Bostadsbubbla i Sverige?

Detta är kanske inte helt och hållet i linje med tråden men jag tycker det ändå är tillräckligt närliggande för att vara intressant för diskussionen.

Jag hade en koversation med en vän som jobbar med VVS installationer för några dagar sedan och vi diskuterade hur många hus idag står ganska risigt till det rörande ganska omfattande renoveringsarbeten och att detta kan bidra till en perfekt storm till överbelånade husköpare som köpt äldre hus. Han berättade hur han nyligen hade varit ute och fått lägga nya rör i ett hus som "precis" (2020 tror jag han sa?) köpts av ett par av någon house flipper och hur dessa som lagt en ganska anseelig del av sin gemensamma ekonomi på husköpet inte alls hade tänkt på skicket av det som sitter i väggarna. Tyvärr så är det många som renoverar fastigheter som helt enkelt sminkar grisen och gör nya badrum utan att byta ut rören som håller på att rosta sönder. Utöver detta så lär det finnas en hel del gamla tegelfasader som behöver fogas om inom en snar framtid och även om detta inte kostar lika mycket som det gör att riva upp och lägga nya rör så är det långt ifrån gratis.

Ytterst få villaägare förstår sig på att månadsavgiften man betalar i en lägenhet går delvis till underhåll av fastigheten och att man som villaägare får spara dessa pengar själv till framtida renoveringar snarare än att se det som extra pengar i fickan.

Frågan är vad som händer när villaägare som redan betalar skyhöga elpriser och bensinpriser och har en hög belåningsgrad står där och pratar med VVS, Elektriker, Takläggare m.m. och börjar förstå vad det kostar att renovera det som inte är ytligt i ett hus.

Villaägare vet vad det kostar att anlita hantverkare. Det är därför villapriserna är så pass höga.
Man är beredd att betala mycket för att hantverkarna redan varit klart där.

Renoveringsobjekten (där det bott en gamling) köps av folk som tänker göra jobbet själva. Och kan då bjuda mer än de som ska anlita hantverkare.

Men foga om fasadteglet?
Tja, då kanske vi talar om hus byggda på 40-talet som kommer ifråga närmaste 10 åren. Men hur många sådana byggdes med fasadtegel, och används fortfarande? Kan inte vara många.

För mindre omfattande arbeten som behöver göras lite då och då så stämmer detta nog väl med verkligheten men för dom mer omfattande arbetena som inte syns från gatan tror jag kunskapen är ytterst låg. Speciellt rörande arbeten kopplade till VVS tror jag okunskapen är väldigt låg. Kan du på rak arm säga vad det kostar att byta ut avloppsrör?


Du talar från okunskap här. Jag vet med säkerhet att 'house flippers' tenderar att putsa ytskikten för att få huset att se behagligt och mer attraktivt för en potentiell köpare men aldrig att dom går in och rör el eller VVS så länge det finns vatten i kranen och el i uttagen. På sin höjd har dom ute en elektriker för att byta säkringar och uttag. Gå ut och leta objekt med nyckelordet "Totalrenovering" och gå gärna in och konfirmera att det faktiskt är en sådan så ska du få se att det är ytterst få hus som blir grundligt renoverade.


Nästan komiskt att du säger 40-talet då det är just på slutet av 40-talet som man började använda sig av skalmur och kramlor. Problemet är att dessa kramlor rostar sönder då de inte var i rostfritt stål tills någonstans runt 70-talet eller kanske till och med 80-talet. Nej, det är bra många hus vi pratar om (vågar jag dra till och säga majoriteten här?) då detta även innefattar hus som blev byggda under miljonprogrammet som har problem med fasaden. Även om det är möjligt att det i huvudsak är högre hus som är främst utsatta för detta problemet så finns det även en risk för vanliga villor speciellt vid dränering eller dylikt.

El och vvs brukar nog de flesta köpa in jobbet för och då vet dom vad det kostar. Iaf i vilket härad.

Avloppsrör är inte så farligt. Inne måste man ta bort golvet på några köksskåp. I källaren går dom åtkomligt. Tar inte många timmar.
Ska du sedan räkna in bytet ut mot gatan måste du dit med en grävmaskin en dag.

Det här är småpotatis mot vad folk betalar för andra saker.

Du har fått flippare på hjärnan.
Jag skrev de som skulle göra jobbet själva. Underförstått och fortsätta bo där.

El och VVS lär dom betala för. Men resten kan dom nog göra själva. Sedan varierar det från individ till individ. (En del rörmokeri kan man göra själv utan problem).
Jag har använt semestern för att byta tak. Det är enkelt. Krävs bara en massa arbete. Passar bra för mig då jag har stillasittande jobb. Sparade nog 80 kSEK på det. Ett byte av avloppsrör är mycket billigare.

Jag har en äldre släkting jag är god man för och brukar titta till huset. Det är en villa med fasadtegel byggd på 50-talet. Fogarna är hur bra som helst. Inga problem alls med huset bortsett från invändigt. Där en total make over behövs. Men det har gamlingen 0 intresse av. Han ser inte problemet.

Inga andra på gatan där har haft problem med fogarna. Det som har gjorts av andra är omlagt tak, omdränering och en del fönsterbyte. Och det är rimliga åtgärder.

Priserna kommer börja gå neråt när RB höjer.

Detta är inte första gången du och jag bråkar på Flashback och det kommer sannerligen inte vara den sista. Det är helt okej att hävda okunskap men att tro att man är informerad och sen kasta ur sig urbotligt dumma utspel är oacceptabelt. Egentligen ska vi inte kapa tråden och diskutera renoveringskostnader utan tråden handlar om bostadsbubblan och ingenting annat så detta får bli det sista inlägget från mig rörande renoveringsarbeten och jag kan bara hoppas att du för en gångs skull tar till dig det jag skriver och håller käften när du så uppenbarligen har fel.


Ett stambyte för en normalstor villa kostar mellan 300 - 600,000 och är absolut inga småpotatis. Man kan göra relining istället och då sjunker väl kostnaden med ungefär hälften men det är fortfarande stora pengar.


House flipping är en epedemi i Sverige vilket man ser om man tittat på objekten som finns ute på marknaden och dessa sminkar grisen nästan helt uteslutande. Andelen kunniga som renoverar för att bo är en försvinnande minoritet i förhållande till house flippers.


Lägga tak kan man för all del göra själv men att byta avlopp är absolut ingenting jag skulle rekommendera någon att ge sig in på själv. Inte heller vattenledningar bör röras.


Du förstår inte så jag upprepar mig själv och fetar för att förtydliga


För att uttrycka detta enkelt så kan fasaden se hur fin ut som helst men den är inte längre förankrad i stommen utan skalmuren hänger löst vilket kan leda till att tegelfasaden välter. Detta är egentligen inte någonting som är upp till debatt utan ett etablerat faktum. Jag länkar källor här nedan.

https://byggkoll.byggtjanst.se/artiklar/2017/november/tegelfasader-rasar/
https://sustend.se/tegelfasader-fran-50-60-och-70-talet-en-potentiell-dodsfara/

Anekdotiskt tittar jag själv ibland på hus i 12-15msek-klassen och kan inte ett skit om de mer underliggande detaljerna. Och detta är ju en prisklass en bra bit under premium, dvs det är ganska snabba affärer och skulle utan problem kunna döljas konstigheter man inte fattar hos dessa objekt. Kan inte tänka mig att detta är speciellt ovanligt, och det är ju ganska binärt: bestämmer man sig för att man vill ha objektet går det fort, och det spelar ingen roll om någon kunnigare försökte få till en billigare affär.

Självklart beror det på att man inte ser sig själv som fastighetsskötare och värderar risken därefter, men nu handlar ju tråden om priser (antar jag?). Sticker miljonerna iväg på systematiska fellalokeringar är det klart man nedvärderar priserna generellt.

Sen om det på riktigt är utbredda problem eller inte har jag ingen aning om, men om el- eller vvs-tekniker påstår det kan det säkert vara intressant.

Med dessa siffror som du har redovisat för så är det väl inte så konstigt at priserna på fastigheter går upp? Att folk som köper villa inte tar med sådana kostnader i kalkylen "tror" jag hör till ovanligheterna. Det står klart och tydligt i besiktningsprotokollen om de skulle vara i behov av åtgärd.

Ok så denna vecka börjar fallet? Hur stort?

I USA sätts nya prisrekord på bostäder samtidigt som FED höjer räntan. Det beror på att utbudet är minimalt eftersom de inte har råd att flytta, då sögs deras lån upp och de måste ta ett nytt lån till den nya räntan som är 4-5%.

De som köper har stora mängder kontanter som de troligen fått genom att sälja sitt eget hus. Så de är inte beroende av lån.

Dvs räntorna är bara en liten del av ett bostadspris, så liten att räntan och priset kan gå åt olika håll, ett tag.

Början på ett fall är rimligen 1%, underlig fråga. En ränteförändring slår inte genom på en dag, folk är sega och alla bostadsaffärer som redovisas kommande tre månaderna är uppgjorda i början på året till låga räntor. Efter sommaren kanske folk fattar?

En ränteförändring från 1% (januari) till 4% (som i USA nu) måste rimligen slå minst 10-20% på priset, mer på dyra platser som i Stockholm. Alla jag vet under 40 år som räknar på vad de kan bjuda räknar på öret ut vad de klarar att lägga ut i räntekostnad per månad. Den siffran kan 4-dubblas inom några månader.

Tysklands PPI steg 30% på årsbasis i april, deras energipriser har gått upp med 83% på ett år. Om inget förändras kommer Tyskland att ha en inflation på 15-20% mot slutet av året.
https://www.swedbank-aktiellt.se/telegram/niSJSZRL
Turkiets nuvarande inflation är 60%.

Att Sverige inom några månader ska ha 4% ränta är helt osannolikt. Tidigare skribent sa att priserna ska gå ned när RB höjer vilket de kommer göra denna vecka. Alltså ska priserna ned pronto.

Hur kan de buda ”på öret vad klarar” att lägga ut på räntekostnad? Bankerna räknar på att man ska klara 6-7% ränta. Lånar de cash av någon snubbe i orten eller?