Bostadsmarknaden i Sverige just nu!

Spekulation bygger på många köp där syftet inte är att bo i fastigheten primärt. Sådana köp är enligt flera undersökningar som gjorts väldigt ovanliga i Sverige, man köper för att bo primärt.

Jaha? Den enda staden i Norden som är jämförbar med Sthlm på något sätt är Köpenhamn. Oslo och Helsingfors liknar mer lilla Göteborg.

En snabb googling visar att rent-to-income ratiot för Sthlm är bättre än för Köpenhamn. Men oavsett är det ett rätt ointressant mått för extremt attraktiva områden där det finns tonvis av kapital.

Sverige har 2x antal miljardärer per capita än USA och nästan 3x mot Danmark. Och det är i Sthlm nästan alla vill bo.

Sthlm är en världsledande stad i antal unicorn och start ups i världen vilket genererar stora kapital.

Ovan gäller alla storstäder. Poängen var att prisnivån för gemene man i Stockholm är omotiverad, och där kan vi absolut titta på RTI. Sen att Ekbo och resten av trådaporna försöka blanda bort verkligheten med sina påhittade siffror spelar mindre roll.

"Spekulation bygger på många köp där syftet inte är att bo i fastigheten"

Ja det är den definitionen alla seriösa använder för att definiera spekulation.

” Spekulation i fastigheter innebär att köpa bostäder i hopp om snabb vinst genom prisförändringar, ofta genom att renovera och sälja vidare (flipping) eller genom att utnyttja låg ränta på nyproduktion för att sälja innan inflyttning”

Detta är inget vanligt fenomen på den svenska marknaden vilket redovisats av flera undersökningar.

Sen vad teu drömmer ihop ser de flesta som väldigt ointressant

Göteborg och Malmö har ett betydligt större segment av bostäder som kan finansieras med enbart lön. Ett akademikerpar får väldigt mycket hus och lägenhet i bra områden i både Göteborg och Malmö med en vanlig konstantinsats. Det är endast i Stockholms bättre områden där man behöver ett par miljoner extra i kapital för att bo bra.

När du menar att prisnivån i Stockholm är omotiverad, pratar du om länet, kommunen eller vissa stadsdelar?

Även i Göteborg drivs priserna i bra områden av kapital. Allt som kostar över 6-7 miljoner (vilket är väldigt många områden i Göteborg) drivs helt och hållet av hushåll som har stora kapital. Inte deras fjuttiga löner. Ett akademikerpar med 60000kr vardera (ovanligt) kan låna 6 miljoner kronor. Ett maxbelånat par med 15% kontantinsats hamnar på runt 6-7 miljoner. I de flesta någorlunda bra områden i Göteborg får man ge betydligt mer än 6 miljoner för ett bra hus.

Detta är även därför dussinbostäderna tagit så mycket stryk samtidigt som villor i attraktiva områden håller sig bra. Dussinbostäder (upp till 5 miljoner) drivs helt och hållet av att två lånetorskar maxbelånar sig. Deras bostadspris har en direkt korrelation till KALP. Nu när KALP börjat strula så är det även denna typ av bostäder som dyker mest.

Denna var en trådfavorit: https://www.booli.se/bostad/566983

Såldes förra månaden för 4150 000kr. 2016 så såldes just denna för 3980 000kr och 2020 för 4500 000kr. Denna typ av bostad såldes för 5 miljoner vid toppnotering 2021-2022. Det är dessa som drivs av löner, inte av kapital. Tittar du sen på villor i attraktiva områden (Askim, vissa delar av Mölnldal, Mölnlycke, för att nämna några få) så ligger priserna på hus stadigt under samma tidsperiod.

Bankerna tillåter ofta 5,5 x årsinkomst. Med särskild prövning kan man få låna 6 x årsinkomst. Akademikerparet kan låna 8-8,5 msek.

Men ja, det är klart dom bästa områdena är dyra i Göteborg, men i jämförelse mot Stockholm så får du extremt mycket mer bostad i Göteborg och Malmö. Akademikerparet behöver spara ihop 1-2 miljoner extra för att bo riktigt fint i Göteborg, det är nåbart, i Stockholm krävs kanske 5-8 miljoner extra vilket inte är nåbart för dom flesta.

Ja du har faktiskt rätt, jag räknade lite slarvigt. Nu är det ytterst ovanligt med ett par med sånna löner, även bland akademiker är det där en hög lön. Men visst går det att låna 8 miljoner på de lönerna. Vilket förövrigt ger en boendekostnad (med drift) på runt 40000kr. Det är alltså en hel lön som ryker på boende. Låter som ett ovärdigt liv om du frågar mig, men visst verkar det gå det har du rätt i.

I Göteborg så har iår runt 5000 högt betalda tjänstemän blivit av med jobbet i stora varsel. En fågel viskade mig i örat att det kan bli mer varsel 2026. De här jobben (60000kr) är ytterst ovanliga och flera av de 5000 tjänstemännen får nöja sig med en betydligt lägre lön, om de ens lyckas få ett jobb snart. Jobb inom marknadsföring, HR, och liknande hittepå är försvinnande få och minskar hela tiden i takt med att svenska företag förstår vad som ger värde och att gratispengarna från lågränte-tider tar slut. Vad händer då med 8 miljonerslånet?

Finns många aspekter att ha i åtanke. Det är få personer som tjänar 60k, det finns överlag väldigt få bostäder i det här prissegmentet, dom flesta har inte köpt på toppen och sitter på orealiserade vinster.

Jag vet inte riktigt vart jag vill komma med det sagt, men dom flesta i dessa områden bor nog bra till en ganska låg risk. Dom som däremot belånar sig 5,5-6 x årsinkomst och köper på toppen tar en stor ekonomisk risk.

Ja, jag tror också att de flesta som bor i en 10 miljoners bostad inte är maxbelånade. Därför tror jag att även de "billiga" (jämfört med Stockholm) husen i Göteborg som teoretiskt är möjliga att vara drivna av löner faktiskt drivs för det mesta av kapital. Det är bostäder upp till 5-6 miljoner som drivs av löner och lånetorskeri, och det är inte många någorlunda bra hus i Göteborg i den prisklassen.

Säg att någon (ensamstående) med 60k brutto lånar och köper en villa/BR för säg 7.6M.
Denne får då låna kanske 3.6M och lägga in 3M i eget kapital.

Och detta har då visat hur många ggr som helst i tråden. Men de som talar om att bostadspriserna är lånedrivna och inte beror på kostnader, vägrar ju fullkomligt att ta in denna information.
Bara en sådan sak som att man max får låna ca 5 ggr bruttolånen (och lägre faktor vid lägre inkomster) verkar helt omöjlig att ta in.

Vad innebär då ett lån på 3.6M för plåga vid en förhöjd ränta. Säg 4%. Ja det är 8.4k i månaden. Och ut efter skatt får vederbörande ca 40k. Efter att räntan är betald är då 31.6k kvar för livets nödtorft i övrig. Det är inget bekymmer. Denna kan utan problem spara/amortera 15k per månad.

Bankerna är restriktiva med långivning. Därav låga kreditförluster för dom. Och en låg ränta till låntagarna. Och även vid kriser så påverkas då inte bostadsmarknaden speciellt. Vilket vi också har sett.

(Ingen invändning mot det du skrev).

Jag pratar om län, kommun, och vissa stadsdelar. Prisnivån i Stockholm överlag är omotiverad i samtliga segment och har varit det väldigt länge nu. Flyttar jag till Göteborg skalar jag bort 20% av mina boendeutgifter, och i Malmö betydligt mer än så. Det stora problemet är att jobben centraliserats till Stockholm och att regionen numera helt enkelt är överbefolkad, och eftersom denna centralisering i mångt och mycket är helt omotiverad så har jag enorma problem med att Skatteverket lägger sitt huvudkontor i Sundbyberg när dom lika gärna hade kunnat flytta skiten till Jönköping.

Vad har ni för åsikter om att köpa nyproduktion i Stockholm nu? Bostadsmarknaden har ju varit lite svajig och jag är lite mer nyfiken på nya lägenheter (mindre buller) jämfört med det 40-talshus jag bor idag med noll isolering känns det som.

Typ denna: https://www.besqab.se/stockholm/slakthusomradet/fransyskan/7396/
3 495 000 kr

Nu köper jag för att bo, inte som investering. Men den dagen jag säljer vill jag iallafall inte få ut mindre än vad jag köpte den för. Åsikter?