Bostadsbubbla i Sverige?

Vad hade du helst betalat, 3 400 000 idag, eller för 30 år sedan? Om 30 år kommer 3 400 000 inte ens vara i närheten av vad det är i idag. Titta vad du fick för den summan för 30 år sedan.

Riksbanken är som bekant självständig så det finns inga politiker som fifflar med räntan.

Hur mycket 4 000 000 kr "egentligen" är beror helt och hållet på hur hög räntan är.

En del verkar tro att bostadslånet måste betalas tillbaka innan man dör, det behöver det inte alls. När pensionerna dör säljs bostaden av dödsboet och lånet blir löst.

Att låna till en bostad är på vissa punkter som teckna ett hyreskontrakt med den skillnaden att du "hyr" av banken istället för av ett fastighetsbolag.

Det är den totala bostadskonstnaden för hushållet som är intressant. Det är mindre viktigt om den utgörs av en hyra eller räntebetalning plus bostadsrättsföreningsavgift.

Så, visst, får vi en bostadsränta på 7 % då är det en hel del som verkligen kommer få bli varse om hur mycket 4 000 000 kr är.

Är det inte detta som är skillnaden? Dagens medelklass äger inte sitt boende längre utan "hyr" detta från banken och är inte lika ekonomiskt oberoende som förr? Idag är de simpla arrendatorer. Dessutom har bankerna lyckats föra över risken för prisstabilitet från sej själva till just "arrendatorerna".

Förr när medelklassen i större utsträckning faktiskt sköt in eget kapital i boendet, så verkade detta för allmän prisstabilitet på bostadsbeståndet även under lågkonjuktur.
Det blev inget ökat utbud av bostäder förr när medelklassen hamnade "under vattenytan" vid arbetslöshet, långvarig sjukdom etc.

Dessutom har det höga prisläget relativt den allmänna lönenivån/utvecklingen uppstått genom de fallande räntorna och den höga belåningen har gjort att prisstabiliteten kan ifrågasättas den dag samhället utsätts för ekonomiska chocker (varsel,räntehöjningar eller demogafiska förändringar etc).

Förr definierades medelklass efter utbildning och till viss del eget kapital men idag är samhällsklassen helt i händerna på bankerna. Om priserna på sikt inte följer inflationen så lär de mycket riktigt aldrig få ett eget kapital i sitt boende, utan förblir just arrendatorer. Redan idag har bostadspriserna trotsat alla lagar om gravitation och ökat mer än både den allmänna löneutvecklingen och inflationen. Allt talar för bostadspriserna i framtiden inte lär öka i takt med inflation och den allmänna inkomstutvecklingen utan att vi får högre räntor vid en bättre konjuktur.

Prisökningar på bostadsbeståndet (utöver den allmänna inkomstutvecklingen) är enbart möjligt om vi även fortsättningvis låter räntan regelbundet halveras, så att de nuvarande "bostadsägarna" får extra leverage i sitt "ägande" av att nästa generation kan betala ännu mer. Allt talar för att realräntan bör öka i nästa konjukturuppgång, vilket effektivt förhindrar uppbyggnaden av eget kapital i boendet.

En halverad räntenivå borde teoretiskt innebära möjlighet att betala det dubbla för samma bostadsbestånd, när nästa generation flyttar hemifrån. Tror man inte på den kalkylen bör man tänka sej för. I ett normalläge bör räntan ligga på inflationen + tillväxtsnivån i ekonomin,vilket talar för räntan inte sjunker utan snarst stiger vid en bättre konjuktur. Alternativet är penningvärdesförsämring.

Det finns en korrelation mellan fallande räntor och ökade bostadspriser men räntorna kan rimligen inte halveras var gång en ny generation ska flytta hemifrån för att hålla uppe prisnivån på bostäder,särskilt med tanke på att bankerna numera utsätts för strängare krav på kapitaltäckning.

Bankerna kan inte ha hur stor utväxling som helst på det lilla aktiekapital som ligger till grund för kreditexpansionen av digitala pengar. Spiralen kan snabbt gå åt andra hållet.

Men nu var det ju banken själva som spådde det, så de kan se till att det sker åtminstone så länge det inte har inträffat någon krasch dessförinnan. Det är ju bara för dem att sluta låna ut lika frikostigt, så smäller det.

Menar du att det är marknaden som idag sätter räntan?

Tycker du har flera vettiga synpunkter och tar upp kärnfrågorna..

Gällande kostnaden för en "standardvilla" på 4 mille i tex Stockholmsområdet med 15% kontantinsats kontra storleken på amorteringen för att vara skuldfri vid pension så ser du själv hur omöjlig ekvationen är.
Anledningen till att priserna har kunnat bli så höga är i princip enbart pga bankerna kunnat låna ut så frikostigt. För varje miljon i lån har de endast behöva haft runt 3000 kronor i eget kapital. För bankerna är detta en "säker" inkomstkälla då de vid en krasch vet att staten kommer socialisera förlusterna samt att det är deras verksamhets bästa intäktskälla.
Och dagens unga (och många äldre för den delen) har definitivt inte förstått hur mycket 4.000.000 kronor är men i princip alla tänker att: "jaha men banken lånar ju så mycket pengar till mig så det måste vara så vi har råd..."

Sen när det kommer till renovering och underhåll så är det ju såklart så att dessa pengar ofta kommit från tidigare vinster och/eller höjning av lånet på den egna bostaden. När den möjligheten sinar för den stora massan så blir man ju såklart tvingad att prioritera det löpande underhållet. Tiden då man kunde renovera kök och badrum var femte år för att ha den senaste stilen är ganska så över om du frågar mig..
När allt detta krackelerar så kommer tyvärr situationen bli kaotisk även i Sverige. De som köpt hus dyrt de senaste åren har sannolikt gjort samma "misstag" som de som köpte 1989-1991.

Och det har det väl inte varit tal om heller.
Det du skrev var att alla säljer. Då pekar jag på att det inte är möjligt, utan att vad som händer är att man begär högre effektiv ränta pga av någon antagen högre risk. Jfr, Nokias företagsobligationer som handlats ned i pris (upp i effektiv ränta).

Är vi då överens om att om utgivna bostadsobligationer handlas ned i pris så har det ingen påverkan på den emitterande banken.

Däremot kan orsaken X, leda till att banken kan få vidta åtgärder. Och där kan orsaken X vara både reell och ogrundad ryktesspridning.

Var har du fått det där ifrån. Ta och kolla hur små en del kreditinstitut som använder insättningsgarantin är.

Jag skulle säga att det är precis tvärtom. Tack vare insättningsgarantin kan dom ha inlåning från allmänheten. Annars skulle inte folk våga. Utan istället ha sina tillgångar hos Nordea.

Vad gäller FED måste man ansöka om att få tillgång till discount window. Många VÄLJER att inte göra det då det kan tolkas som att man har svårigheter.

Tidningsartiklar har tyvärr väldigt låg trovärdighet.

Varför skulle priset behöva vara korrekt? Och hur avgör man om priset är korrekt.
Det faktum att försäkringen finns är det som betyder något. Inte om om det är staten eller några försäkringsbolag som ställer ut den.

Vad är det för skillnad för Svenne Svetsare. Vad bryr sig han om det är FDIC som står för försäkringen eller ett försäkringsbolag.

Den enda som fäster något avseende är någon som har ideologiska synpunkter.

Se ovan. (Och begrunda prissättningen för CDS:er, och fundera över om staten faktiskt gör ett sämre jobb än marknaden. Och det ska inte tolkas som att jag menar att staten gör ett bra jobb).

Är det något som syns i lagstiftningen, eller är det något som vissa inbillat sig?

Nu förstår jag inte vad du menar. Upp till 800 KSEK betraktar jag som just småsparare.

Händelseförloppet är ganska väl dokumenterat från flera håll. Det du skriver överensstämmer inte alls.

NYFED chefen McDonough fick information om situationen kring LTCM och bedömde att det var allvarligt för det finansiella systemet och USA. Dock har FED exakt ingenting att göra med en hedgefond, så han kunde ha struntat i det.
Vad han emellertid gjorde var att samla LTCMs motparter plus Bear som skötte deras clearing och lyckades övertala dessa att bilda ett konsortium som tog över LTCM. Så skedde också.
FED betalade ingenting. Observera också att de flesta av LTCM:s motparter var inte banker, så FED har inget med de att göra heller.
Det handlade mest och att McDonough insåg konsekvenserna, tog ansvar för USA, och använde sitt informella inflytande till att samla och övertala motvilliga broker-dealers.
(Så får du väl fundera över om detta initiativ var något bra eller dåligt).

Buffett som var ute och traskade i ödemarken utan mobiltäckning fick fram ett bud på endast tillgångarna, och satte en deadline på några timmar. Det var inte ens juridiskt möjligt att acceptera. Så han var "ute och cyklade". Eventuellt pga att han inte förstod situationen. Buffett snarare orsakade skada (oavsiktligt) genom att antyda att han skulle gå in och sedan inte gjorde det.

Marknaden hade fått info om LTCM och frontade LTCM. Genom att tillgångarna kom över i konsortiets händer så låg de i "starka händer" och det fann inte längre något byte att slakta. LTCM var så stora och en konkurs hade orsakat stora skador under lång tid. Konsortiet kunde sedan sälja av tillgångarna under ordnade former och skadorna blev minimala.

Vi behöver dom därför att vi inte är genetisk annorlunda nu. Utan staten fylls maktvakuumet ut av någon annan. Är det bättre med Bandidos?

Vilka är då regleringarna?

Varken politiker eller "marknaden" bestämmer räntan. Riksbanken påverkar genom referensräntan, reporäntan et cetera men flertalet slutliga räntesatser är också utsatta för manipulation från diverse finansinstitut.

Du missar två saker. Dels att den enorma kreditexpansionen vi haft de senaste 30 åren inte är ett steady state, det har nått vägs ände nu. Skulderna förblir så stora som de är medan bostadspriserna faller. Dels relaterar du inte beloppen till inkomsten. 3 400 000 kronor motsvarar 11 medelårslöner idag. Bara för att ha råd att bo.
Nej, 4 miljoner är 4 miljoner oavsett ränta. Det är ca 13 medelårslöner eller ett tredjedels arbetsliv.

Eftersom bostadspriserna är en bubbla som kommer att kollapsa så kommer en hel del att behöva amorteras när lånen sen ska läggas om. En bank låter inte någon gå i graven utan betryggande marginaler som säkerhet för lånet. Boendet är en finansiell belastning för livet som lätt överväger folks små pensionssparanden. 1000 kr/månad till en aktiefond är puttefnatt jämfört med en bostad för 4 miljoner. Räcker bara till en tiondel under ett helt yrkesliv.

"Du missar två saker. Dels att den enorma kreditexpansionen vi haft de senaste 30 åren inte är ett steady state, det har nått vägs ände nu. Skulderna förblir så stora som de är medan bostadspriserna faller. Dels relaterar du inte beloppen till inkomsten. 3 400 000 kronor motsvarar 11 medelårslöner idag. Bara för att ha råd att bo."
Du tror alltså att inflationen kommer avstanna och 4 000 000 SEK kommer vara "värda lika mkt/ha lika mkt köpkraft" om 30 år?

Samma som jag sagt i flera år, medelklassen håller på att bli skuldslavar. Om du idag äger ett fint boende skuldfritt anses du rik! Frågan är helt vad som kommer hända med inflationen.