Bostadsbubbla i Sverige?

Bokostnaden? Hur kan bokostnaden vara det intressanta?

Om räntan är 0 och du inte har amorteringskrav så kan du ta hur stora lån som helst utan att din bokostnad ökar.

Det är precis den här (sjuka) tanken som har gjort att medelsvensson har belånat sig upp över öronen. Den ena idioten tar ett 5 miljoners lån bara för att hoppas bli räddad av nästa idiot som ska köpa loss bostaden för 5.5 miljoner och som i sin tur hoppas att nästa idiot kommer med 6 miljoner.

Folk tävlar i vem som kan ta störst lån som att det inte kommer en morgondag med högre räntor och sämre tider.

Och banken med sina glädjekalkyler upprepar "jo men folk har de marginalerna" och räknar med att folk ska ge mer eller mindre hela sin lön till boendet och därefter leva på bröd och vatten och kallar det för att folk har marginaler.

Du verkar inte ha en susning om de mest grundläggande när det gäller redovisning.

En inventarie kan avskrivas på olika sätt men avsikten är att det ska motsvara inventariens ekonomiska livlängd. Om den dessutom köpts mot lån så ändras inte det bokförda värdet i balansräkningen på en inventarie för att man betalar av lånet. Fordon brukar skrivas av med 30% per år oavsett amorteringstakten eller räntan på lånen. Då blir det en diff mellan inventariens bokförda värde och skulden på lånen. När fordonen avyttras blir det en diff mellan bokfört värde och det pris som fordonet avyttras till. Därför eftersträvar man att avskrivningen ska spegla ekonomisk livslängd för att inte ha "svarta hål" i bokföringen eller jämförelsestörande poster mellan åren.

Fastigheter är lite speciella eftersom inflation och annat gör att det blir fel om man skriver av värdet på en tillgång som p g a inflation ökar i nominellt i marknadsvärde på så lång tid.

Är det då en industrifastighet eller annat lär du likväl få bygga en ny efter 50 år och då ska medel finnas avsatta till detta. Därför är det lite speciellt att göra avskrivingar på bostäder men likväl har byggnader en begränsad ekonomisk livslängd. Annars får man avsätta desto mer till det löpande underhållet. Underhållsfonden är främst en buffert för att fördela kostnader mellan olika år, så att det inte uppstår bokföringsmässiga jämförelsestörande poster.

Så här redovisar fastighetsbolag:




Bokföringen ska spegla verkligheten även om man kan i ditt ovan nämnda exempel kan lura sig själv i en BRF genom olika kreativa sätt att förvanska densamma.

Om du googlar på progressiv avskrivning i bostadsrätter så inser du problematiken.

Man tror sig kunna hålla nere hyran (månadsavgiften) genom att inte avsätta medel till underhåll/avskrivning eftersom man utgår från att det framtida underhållet kan betalas av den löpande värdestegingen vars kreditutrymme man förväntas kunna belåna till låg kostnad utan att behöva betala vare sig ränta eller amortering.

Om man inte kan fortsätta med detta sätt att bokföra lär man få höja hyran (månadsavgiften) för att kunna avsätta medel till det framtida löpande underhållet. Annars har man i framtiden inga egna medel i framtiden för underhåll/renoveringar.

Detta gäller särskilt helt nya bostadsrättsföreningar eller nybildade.



http://www.borattupplysning.se/wp_sttips/avskrivningar-behovs-de/

https://www.google.se/search?num=30&newwindow=1&hl=sv&site=webhp&source= hp&q=progressiv+avskrivning&oq=progressiv&gs_l=hp. 1.2.35i39j0l9.3071.5655.0.9478.12.12.0.0.0.0.302.1 319.10j0j1j1.12.0.msedr...0...1c.1.59.hp.. 2.10.971.0.5SEnfUt5K54

Inga träd växer upp till himlen.

Nya föreningar har ofta bättre ekonomi än äldre trots linjära avskrivningar.
Vad progressiva avskrivningar kommer leda till är att många förenigar får onormalt stora kassor om 30-40 år vilket kan vara bra för dom som bor kvar eller precis flyttar in men mindre bra för dom som flyttar innan avgifterna sänks.

Dessa medel finns i förenings kassa, om dom kommer dit som en post kallad avskrivningar eller inte spelar ingen roll, det viktiga är att kassan växer.
Jag sitter själv i en BRF-styrelse och ser bara avskrivningen som en onödig post.

(Min fetning.)

Du anser alltså att BFL bör ändras och att BFN har fel. Vad har du för bakgrund inom redovisning?

Problemet är att personerna inom BFN är ekonomer och inte byggnadsingenjörer. Ekonomer har sin strikta syn på hur ekonomi ska skötas medan verkligheten kan se helt annorlunda ut. Bara för att ett gäng ekonomer har en viss åsikt behöver det inte betyda att dom har rätt.

Även ekonomer borde ju ha koll på att penningvärdet förändras över tid. Hade det varit ett konstant penningvärde hade det varit en sak, men med ett på sikt urholkat penningvärde kommer dagens boende att lastas oproportionerligt högt rent kostnadsmässigt när man skriver av linjärt.

Sedan har ju inget ändrats sedan de nya reglerna trädde i kraft mer än att föreningarna numera tillämpar linjär avskrivning och visar större "förlust".

Dvs en förlust som inte betyder någonting egentligen...

Därför att det är bokostnaden som bestämmer priset på marknaden.

Räntan är inte 0 så jag vet inte vad du snackar om. Det verkar som du inte har en aning om hur banker jobbar, men jag kan göra det lätt för dig:

Gå in och kolla hos exempelvis SBAB så kan du göra en ansökan om lånelöfte och leka runt lite med sifforna.

https://www.sbab.se/1/privat/lana/bolan/rakna_pa_bolan.html#/views/prospekt?syfte=4

Nej du får inte ta hur stora lån som helst... och de flesta som är förstagångsköpare måste amortera.

Nej medelsvensson tittar på kostnaden för att bo. Och för att köpa ett boende för 6 millar krävs nog en rejält kontantinsats. Då snackar vi riktiga pengar....

SBAB lånar ut i fem år på 2,1% fast. Vad du inte förstår är att räntorna ironiskt nog beror just på "sämre tider". Men egentligen inte för oss i Sverige utan i övriga Europa. När våra räntor börjar stiga beror det troligtvis på att vi fått det bättre ekonomiskt och då kommer löneutveckligen ta ut kostnaden för de högre räntorna. Men det här är på riktigt lång sikt.

Som sagt gå in på SBAB:s sida och testa hur en bank resonerar... Du lär bli förvånad, för det är inte som du tror.

Bokostnaden är inte så intressant som du försöker få det till. Bokostnaden visar inte på de risker som finns och de potentiella (läs troliga i många länders fall) tickande bomberna.

Bokostnaden är ett ord som medelsvensson tar till för att ta på sig skygglappar och hoppas att någon annan ska lösa ut de om det blir problem "jo men kostnaden per månad är så liten".

Skuldberget är det intressanta och lyckligtvis har politiker vaknat till i denna fråga till skillnad från andra (ja, närmast du när man läser dina inlägg i den här tråden) som fortfarande snackar "boendekostnad".

Skönt exempel att ta SBABs 2.1 procents ränta som exempel (den bästa 5 års räntan på marknaden). Den är framförallt ett konkurrensmeedel mer än något annat.