Bostadsbubbla i Sverige?

Handlar antagligen inte om självmordsbombare, mer rimligt ren och skär oskyldig inkompetens. Och, förhoppningsvis mer sällan, lömska säljare som försöker åka räckmacka och låta någon annan betala.

Och empiri handlar inte om att "tro".

Tar för givet att ingen av er hävdar att alla föreningar agerar likadant.

Här är prishistorik från 1973 på lägenhetspriser i Vasastan kombinerat med reallöner osv. År 1996 kostade en 3a i vasastan 800 000 kr och priserna har ökat 750% sen dess i Stockholm. Självklart har vi en enorm bubbla och den beror inte på bostadsbrist då priserna gått upp enormt i stora delar av landet. Driven av amorteringsfria lån som infördes 1996, en ränta som börja gå ner vid sent 90-tal och alliansens skattelättlander från 2006.

http://cornucopia.cornubot.se/2014/01/rattelse-lagenhetspriser-stockholm.html


Här ser man 90-tals bubblan där priserna sjönk 50% ser ut som en liten kulle jämfört med dagens Mt Everest. Självklart kan priserna faller mer än 50% nu då priserna i centrala Köpenhamn är en 3e del mot stockholm innerstad, endå har medeldansken bättre ekonomi och sparade än fattigsvensken. Enligt mig kommer och ska priserna ner till index 130, ett tapp på 70% och det har historiskt alltid varit så i aktiesvängningar och bostadspriser.

http://2.bp.blogspot.com/-J9LJ_KbpHYg/UwJEEviELoI/AAAAAAAAX18/9ujY8kdocvQ/s1600/br_index_1970-2013.png

Visa mig bokostnadsgrafen i förhållande till löneutveckling istället så kan vi börja snacka!

Priset är bara en parameter det är bokostnaden som är det intressanta.

du hade med denna länk, ganska tydligt från Cornucopia va?

http://cornucopia.cornubot.se/2014/0...stockholm.html

håller förövrigt med kurt sune, att jämföra boendekostnader med nettolön är det ända rätta, och dessa är idag under snittet för de senaste 30 åren, men det fattar ju inte ni armageddonbabblande foliehattar.

Du repeterar detta ivrigt men det gör det inte mindre befängt. Saknar lånat belopp koppling till långsiktig betalningsförmåga har vi en kreditbubbla, även om du så betalar 2:- i månaden.

Återkommer till ett exempel: låt säga att du lånar 500 miljarder för att köpa en lägenhet. Vi har för närvarande inget amorteringskrav och din ränta är 0, så du betalar endast underhåll. Är det ett problem att du är skyldig banken 500 miljarder - och är det stabilt att lösa problemet genom att nästa person lånar 550 miljarder för att köpa ut dig?

Vi har påtalat detta ett antal gånger så du får gärna förklara vad du inte förstår eller vad din invändning är mot den saken.

Du tänker som alla andra svensson gör och tittar på boendekostnaden i hemnets kalkylator. Detta är svaret varför folk skuldsätter sig så mycket.
Det stämmer att boendekostnaden är nästan lika låg som förut. Hur kommer det sig? Jo, för att boräntan i Sverige är lägst i Europa typ, ränteavdrag och obefintlig amortering medans alla andra länder har 30 års amortering på hela bolånet, norge har 40 år. Sen krashade inte priserna vid finanskrisen som i dom flesta andra länder pga av Alliansregimens jobbskatteavdrag, slopande av fastighetsskaten till lägst i Europa, rot, lägre skatt till bostadsrättsföreningar som kom dec 2006 och tidigt år 2008.

Era brf pris nivåer kommer bara upprätthållas så länge inget av följande sker

1. Politiska åtgärder med en amorteringstakt som resten av alla länder, slopande av ränteavdrag eller höjd ränta.

2. Real lönerna börjar gå ner efter gått upp 40% sen mitten av 90-talet. Detta brukar gå i cykler också.

3. Nästa gång börsen börjar gå ner och världsekonomin krashar igen och det brukar ske i 7 års cykler. Nu har det gått 6-7 år sen förra gången börsen började gå ner och finanskrisen nov 2008. Denna gång finns det inte pengar till stimulanser som ger folk högre reallöner och stimulanser till bomarknaden. Svårt att slopa t ex en obefintlig fastighetsavgift osv.

Om du googlar på progressiv avskrivning i bostadsrätter så inser du problematiken.

Man tror sig kunna hålla nere hyran (månadsavgiften) genom att inte avsätta medel till underhåll/avskrivning eftersom man utgår från att det framtida underhållet kan betalas av den löpande värdestegingen vars kreditutrymme man förväntas kunna belåna till låg kostnad utan att behöva betala vare sig ränta eller amortering.

Om man inte kan fortsätta med detta sätt att bokföra lär man få höja hyran (månadsavgiften) för att kunna avsätta medel till det framtida löpande underhållet. Annars har man i framtiden inga egna medel i framtiden för underhåll/renoveringar.

Detta gäller särskilt helt nya bostadsrättsföreningar eller nybildade.


http://www.borattupplysning.se/wp_sttips/avskrivningar-behovs-de/

https://www.google.se/search?num=30&newwindow=1&hl=sv&site=webhp&source= hp&q=progressiv+avskrivning&oq=progressiv&gs_l=hp. 1.2.35i39j0l9.3071.5655.0.9478.12.12.0.0.0.0.302.1 319.10j0j1j1.12.0.msedr...0...1c.1.59.hp.. 2.10.971.0.5SEnfUt5K54

Inga träd växer upp till himlen.

Om det enbart är bokostnaden som är relevant och räntan på bostadslånen faller under 0,5-0,1 % och man utgår från en bostadskostnad på 7000 kr för en enkel lägenhet kan priserna fyrdubblas eller tiodubblas...och rent hypotetiskt vid ytterligare fallande räntor kan vi alla bo gratis och amorteringsfritt bara man skriver på ett skuldebrev på 100 miljoner kronor.

Till vem ska du sälja den lägenheten om 10-20 år med vinst?

Vi kan då alla i framtiden bo helt gratis och kanske bara betala 5 kronor ränta per månad amorteringsfritt utan att avsätta medel till framtida underhåll/renoveringar som lök på laxen.

Detta eftersom man nu utgår från att man kan ta kreditutrymmet i anspråk på den löpande värdestegringen för det löpande underhållet. I en del bostadsrättföreningar håller man nere bokostnaden (hyran, månadsavgiften) genom "kreativ" bokföring.

Simsalabim så bor vi alla även gratis utan att behöva betala vare sig underhåll eller renovera våra hem. Vi belånar den ewiga värdestegingen på bostaden till det löpande underhållet för att hålla bokostnaden nere.

Vi trycker bara pengar.

Vad händer om räntefallet avstannar och nästa årskull som ska in på arbetsmarknaden inte får bättre lånevillkor än föregående så att bostadspriserna ökar för inte få sufflén att sjunka ihop? Ärvi inte redan över stupet och det är för sent att ändra scenariot även om vi ville utan att behöva genomgå en djup smärtsam kris?

Problemet många gör är att många tar den nuvarande trendlinjen och drar den rakt upp mot himlen och mycket riktigt kan räntorna fortsätta falla i ewighet, men vad händer om deflationen tar fart med fallande priser och vinstmarginaler i näringslivet, press på lönerna och högre arbetslöshet?

Kan bostadspriserna då fortsätta mot skyn trots hög/högre arbetslöshet? Eller kan den begynnande konjukturvändningen i USA och signalerna om högre räntor där ändra förutsättningarna?

Glöm inte att de fallande räntorna är ett symptom på att ekonomin är i kris och ett sätt att försöka mildra följderna av detta. Nu är patienten dock drogad och behöver ännu mer droger för att inte systemet helt ska braka samman.

Det är inte precis vinster, lönsamhet, högre löner som driver upp bostadspriserna utan den ewigt fallande räntan, i avsikt att stimulera ekonomin i djup kris som skapat situationen.

I vilket fall så balanserar vi nu på en knivsegg. Inflation eller deflation? Räntehöjning eller arbetslöshet?

Det verkar vara så mer eller mindre samtliga köpare tänkt också. Prisökningar anses inte vara tecken på en sjuk ekonomi som har feber utan är intet annat än prognoser på fortsatta prisökningar. Räntor blir förmodligen lägre i framtiden, inte högre. Bokostnader torde bli ännu lägre än vad de är idag. El och försäkring kan nog öka men det är överkomligt. Detsamma gäller övriga hushållskostnader. Media lär under tiden rapportera om svag (men bättre än negativ) återhämtning i nationalekonomin.

Folket fortsätter att glatt ta på sig skulder. "Finansindustrins" företrädare, som Gromph här, kommer att lugna med att peka på de stora tillgångarna på den andra sidan av balansräkningen.

Det är inte intressant att titta på den genomsnittliga månadskostnaden när man analyserar prisstegringarna under en viss period, utan den genomsnittliga månadskostnaden för dem som köpt under den period man är intresserad av.

Kan någon förklara varför de tycker att det är irrelevant att en procentenhets högre ränta innebär fem gånger högre ytterligare räntekostnader för låntagaren med fem miljoner i lån än för låntagaren med en miljon i lån?

http://www.smartasset.com/blog/wp-content/uploads/2013/07/mortgage-math-is-hard.jpg

Bokostnaden? Hur kan bokostnaden vara det intressanta?

Om räntan är 0 och du inte har amorteringskrav så kan du ta hur stora lån som helst utan att din bokostnad ökar.

Det är precis den här (sjuka) tanken som har gjort att medelsvensson har belånat sig upp över öronen. Den ena idioten tar ett 5 miljoners lån bara för att hoppas bli räddad av nästa idiot som ska köpa loss bostaden för 5.5 miljoner och som i sin tur hoppas att nästa idiot kommer med 6 miljoner.

Folk tävlar i vem som kan ta störst lån som att det inte kommer en morgondag med högre räntor och sämre tider.

Och banken med sina glädjekalkyler upprepar "jo men folk har de marginalerna" och räknar med att folk ska ge mer eller mindre hela sin lön till boendet och därefter leva på bröd och vatten och kallar det för att folk har marginaler.