Det jag alltid undrat är varför man inte inför amorteringskrav istället för högre ränta. Hushållen blir ju fortfarande fattigare men betalar av sina lån vilket torde vara bra för samhället.
Exakt. Man skulle nästan kunna tro att någon vill att befolkningen ska vara högt belånad?
Det här blir nästan imponerande.
Du börjar med att förklara för mig att kostnad och utgift är olika saker, och använder sedan själv ”boendeutgift” som om KPI fångade bostadens prisutveckling. Det är ju exakt den sammanblandningen jag påpekar.
Nej, du gaggar om bostadspriser. Och jag talar om boendeutgifter.
I boendeutgifter ingår bostadspriser eftersom man beräknar en kapitalutgift. Och kapitalutgiften stiger med stigande bostadspriser.
Citat:
Ursprungligen postat av Hermi-Tage
Och nej, att bostadspriserna inte föll tillbaka till 2011 års nivå bara för att styrräntan senare blev högre motbevisar inte att räntan påverkar bostadspriserna.
Det är väl precis den effekten de som yrar om räntans inverkan bör vänta sig. Eller är de som talar om räntan helt vilse i pannkakan.
Citat:
Ursprungligen postat av Hermi-Tage
Räntan påverkar hushållens låneutrymme
Det gör den bara om långivarna ändrar kraven de har på vad långivarna skall klara för ränta.
Det är en sak som du fullkomligt struntar i. Men i verkligheten finns den med.
Citat:
Ursprungligen postat av Hermi-Tage
Det är ungefär nationalekonomisk grundkurs, inte någon exotisk teori som jag hittat på.
Du verkar dock hitta på att sänkningen av den ränta som Riksbanken betalar när den lånar av bankerna har betydelse för bostadspriser.
Citat:
Ursprungligen postat av Hermi-Tage
Men jag uppskattar ändå att du efter att ha krävt en förklaring av hur räntan kan påverka bostadspriser
Ja det är en förklaring som helt saknas. Det är helt tomt.
Varför påstår du om du inte kan förklara?
----------------------------
Det är dock så att bostadspriser inte är helt oberoende av låneränta. När utvecklaren lånar under byggtiden så måste utvecklaren ta ut den betalda ränta på försäljningspriset. Och sjunker räntan så kapitalutgifterna som köparen måste betala. (Sedan kan det finnas andra priskomponenter som ökar. Lönekostnader t ex).
Nej, du gaggar om bostadspriser. Och jag talar om boendeutgifter.
I boendeutgifter ingår bostadspriser eftersom man beräknar en kapitalutgift. Och kapitalutgiften stiger med stigande bostadspriser.
Det är väl precis den effekten de som yrar om räntans inverkan bör vänta sig. Eller är de som talar om räntan helt vilse i pannkakan.
Det gör den bara om långivarna ändrar kraven de har på vad långivarna skall klara för ränta.
Det är en sak som du fullkomligt struntar i. Men i verkligheten finns den med.
Du verkar dock hitta på att sänkningen av den ränta som Riksbanken betalar när den lånar av bankerna har betydelse för bostadspriser.
Ja det är en förklaring som helt saknas. Det är helt tomt.
Varför påstår du om du inte kan förklara?
----------------------------
Det är dock så att bostadspriser inte är helt oberoende av låneränta. När utvecklaren lånar under byggtiden så måste utvecklaren ta ut den betalda ränta på försäljningspriset. Och sjunker räntan så kapitalutgifterna som köparen måste betala. (Sedan kan det finnas andra priskomponenter som ökar. Lönekostnader t ex).
Det blir bättre och bättre.
Du ägnar större delen av inlägget åt att hävda att jag inte har förklarat hur räntan påverkar bostadspriserna och att jag tydligen ”hittar på” sambandet.
Sedan avslutar du med:
”Det är dock så att bostadspriser inte är helt oberoende av låneränta.”
Och fortsätter med att förklara hur räntan påverkar både byggkostnader och köparens kapitalkostnader.
Grattis.
Du har nu börjat förklara det samband du nyss hävdade att jag hittat på.
Men du missar fortfarande den viktigaste mekanismen. Det handlar inte bara om byggutvecklarens räntekostnader. När bolåneräntan sjunker sjunker hushållets kostnad för att finansiera ett givet lån. Därmed kan hushållen, allt annat lika, bära större lån och bjuda mer för bostäder. Det ökar betalningsviljan och efterfrågan, vilket påverkar priserna.
Att bankerna använder KALP-kalkyler och kalkylräntor upphäver inte detta. Kreditprövningen sätter ett tak för hur mycket hushållet får låna. Marknadsräntan påverkar samtidigt vad det kostar att låna och därmed hushållens efterfrågan och betalningsvilja.
Och nej, om räntan först pressar upp priserna betyder det inte att priserna senare måste återgå exakt till 2011 års nivå när räntan stiger. Under tiden har inkomster, befolkning, bostadsbestånd, byggkostnader, kreditregler och inflation förändrats. Det är ungefär som att hävda att bensinpriset inte påverkar bilkörningen eftersom trafiken inte återgår till 1995 års nivå när bensinen blir dyrare.
Så vi verkar åtminstone ha kommit ett steg framåt: räntan påverkar bostadspriserna.
Nu återstår bara att du blir överens med dig själv om det.
Frågor som aldrig ställs när Riksbanken ska höja räntan
2. Hur mycket har Riksbanken gröpt ur plånboken med 5 års räntehöjningar?
Räntan är ju mycket LÅG nu jämfört med då jag behövde låna till halva då jag köpte hus.
Inte konstigt att du behövt låna till husköp (som är både levnadskostnad och investering)
men många klantskallar lånar till att leva flottare än de har råd med!
På den tiden räntan - och inflationen - var mycket högre var det mycket LÄTTARE att "bli rik".
((T ex under nästan en tioårsperiod lånade jag för 15 % (utan säkerhet) och drog på det extra kapitalet in 30-35 % per år.
(Sedan höll jag mig undan under ett börsfall. Efter det satsade jag lite mer riskfyllt, resultaten blev oregelbundna men i genomsnitt ännu bättre än 35 %. Räntorna var lägre än 15 %, men fortfarande höga jämfört med nu, då jag använde aktier som säkerhet.))
Istället tramsar du med att plocka något ord här och där i mitt inlägg. Och fantiserar ihop en halmgubbe.
Citat:
Ursprungligen postat av Hermi-Tage
Men du missar fortfarande den viktigaste mekanismen. Det handlar inte bara om byggutvecklarens räntekostnader. När bolåneräntan sjunker sjunker hushållets kostnad för att finansiera ett givet lån. Därmed kan hushållen, allt annat lika, bära större lån och bjuda mer för bostäder. Det ökar betalningsviljan och efterfrågan, vilket påverkar priserna.
1. När långivaren kräver att låntagarna skall klara 6% ränta så kan inte låntagaren låna mer bara för att Riksbanken sänker sin inlåningsränta från 0.5% till 0%.
Du är på något sätt på slagordsnivå.
2. När efterfrågan stiger för en vara som produceras stiger inte pris. Det är något annat som händer.
Svar: produktionen ökar. Och det ökade utbudet gör att priset inte ökar.
Verkligheten är full med empiri för detta.
Felet du gör är att tänka på någon schematisk graf du sett med utbuds och efterfrågekurvor som skär varandra. Men du har inte fattat att det avser ett steady state scenario. Medan vi nu talar om förändring.
Citat:
Ursprungligen postat av Hermi-Tage
Och nej, om räntan först pressar upp priserna betyder det inte att priserna senare måste återgå exakt till 2011 års nivå när räntan stiger. Under tiden har inkomster, befolkning, bostadsbestånd, byggkostnader, kreditregler och inflation förändrats. Det är ungefär som att hävda att bensinpriset inte påverkar bilkörningen eftersom trafiken inte återgår till 1995 års nivå när bensinen blir dyrare.
Så vi verkar åtminstone ha kommit ett steg framåt: räntan påverkar bostadspriserna.
Men du förstår ju inte. ÄR det så att räntan styr bostadspriserna så ska bostadspriserna vara enligt ränta.
Här ovan berättar du ju själv att det inte är räntan utan andra kostnader.
Citat:
Ursprungligen postat av Hermi-Tage
Nu återstår bara att du blir överens med dig själv om det.
Nej det som fattas är att du förstår vad du får förklarat för dig.
Istället tramsar du med att plocka något ord här och där i mitt inlägg. Och fantiserar ihop en halmgubbe.
1. När långivaren kräver att låntagarna skall klara 6% ränta så kan inte låntagaren låna mer bara för att Riksbanken sänker sin inlåningsränta från 0.5% till 0%.
Du är på något sätt på slagordsnivå.
2. När efterfrågan stiger för en vara som produceras stiger inte pris. Det är något annat som händer.
Svar: produktionen ökar. Och det ökade utbudet gör att priset inte ökar.
Verkligheten är full med empiri för detta.
Felet du gör är att tänka på någon schematisk graf du sett med utbuds och efterfrågekurvor som skär varandra. Men du har inte fattat att det avser ett steady state scenario. Medan vi nu talar om förändring.
Men du förstår ju inte. ÄR det så att räntan styr bostadspriserna så ska bostadspriserna vara enligt ränta.
Här ovan berättar du ju själv att det inte är räntan utan andra kostnader.
Nej det som fattas är att du förstår vad du får förklarat för dig.
Det fascinerande här är att du nu försöker argumentera bort helt grundläggande samband genom att kräva att en variabel måste vara den enda variabeln för att över huvud taget kunna påverka utfallet.
Nej, att banken använder 6 % kalkylränta innebär inte att marknadsräntan saknar betydelse. KALP-kalkylen sätter en kreditrestriktion. Den bestämmer inte vad hushållet faktiskt betalar för sitt lån. Om ett hushåll kan låna 4 miljoner enligt bankens kreditprövning betyder det inte att hushållet är lika villigt att låna 4 miljoner till 1,5 % som till 5 %. Den faktiska månadskostnaden skiljer sig med tusentals kronor.
Det är skillnaden mellan hur mycket banken maximalt tillåter dig att låna och hur mycket du är beredd att betala för att låna. Du verkar behandla dessa som samma sak.
Sedan kommer den verkliga pärlan:
”När efterfrågan stiger för en vara som produceras stiger inte pris.”
Jo, om utbudet inte omedelbart kan öka i motsvarande grad kan priset stiga. Och bostäder är närmast skolboksexemplet på en marknad där utbudet på kort sikt är trögrörligt. Det tar år att planera, finansiera och bygga nya bostäder. Att bostäder ”produceras” innebär inte att utbudet magiskt anpassar sig ögonblickligen till förändrad efterfrågan.
Och nej, utbuds- och efterfrågeanalys gäller inte bara något mystiskt ”steady state” där förändringar inte får förekomma. Hela poängen med komparativ statik är tvärtom att analysera vad som händer med jämvikten när exempelvis efterfrågan förändras. Sedan gör du samma tankefel igen:
”Är det så att räntan styr bostadspriserna så ska bostadspriserna vara enligt ränta.”
Jag har aldrig påstått att räntan ensam styr bostadspriserna. Jag har sagt att räntan påverkar bostadspriserna.
Bostadspriser påverkas samtidigt av räntor, inkomster, kreditvillkor, befolkning, byggande, skatter, förväntningar och en rad andra faktorer. Att andra variabler också förändras motbevisar inte räntans effekt.
Med din logik påverkar temperaturen inte glassförsäljningen eftersom även pris, semesterperioder och nederbörd påverkar hur mycket glass som säljs.
Det är alltså inte jag som behöver visa att bostadspriserna mekaniskt följer en kurva över Riksbankens styrränta. Det räcker att visa mekanismen genom vilken räntan påverkar hushållens finansieringskostnad och därmed efterfrågan.
Den mekanismen har du fortfarande inte lyckats argumentera bort. Du har bara ändrat ”räntan påverkar bostadspriserna” till ”räntan styr ensam bostadspriserna” och sedan argumenterat mot det senare.
Det finns faktiskt ett namn för det argumentationsfelet.
