Bostadsbubbla i Sverige?

Om du använder en gnutta förnuft och en mycket liten del av din tid kommer du snabbt se att detta absolut inte stämmer. Köpeskillingen är inte förankrad i någon annan fundamenta än finansieringsförmåga, och når alltså snabbt samma nivå - nu med adderad riskkostnad och minskad kvalitet (inget eget ägande).

Dvs det stämmer att BRF skapas för att "få ned" köpeskillingen, men det är inte för att folk inte har råd med den annars, utan för att om du "får ned" köpeskillingen uppstår alltså en marginal (skillnaden mellan finansieringsförmåga och det gap du får fram) du kan roffa åt dig.

Systematiskt tolkat är man alltså objektivt blåst i affären om man köper en BRF. Vilket såklart inte är samma sak som att säga att det är en dålig ide, men nu pratar vi karaktäristik snarare än utfall (det har ju löst sig ganska bra för typ alla som köpt BR senaste 20-30 åren).

EDIT:
Det går ju att spekulera lite kring varför det blivit såhär just i Sverige, hela hönan/ägget-relationen mellan auktoritär stat och fattigt samhälle. Givet den enkla affärsmöjligheten borde konceptet utbrett sig mer i andra länder, så det som stoppar det bör vara att köpare helt enkelt inte accepterar upplägget på samma sätt i exempelvis USA. Med tanke på att ägarlägenheter helt klart ökar i Sverige (trots priser som kan vara 150k/kvm utanför tullarna) kanske det är en indikation på att den svenska "självgående kommunismen" håller på att falla isär.

Ett inslag från SVT Ekonpmibyrån.

"Hör ekonomiprofessorn förklara varför det är fel att prata om en bubbla på svensk bostadsmarknad"



"Bostadspriserna i Sverige väntas falla sedan Riksbanken nyligen höjde den viktiga styrräntan. Men vi har ingen bostadsbubbla i Sverige som riskerar att spricka, menar Harry Flam, professor i internationell ekonomi vid Stockholms universitet."

https://www.svt.se/nyheter/ekonomi/ekonomiprofessorn-vi-har-ingen-bostadsbubbla-i-sverige

Jag tolkar Harry flams argument från videon så här:
I Sverige har det inte köpts beoende för uthyrning till andra i någon större utrsträckning, alltså kan vi inte ha någon bostadsbubbla.

Det känns ju totalt historielöst, han var ju ändå Professor i Ekonomi på 90-talet och borde väll komma ihåg den krashen. Missförstår jag något?

Han inför helt enkelt en definition på bostadsbubbla som är kopplad till just att man köper bostäder utan att ha avsikt att bo där själv. Alltså att man köper för att hyra ut eller för att få värdetillväxt och senare sälja.

Sedan konstaterar han att enligt den definitionen kan vi inte ha en bostadsbubbla eftersm bostadsrättskonstruktionen stoppar just detta.

Att få definitioner av begrepp på plats är en viktig del av foskrningen och det är fullt rimligt att en professor sysslar med sådant,

Frågan är vilken glädje man har av att det inte kallas för en bubbla som spricker när bostaden faller md 50% när fundamenta (räntan) ändras?

Men det är inte enbart nackdelar. Du slipper skatt för lagfart och pantbrev samt har en förening som styr upp med snöröjning, målning etc. Varför skulle detta vara värre än högt belånade nyproducerade lgh brfer?

Ponera en inkomst på 50k och insats 2msek.

Banken godkänner då en köpeskillingen om 6 msek oavsett om det är äganderätt eller del av brf. Skapas en brf som tar upp x msek av lånen kan köpeskillingen minska.

Finns ett flertal områden som byggts som fristående hus men gjorts om till BRF för att få ned köpeskillingen (eftersom ingen köpte annars)

Var ingen som köpte för att uthyra ut som utlöste den kraschen

Han börjar med att definera en bostadsbubbla.

En bostadsbubbla är när folk köper bostäder i tron att priserna kommer att stiga, och därför att de gör en vinst när den de en dag säljer

Detta är ju en värdelös defintionen, för det borde ju inte spela någon roll varför priserna går upp eller ner bara att det sker i extrema rörelser. Men om vi nu spelar med så är påståendet att *bara* kan inträffa när folk köper för uthyrning direkt fel.

Exempel
1. Person köper BRF fast de bor i HR, för man inte vill missa tåget.
2. Person köper dyrare boende än de "behöver", för priserna går ju ändå bara upp och de får större hävstång med dyrare beonde.
3. Personer köper nyproduktion många år innan inflyttning för att sälja direkt

Alla dessa exempel inträffar har inget me uthyrning att göra och beror på att folk tror på ökande priser, inte deras behov.

Om definitionen är användbar eller inte kan nog diskuteras men han har en poäng tycker jag. Som läget är nu så kan ju folk ha köpt bostäder i förhoppning om att bli miljonärer men det kvitter egentligen. Har man bott i lägenheten så kvittar det ju om priset går upp eller ner egentligen. Man har samma månadsutgift oavsett.

Klart att det blir ett problem om man precis köpt, och maxat lånen, om värdet sjunker och man inte har tillräcklig säkerhet men det kommer ju alltid att vara en liten minoritet som gått in på marknaden nyligen.

Ett betydligt värre scenario vore ju om folk generellt gått och utnyttjat värdeuppgången för att maxa sitt låneutrymme och köpa extra bostäder med syfte att hyra ut eller bara sälja senare. Då skulle privarpersoner kunna bygga rejäla luftslott i uppgångstider som senare kollapsar. Bostadsrättskonstruktionen eliminerar sådant i varje fall och gör nog marknaden lite stabilare...

Spekulationen ligger ju i värdeuppgången och inte i uthyrningen. Ett bättre sett att bedöma spekulation är att ta alla som lagt handpenning i ett nybygge och sedan kolla hur många av dem som faktiskt flyttar in när produktionen är klar

Dvs priserna var högre än vad marknaden var villig att betala. Via ombildning till BRF har man då trollat fram en högre vinstmarginal utan att addera något värde.

Det är som sagt ganska given business för den som säljer, och bör bara begränsas av att köpare säger nej i andra kulturer (om det inte regleras).

Finansinspektionen verkar inte alls så glad i hågen över att stänga av det auktoritära amorteringskravet framöver: https://omni.se/fi-domer-ut-amorteringspaus-valdigt-kontraproduktivt/a/474R5e