlighet till hotellservice dygnet runt
* VIP-kort till restaurang- och barer
* bostad[en] som tål att jämföras med internationella prestigebostäder
* en permanent- eller övernattningsbostad alt. företags-/uthyrningsbostad, ni väljer och det blir rätt oavsett!

Med Sthlms fantastiska medelhavsklimat med ljumma kvällar året runt då du kan njuta av den egna terrassen är det här ett fynd!

Man ser nu att även BoKlok har en och annan inflyttningsklar lägenhet till salu.

Haninge (Jordbro)

4or för 28 tkr/m2 !!! (billigast av redan sålda: 27 tkr/m2 )
3or för 30 tkr/m2 (billigast av redan sålda: 28 tkr/m2)
2or för 32 tkr/m2 (billigast av redan sålda: 27 tkr/m2)

https://www.boklok.se/hitta-bostad/jordbro-geografin/

Även radhus i Jordbro för 25 tkr/m2:
https://www.boklok.se/hitta-bostad/jordbro-skolgarden/

=>
Sedan ska man som vanligt förstås väga in månadsavgiften (läs föreningarnas skuldläge) i helhetskalkylen.

---

...och en massa inflyttningsklara 5-rums radhus i Mariefred från 2,5 MSEK
https://www.boklok.se/hitta-bostad/mariefred-millangarden/

från 21 tkr/m2 !!!


----
...och nybyggda 1or i Östersund kostar från 19 tkr/m2. Dock ingen kvar till det priset.

Faktiskt högre kvadratmeterpris än så på de större lägenheterna i det projektet.
https://www.boklok.se/hitta-bostad/ostersund-rinken/

=>
Nu börjar vi väl närma oss sanningen för vad det verkligen kostar att bygga i Sverige. Marken i Östersund må ju va billig, men nånstans kring 15 tkr/m2 bygger man nog för idag. Den siffran lär dock sjunka i en lågkonjunktur då folk tvingas leta efter jobb.

(Återigen med brasklappen, att om man förstör kronans värde så blir inget billigare nominellt.)

Detta tar visst aldrig slut:

Karlstad, nybyggda radhus för 15 tkr/m2 !!!.

https://www.boklok.se/hitta-bostad/karlstad-myrvisslaren/

Här ser man dock en extrem situation vad gäller de löpande kostnaderna (driftskostnad 2 tkr/mån + avgift 5 tkr/mån) vilket förstås blir mycket mer betungande än räntor och amorteringar. Så man kan ju gissa att det "smusslats" in en rejäl portion lån i föreningen.

=>
Enkelt uttryckt kan man säga att BoKlok har hur mycket bostäder som helst runt om i Sverige, inkl runt Stockholm, för 20 tkr/m2.

https://www.boklok.se/hitta-bostad/

Även Lindbäcks i Piteå verkar ha börjat pumpa ut bostadsrätter i god fart.
http://lindbacks.se/

"Lindbäcks har påbörjat produktion i fabrik av 322 forskarbostäder åt Akademiska Hus på Campus Solna vid Karolinska Institutet i Stockholm."

Nu växer gästforskarbostäderna i höjden på Campus Solna
https://ki.se/medarbetare/nu-vaxer-gastforskarbostaderna-i-hojden-pa-campus-solna


Industriellt byggande, i likhet med BoKlok.

Kalmar kommun köpte in attefallshus som skulle användas som flyktingbostäder, men det blev inget av det:

Juli 2018

"Beslutet att köpa in ett antal Attefallshus för flyktingboende var rätt, med de förutsättningar som fanns när beslutet fattades, menar kommunalrådet Ingemar Einarsson (C), som själv bor i Påryd. Men han är besviken över priset när husen nu säljs."
…
"Det polska bolaget tog över sågen i Tvärskog sommaren 2016. Bara några månader senare hade Kalmar kommun lagt in en första order på fem nyckelfärdiga småhus för 390 000 kronor styck. Någon upphandling gjordes inte.

– Vi kollade priset mot svensktillverkade hus av motsvarande standard och de var dubbelt så dyra, säger Ingemar Einarsson."
…
"– Hus mår aldrig bra av att stå oanvända. Kanske vi hade kunnat hitta någon användning internt i kommunen, men att sälja av var det bästa.

Men han hade trott att priset skulle bli högre och intresset för husen har också varit stort. Nu blev priset hälften av vad kommunen betalade för två år sedan, 190 000 kronor styck betalar en och samma köper för de fem objekten."
http://www.ostrasmaland.se/kalmar/besviken-over-priset-pa-attefallshusen/

---
Ett par månader tidigare lät det annorlunda:

"Intresset är stort för de Attefallshus som Kalmar kommun nu ska sälja.– Jag har blivit nedringd, säger Benny Wennberg som är chef för serviceförvaltningen.
...
Nu har kommunen beslutat att istället försöka sälja husen.
– Det är jättefina hus, de är vinterbonade och jag skulle gärna själv köpa ett, säger Benny Wennberg.
Husen är 25 kvadratmeter stora, och försedda med dusch, toalett och ett litet kök."
http://www.ostrasmaland.se/kalmar/stort-intresse-attefallshus/

=>
De färdiginredda vinterbonade attefallshusen köptes alltså in av kommunen för 15,6 tkr/m2 och vidaresåldes av samma kommun för 7,6 tkr/m2. Jag tänkte inte diskutera kommunens agerande, men siffrorna ger väl en hint om byggkostnader för attefallshus.

Intervju med BoKlok med anledning av deras storinvestering i Gullringen:

Oktober 2018

"– Vi har för avsikt att omvandla fabriken i Gullringen till en väldigt modern fabrik som är i framkant. Målsättningen är att öka vår kapacitet markant och över tid handlar det om en 50-procentig ökning.
...
Det handlar definitivt inte om att ta bort människor, men vi ska kunna göra väldigt många fler lägenheter utan att det blir alldeles för många fler människor.
…
I nuläget ligger BoKlok på 600-700 lägenheter om året i Gullringen. Efter ombyggnationen ska det bli över 1 000 lägenheter om året.
…
Ni märker inte av någon nedgång?

– Vi märker av att det är tuffare, men vi märker av det mycket mindre än de som bygger dyra lägenheter. Det gör att vi vågar stå fast vid att vi vill göra det. Behovet av schysta lägenheter till ett schyst pris kommer vara väldigt stort i många år framöver."

http://www.dagensvimmerby.se/nyheter/e/32285/boklok-har-fatt-bygglov-snart-inleds-jatteinvesteringen/

"Hårt pressade Prime Living har sålt fastigheten Kornetten 2 i Karlstad. Köpare är Verna Söderort AB och priset är 70 miljoner kronor.
…
Fastigheten är belägen i Kronoparken med närhet till Karlstad Universitet och består av 140 studentlägenheter."
https://www.fastighetsvarlden.se/notiser/hart-pressat-prime-living-saljer-140-bostader/

=>
0,5 MSEK per studentlägenhet

Boytan är 22-25 m2 per studentlägenhet enligt Prime Livings årsredovisning 2017. "Värde" för Kornetten 2 var enligt samma årsredovisning 98 MSEK.

Studentlägenheterna låg alltså i balansräkningen till 0,7 MSEK styck, men såldes för 0,5 MSEK styck.

Förenklat kan vi säga att studentlägenheter inte är värda 30 tkr/m2 utan 20 tkr/m2. "Lägesfaktorn" är troligen mycket lägre än för annat boende då studentboendena i regel ligger i närheten av respektive lärosäten.

Vi anar också hur enormt mycket billigare det skulle kunna bli att vara student i Sverige, om bara kommunerna såge till att det byggdes. Räntekostnad 5-10 tusen per boende och år.

Ja, Prime Living lär i praktiken ha gjort en tvångsförsäljning, men rimligen fanns det fler potentiella köpare som kunde bjuda mot varandra.
---

Prime Living hoppar av projekt i Täby
https://www.fastighetsvarlden.se/notiser/prime-living-hoppar-av-projekt-i-taby/

=>
Då verkar en annan aktör se till att det börjar byggas 2019.

Haha, ironin till trots behöver ju dettta inte nödvändigtvis vara den sämsta dealen där ute för rätt köpare.

Min fd arbetsgivare hyrde lägenhetshotell i Oslo med långt sämre standard (tänk random Scandic), mindre yta och avsaknad av såväl terass som lull-lull som VIP-kort etc för 35k NOK per månad.

Fullfinansierar du den med EK ger en hyra på drygt 30 k per månad c:a 4,5 % i avkastning. Är detta bra eller dålig riskjusterad avkastning sett till alternativen går väl att diskutera?

Lyckas du hyra ut den för 30k plus indexering är den förmodligen helt refinansierad på mindre än 20 år. Eventuell rimlighet i hyran baseras endast på min personliga erfarenhet av företagshyran i Oslo.