Bostadsbubbla i Sverige?

Pratar vi storstäderna så en viss någorlunda konstant uppgång, om jag nu ska gissa och det inte införs några nya regleringar. Köpt nyss en lägenhet i en av våra storstäder som jag inte avser äga mer än max något år, hade varit trevligt att få pengarna tillbaka med en liten bonus

Du sätter ju inte pengar på den bank med lägst ränta.

Vad låntagare väljer är väl knappast lika relevant som vad investerare vill ha för ränta på sina lån. Konsumenterna i lånemarknaden är ändå långivarna, varvid de som tar lånen är de som arbetar och försöker skapa mer värde än räntan på lånen. De banker med lägst ränta kommer ganska klart vara under-kapitaliserade, allt annat lika (om de inte kan göra upp skillnaden genom att skapa en lägre riskprofil).


Via lån från banker, där bankernas pengar kommer ifrån sparare. Spararna som i sin tur i en öppen marknad har möjlighet att välja vilken bank de nu vill ha sina pengar i, utan en insättningsgaranti är det lite orimligt att tro att de väljer banker som tar stora risker med sina investeringar.

Vi har ju haft free banking i Sverige i 70 år, det fungerade otroligt bra:

http://mises.org/journals/qjae/pdf/qjae10_2_3.pdf


Vore orimligt att tro att detta är ett rimligt pris för kostnaden av en insättningsgaranti. Ta USA och Savings and Loans på 80-talet, framförallt var krisen ett resultat av just ändringar i insättningsgarantin, man säkrade mer pengar för samma premie. Inte så underligt så ledde en sådan subventionering av risktagande till mer risktagande.

Finns privata insättningsgarantier (för högre summor då), vilket i princip är att du anställer proffs som i konkurrens på en öppen marknad försöker besluta hur stor risken är och vilket pris den har. De utgör en viktig funktion. Statliga insättningsgarantier är dock inte en försäkring, herregud bankerna har inte ens olika premier, även fast vissa har stora investeringar i högrisk-östeuropa medan andra banker håller sig till att låna ut till svenska företag. Det är ett program som socialiserar risk till skattebetalarna.


Tror du inte lågkonjunkturen nästa år i USA kommer sprida sig till Europa då? Det borde väl ändå påverka svenska bostadspriser.

Men svenska bostadsmarknaden är underlig, totalt sönder-reglerad röra där ingen får bygga nya bostäder för de priser som krävs. Vad jag tror många missar är dock att det är en vanlig företeelse för broilers att ha föräldrar som köper bostadsrätter till sina ungdomar som de sedan får bo och betala hyra för. En mycket försämrad ekonomi kan mycket väl ändra detta beteende, då folk vill sätta undan sina pengar i mer säkra investeringar än bostadsmarknaden.

Jag tror mycket väl vi kan se en dipp i bostadspriser i de kommande åren.

Nej, men om jag ska låna för att köpa en bostad så bryr jag mig inte så mycket om deras sparränta utan deras låneränta.


Fast nu är du där igen, finansieras verkligen utlåning till bostäder via sparande på bankkonton?


Fast nu är det inte så utlåningen till bostäder finansieras.

Sedan så kan vi konstatera att staten gick in och räddade banker även på 1800-talet så att det var otroligt bra kan diskuteras. Bankverksamheter var dessutom mer eller mindre reglerade även under 1800-talet.


Nu pratar jag om Sverige. Är det ett orimligt pris? Än så länge har bankerna betalat in några 10-tal miljarder och detta ackumuleras år för år.

Oavsett vilket så är rör det inte finansieringen av utlåning till bostäder.


Fast vi har haft lågkonjunkturer under många år nu. Jag är, till skillnad från alla domedagsprofeter, inget orakel. De kan gå ner, de kan gå upp. Vad jag däremot är övertygad om är att det inte kommer bli några stora förändringar. Det kommer inte att bli någon krasch om det nu inte är så att man går in från politiskt håll och genomför stora förändringar.


P.g.a. av regleringarna så kommer priserna att hållas uppe. Ingen politiker kommer under överskådlig tid våga gå in och ändra i t.ex. hyresregleringarna. Det sista du tar upp tror jag inte är någon vanlig företeelse sett till bostadsmarknaden i stort. Dessutom så kräver bankerna en hel del marginaler i hushållens budgetar så det är inget jag är speciellt orolig för. Jag tror inte att dessa personer kommer att vara de som träffas sådär jättehårt vid en försämrad ekonomi, det är en ganska stabil grupp.

Banken måste få pengar som de ska låna ut.


I en fri marknad - ja. Nu kan det mycket väl vara så att riksbanken håller hela karusellen under armarna.


Det kallas free banking just för att subventioner som insättningsgaranti inte existerade, det behövdes dock inte ens.

Var ingen störra bank som gick under på dessa 70 år av free banking så vet inte vad för räddning du talar om.


Ja absolut. Vadå tror du staten bara lyckas hitta jämviktpriset för en insättningsförsäkring? De agerar i blindo. Insättnignsgarantin höjdes till 500 000 2008 och som jag förstått inte med en medföljande höjning i "premien" (läs: punktskatten). Avgifterna på mellan 0,06% och 0,14% kan ses som att man anser att den systmatiska risken är en tiondels procent. Jag tycker det är så orimlig man kan vara, kreditinstituten har större risk på att svenska staten inte klarar att betala av sin statsskuld på grund av osäkerhet i regimen. Alltså marknaden säger att det är större chans att vi har revolution än vad staten säger att risken är för att man behöver betala insättningsgarantin.


Jo. Ta bolånefonder som är väldigt vanliga. De innebär en systematisk risk vars kapitalförluster idag täcks av staten, således finns det inget skäl att ens värdera vad den risken är.


Nu finns det skäl till att vara "domedagsprofet" och nuvarande kris som kommer är bland de lättaste att förutspå någonsin, eftersom det är en politisk konstruktion i form av ohållbara skulder.
De strukturella problemen är enorma. Det finns bra skäl att inte vara optimistisk alls. Tycker inte ens man bör kallas orakel när t.om. offentliga utredningar säger att det blir lågkonjuktur nästa år (om inget sker, eller fel saker sker).
Vad tror du sker när stater är tvungna att skära ner sina offentliga utgifter rejält? Det är så knacklig ekonomi att vi går in i lågkonjuktur nästa år i världen (USA kommer dra ner resten) bara sequestration går igenom. Tanken att Obama av någon underlig anledning kommer ha bättre tur att förhandla nu (finns en bok om hur dålig han är på det) med i princip samma representanthus baseras inte på mer än önsektänk. Saken är den att gör de inga förändringar alls är vi en lågkonjuktur per automatik.


Nuvarande regering har ju gjort flera förändringar till hyresmarknaden, så det kan vara en fråga om när det når kritisk massa.

Ja de kräver bra marginaler, men det säger inte att priset alltid behöver gå upp eller kommer stanna så högt över KPI som det gjort idag, det säger enbart att bankerna är i gott skick. Sen är frågan hur bra det håller, marginalerna baseras ju på personernas löpande inkomster, vilket mycket väl kan ändras av exempelvis ett stort fall i svenska exporter.

Även om de inte träffas så har vi problem att se framåt till vilken grupp som ska ersätta dem. Var ska de nya kunderna komma ifrån? Det kan inte bara bli en marknad för äldre att byta bostäder, unga behöver komma in också.

(Sen är det vanligaste att föräldrar skriver på lånen för att räntan ska gå ner)

Precis, och bostadslån finansieras vanligtvis inte genom sparande som täcks av någon insättningsgaranti.


Nej, de finansierar sig inte via Riksbanken. Så varken Riksbanken eller sparande som täcks av någon insättningsgaranti är aktuell.


Någon större bank gick inte omkull p.g.a. av att staten bailade ut dem. Precis som nu.


Som sagt var, några 10-tal miljarder har fonderats än så länge och det kommer att fortsätta att byggas upp. En liknande försäkringslösning hade mycket väl kunnat uppstå på en fri marknad så den grundläggande kritiken om att det är fel med en insättningsgaranti per se är mycket märklig.

Men, detta har som sagt var ingen relevans då bostadslån inte finansieras genom inlåning som täcks av insättningsgarantin.


Du kan inte jämföra investerarskyddet med insättningsgarantin. Om du köper en fond så är det om fonden går i konkurs som investerar skyddet kommer in inte om det underliggande värdepappret sjunker i värde. Och vad hjälper det institutionella investerar o.s.v.


Jo vi har hört diverse teorier under lång tid nu. Faktum kvarstår, de flesta svenska hushåll har goda marginaler och har råd med sina lån. Bara för att det blir en ny lågkonjunktur så betyder det inte att priserna på bostäder kommer rasa, speciellt inte i attraktiva områden.


Riksbanken har en rapport som ger igenom den svenska bostadsmarknaden. Den tar upp det mesta du nämner, slå ett öga på den. Är du rädd så köp inget. Själv har jag inga problem med mitt köp. Går det upp så gör det, går det ner så gör det det. Spelar mig ingen större roll även om jag är tämligen säker på att jag inte kommer att förlora något även om detta är ett kortsiktigt ägande.

Men varifrån tror du pengarna kommer? Om de inte kommer från sparade pengar som täcks av insättningsgarantin eller ifrån riksbanken som skapar nya pengar, vad är kvar? Menar du att det finansieras med pengar ifrån företag? Var menar du pengarna kommer ifrån?


Nej, det stämmer inte.


Ingen har sagt att de är emot insättningsgaranti som en privat lösning. Det är den godtyckliga icke-försäkringen som staten ger banker i form av en subvention som är ett problem.

Säg att staten sätter upp en kapitalförlustförsäkring för alla i Sverige, där om man förlorar mer än 10% på ett år så ersättes detta av staten. Sedan säger staten att för att finansiera denna försäkring så behöver folk bara betala 0.00000000001% av sin insättning. I fallet av en kris så kommer bristen på pengar att göras upp av att staten går in och ger pengar till bankerna. Du förstår väl själv hur orimligt detta är? Det är en uppenbar missprisning av risken.

Det hade aldrig uppstått ett sådan prissättning på en fri marknad. Vi har ju privata insättningsgarantiförsäkringar och deras prisättning av risken är inte i närheten av statens godtycklig satta puckade pris.

Jag vet inte var du menar att pengarna för bostadslån kommer ifrån.


Insättningsgarantin berör ju om banken går under, varvid de inte har tillgång till de pengarna som finns i bolånefonden. Bolånefonden kan gå jättebra, men banken gå under.


Allt annat lika kommer inte bubblan spricka imorgon, det är allt detta säger.

Sen gick priserna ner rejält 2008, även i storstadsområden, attraktiva sådana.


Tycker den rapporten är strunt. Vi har en bostadsbubbla, det är klart, även om den har fått en rustning mot pinnar som poppar den av diverse statliga insatser, som bostadsregleringar. Tanken att vi ligger under jämviktspris eller ens på det är för mig en förbryllande ståndpunkt. Även om det vilar helt och hållet på att staten ska hålla borta folk från att bygga nya bostäder så är inte det någonting som kommer förbli med säkerhet. Min förståelse är att det diskuteras ganska mycket politiskt.

Genom att instituten emitterar värdepapper. Dessa täcks inte av insättningsgarantin.


Men snälla, jo det stämmer.


Tror du inte att det ligger någon form av kalkyl bakom valet av avgift? Oavsett vilket så spelar det ingen roll gällande bostadslånen då de inte finansieras den vägen.


Se ovan.


Men vem har emitterat värdepappret och vem har sålt fonden? Det är inte samma person. Dessutom, vilka är de stora köparna av bostadsobligationer? Insättningsgarantin täcker bara ett visst innehav på bankkonton, den täcker inte sparande i värdepapper.


"Rejält" är subjektivt. Ingen jag känner med lägenhet i Stockholms innerstad har sålt sin lägenhet med förlust och då har det skett försäljningar och köp under alla dessa krisår.


Fast att du tycker att den är strunt väger faktiskt inte särskilt tungt. Den belyser de risker som finns och vad som skulle kunna vara problem men den förklarar också de prisökningar som har skett och den gör det nästan helt med förändringar i fundamenta d.v.s. det är inte en bubbla som har gjort att priserna har stigit.

Sedan är det väl självklart att det kan hända saker som gör att priserna sjunker, så är det ju alltid. Men det betyder inte att det är en bubbla.

Jag kan reda ut den detaljen. Ni pratar kanske förbi varandra.

Visf ska köpa en bostad av Gromph. Visf går därför till banken och lånar en miljon.
När lånet är "klart" så har Visf en skuld till banken på 1 MSEK och banken har en skuld till Visf på 1 MSEK. Den senare skulden manifesteras i att Visf får 1 MSEK mer på sitt avista konto i banken.

Nu köper Visf en bostad av Gromph för 1 MSEK och så överförs sagda 1 MSEK till Gromphs avistakonto i banken. (Gromph hade inga skulder på bostaden).

Gromphs fordran på Banken finansierar nu Bankens utlåning till Visf. Banken lånar alltså av Gromph och lånar ut till Visf. (Visf betalar ränta till Banken som betalar vidare till Gromph. Banken behåller en del för sina omkostnader).

Det skapades två fordringar när Visf tog sitt lån (och dessa tog ut varandra). Banken hade en fordran på Visf och Visf hade en fordran på banken. Om man så vill, skapas dessa fordringar ur tomma intet. Men det är inget konstigt, så kan ni göra med eran granne också.

Observera att jag inte talar om pengar. Det handlar inte om pengar här, det handlar om fordringar.

Men nu surar Gromph över bankens usla ränta och ser sig om efter en bättre avkastning. Avistakonton är inte det bästa. Gromph ser en möjlighet på SHB. Då blir dock Banken bekymrad. Om Gromph flyttar sin fordran till SHB åker Banken på en skuld till SHB och det vill man inte.
Således erbjuder Banken Gromph att köpa en bostadsobligation (med Visfs bostad som säkerhet) till bättre ränta. Gromph tackar ja och Banken emittera sagda obligation till Gromph.

Det som hände här var att Gromphs fordran på Banken finns kvar, men har ändrats från att vara avista till ett löfte om framtida leverans av avista.
Gromphs 1 MSEK försvann. M1 minskade nu på samma sätt som M1 ökade tidigare.

Det finns fortfarande två skulder. Vifs till Banken och Bankens tidsbestämda till Gromph.

(Ok. Det går inte exakt till så men det är tillräckligt nära. Det ska bli någorlunda pedagogiskt också).


Om man har problem med den första kreditgivningen till Visf kan man se det som att Visf först lånar 1 MSEK och får 1 MSEK i kontanter. Sedan sätter Visf in dessa 1 MSEK på sitt avistakonto. Det har exakt samma slutresultat.

Tittar ni i en valfri banks resultaträkning ser ni att inlåning är mindre än utlåning. Men räknar ni med emitterade obligation er i inlåningen så kommer en banks in- och ut-låning att vara ungefär lika.

Eller för att göra det ännu tydligare. Säg att lånet togs av SBAB innan de startade sin inlåningsverksamhet 2011.

Nu verkar du förutsätta att du vet bättre angående vad folk bör välja.
Så länge man kan hålla förlusterna till de inblandade ser jag inget problem med att låntagare eller banker förlorar pengar. Det som saknas är möjlighet att äga riktiga pengar (fordringar på riksbanken) så jag slipper delta i pyramidspelet.

Jag hade aldrig satt in pengar på bluestep om det inte fanns insättningsgaranti. Det gör även att jag inte behöver lägga så mycket tid på att ta ställning till vilka banken lånat ut till.

Låter strålande. Jag fick precis ett lånelöfte av min granne. Han är 18 månader och hade skickat ner ett par leksaksbilar på min balkong. Därav att vi träffades denna tidiga timme.
Verkar som jag kan låna 2,7 miljoner. Kanske skulle kolla med somalierna som bor under också om det går att få en bättre deal innan vi skriver några papper.

Hur gör vi nu? Går jag till mäklaren med en check (som går att lösa in hos grannpojken) och betalar. Undrar om säljaren kommer låna in köpesumman till min långivare och nöja sig med en fordran, eller om han vill ha överföring till sin bank.

Möjligheter skapar man, genom att ta initiativ och få med andra.
Tyvärr så har Sverige fastnat i nöjdhets-träsket, och i sådant klimat är det jobbigt att få igång förändring.
Det behövs individer som vågar sticka ut hakan, gå emot jantelagen och hitta ett bättre sätt, och som även har förmåga att få med sig andra.
Då syftar jag inte på de som ältar likt: "Vad var det jag sa. Jag visste hela tiden att det var en bubbla, men ingen lyssnade. Det är de andra, som gjort fel, inte jag." Den attityden är totalt initiativlös, och helt värdelös för vår ekonomi.