Bostadsbubbla i Sverige?

varför tar du inte hänsyn till räntan och inflationen??

hur låter det där då? jag har inga arbetskamrater då jag lever på lägenhetsspekulation och aktietrading.

När jag köpte mitt första hus 1991 för 1 miljon så var ränteläget något högre. Fick fast ränta till 16,5% vilket innan amortering gav en årskostnad på 110000 med 30% ränteavdrag. Justerat för inflationen motsvarar det i dagens penningvärde 152000 i årsränta.

Grannfastigheten vilket är ett liknande hus bytte ägare nyligen för 4,5 miljoner. Med dagens ränta på strax under 2% så får de en årskostnad på sådär 60000 efter 30% ränteavdrag.

Kostnaden där jag bor var 2,5ggr högre för 24 år sedan jämfört med idag, inflationsjusterat. Detta kan innebära att dagens fastighetspriser kan dubblas utan problem som jag ser det och jag tror inte på någon bostadsbubbla.

Mvh

Mycket snack om pris i förhållande till lönenivåer, men det är INGEN bubbelbabblare som sett vad som hänt med bokostnaderna i takt med att räntan gått ner.

Som jag efterlyst flera gånger, kan inte någon som inte är bakom flötet snälla hitta lite argument för att vi inte har blåst upp en kreditbubbla?

Om en stor andel människor inte kan betala tillbaka sina lån* har vi en kreditbubbla, det är inget subjektivt och kräver ingen vidare analys. Har man alltså huvudet på plats intresserar man sig för köpesskillingen eftersom den utgör lånet.

Jag kan tyvärr inte göra detta då jag tvärt om tror att vi har blåst upp en kreditbubbla, det är där min analys landar. Det frustrerar mig dock enormt att jag inte utmanas det minsta lilla i den analysen. Det är väldigt svårt att pröva sin slutsats mot slag i luften.

*Dock viss subjektivitet bakom att "kunna betala tillbaka sina lån", samt "stor andel". Eftersom jag gärna tar vilka analyser som helst som inte är efterblivna kan vi här göra det enkelt för oss och sätta lite enkla villkor:
- Du kan betala tillbaka dina lån om du har köpkraft nog att med >90% sannolikhet betala av köpesskillingen på 30 år givet att du faktiskt skulle försöka.
- "Stor andel" får utgöra 15%.
De där 10% är då förstås framförallt ändrade premisser; långvarig arbetslöshet/sjukdom, plötslig enorm ränta som gör att de sämst bemedlade ryker via en black swahn, etc.

Disclaimer: den som kommer släpande med idiotrapporter som exempelvis medelvärden för tillgångar kan dra åt helvete. Gissningar och dylikt är däremot välkomnas, så länge det framgår att det är gissningar och att de åtminstone underbyggs av något. En uträkning där vi har nollränta i 30 år och dessutom dagens bolåneregler är förstås efterbliven, men så länge det poängteras som ett tydligt antagande så go for it.

Frågan är dock ifall du köpte lägenheten år 1991 med 16,5% ränta med förhoppningar att räntan skulle gå ned, och ifall spekulanter idag tror att räntan kommer att öka de kommande åren ifall de köper en lägenhet idag.

Sånt påverkar också priserna.

Ytterligare kommer prissättningen påverkas negativt ifall ränteavdraget slopas, och lägsta insats vid köp av ny lägenhet ökar, ifall amorteringskraven stärks och ifall man vet om att dagens politik lovar att bygga fler bostäder etc etc.

Det säger en del om hur förmågan är att bära framtida ränte och amorteringsbördor över tid om man tittar på den reala löneutvecklingen över 20 års tid. Men vettvillingarna kan ju fortsätta att gå i skuld och hoppas att de ynkliga reallöneökningarna och de "eviga" låga räntorna i ett avindustrialiserade Sverige ska bära dem genom livet.

Jag har tidigare frågat hur vi mäter en bubbla.
Om vi har ett sätt att mäta så kan vi också avgöra om vi har en bubbla.

Vi behöver inte argument baserat på tyckande. Det räcker med ett sätt att mäta. Men det verkar sitta hårt inne.

Jag har berört detta bara för några sidor sedan.

Idag kräver bankerna att låntagare har en betalförmåga som klarar en ränta på ca 7%. (Ibland nämns 8%, med det kan ha varit innan Ingves senaste sänkning).
Det innebär att bolåntagare har minst en betalförmåga idag på 4% amortering. Antagligen 5%.
Det innebär att bolåntagare klarar att amortera sina lån på 20-25 år. Om dom vill.

Således kan låntagarna amortera bort sina lån. Och villkoret ovan (för kreditbubbla) faller.
Detta gäller uppenbarligen för dagens situation. Men det är å andra sidan den vi känner till. Närmaste framtiden kan vi ana. Men bara ana.

Vill man diskutera ett visst framtidsscenario så får den som vill ställa upp det. Det bör då innehålla räntekurvor, inflation och en förklaring på varför de är som de är. (Vi ska ju kunna avgöra hur troligt det är också)

Att låntagarna idag inte verkar så sugna på att amortera är en annan femma. Payoff-tiden på 50 år, och att dom är döda innan amorteringen har lönat sig kan ju spela in.

Då den baseras på tro och inget annat är det inte mycket att utmana.

Därav gav jag en något godtycklig grund för analys. Det är en kreditbubbla om folk inte kan betala av sina lån enligt tillräckligt hög sannolikhet (hoja gärna till om du inte håller med). Kvar att bestämma är då vad "klara av" egentligen betyder.

Jag sköt ett exempel från höften. Om du ogillar vad jag punktade upp får du väl antingen formlurera nya villkor eller åtminstone påpeka att du inte håller med.

Som sagt håller jag med i att detta inte behöver analyseras. Vad som behöver analyseras är förmågan att betala givet att de ville.

Det är okej att vi har lite olika åsikter om saker och ting, men du måste fan sluta fjanta med sånt här. Du själv tror en jävla massa. Exempelvis tror du att alla bolånetagare idag klarar 7% ränta enligt ovan. Hur jag vet att det handlar om att tro? För jag råkar veta att det inte ens stämmer. Vad jag inte vet - vad jag tror - är att det rör sig om en så kallat systemhotande andel. Mer specifikt tror jag att vi når en relativt stor andel om vi rör oss upp en gnutta från kravet 7%.

Du ger mig återigen inget att jobba med. Så länge du låtsas att det är att veta snarare än anta och tro så kommer du heller inte motivera varför du tror si eller så och då kommer vi heller aldrig nå en punkt där jag antingen kan bli övertygad av dina motiveringar eller i annat fall debattera dem.

Tror du själv att vi har skapat en kreditbubbla? Det framgår liksom inte ens om du är på rätt sida staketet för diskussion. Låtsas att du står under pistolhot med enda kravet att svara ja eller nej.

Ni hävdade ju för 5 år sedan i tråden att det finns en bostadsbubbla.. 5 år räcker tydligen inte för er, hur länge ska ni älta om en bubbla egentligen? Kommer ni fortfarande göra det om 15 år? Inser ni inte hur dumt det är?
Trist att ligga på dödsbädden och säga: "jag ångrar mig att jag var så jävla paranoid och vågade inte köpa en bostadsrätt pga. rädslan för en bostadsbubbla".

För det första är det här viktigt att du försöker redogöra för vilka "ni" du snackar om.
När du gjort det kan du gå vidare och berätta vilka som har låtit bli att köpa bostadsrätt pga. bostadsbubblan. Om du inte börjar skämmas någonstans i den här processen får du nog prova en psykolog istället.

Nej, jag såg inte till något sätt att mäta. Och börjar du med flummigheter så som "klara av" så har vi inget sätt.

Ett sätt att mäta är oberoende av vem som mäter. Och "klara av" lämnar väldigt mycket godtycke till den som mäter.
Fram med något som fungerar.

Nej, nu fantiserar du. Jag ägnar mig inte åt något troende. Jag är bara intresserad av hur verkligheten är beskaffad.

Jag har tagit 7% som ett antagande, som gäller vid kreditgivningen. (Assumption).
Och det är baserat på observationer. T ex denna: (FB) Bostadsbubbla i Sverige?
Det är ingen brist på observationer som ger stöd sagda antagande. Och jag utgår från det tills något dyker upp som med tillräcklig grund gör att jag får överge den.

Om du nu har fått för dig att du vet att det inte stämmer så borde du i ditt inlägg skakat fram stöd för det. Det finns inte.

Att någon skrävelpelle i din omgivning stolt talar om att han minsann pressat ned räntan till 0.5% och fått låna 10 ggr årsinkomsten är inte värt något. Det handlar bara om ett psykfall som har svårartade självhävdelsebehov.
Att folk däremot gnäller över bankernas absurda räntekrav är mer trovärdigt.


Det är du som hävdar bubbla. Då har du uppenbarligen en fungerande mätmetod. Lämpligen har du testat den vid olika tidsperioder och länder och säkerställt resultatet.
Det är du som ska redogöra för metoden och resultaten.

Men vi ser inte det någonstans. Det är tomt.