Bostadsbubbla i Sverige?

Vi tar ett enkelt exempel där du går till banken och tar ett blancolån på 10kSEK.
När du går ut från banken har du en skuld på 10 kSEK. Men du går väl inte tomhänt därifrån. Utan har väl en tillgång också. Och det får du med 10 kSEK mer på ditt lönekonto.

Och då har din balansräkning svällt med 10 kSEK på båda sidor. En skuld till banken och en fordran på banken. Båda på 10 kSEK.

Bankens balansräkning sväller också med 10 kSEK på båda sidor.
En tillgång i form av din skuld.
Och en skuld i form av dina kontotillgodohavanden.

Samma sak när du tar ett bostadslån men med små skillnader.
När du går ut från mäklarkontoret så har du åkt på en skuld till banken på 2 MSEK.
Men du fick aldrig 2 MSEK på ditt lönekonto. Det åkte istället omedelbar över till säljarens bankkonto.

Dvs banken lånar 2 MSEK av säljaren och lånar ut 2 MSEK till dig.
Eller med andra ord: Banken har en fordran på dig på 2 MSEK och en skuld till säljaren på 2 MSEK.

Det är inget komplicerat. I grunden när man lånar skuldsätter sig båda sidor mot varandra med lika belopp. Vi husförsäljningen använder du din fordran på banken som likvid i bostadsköpet.

Notera att vid alla transaktioner (som inte är gåvor) skall båda parters balansräkningar påverkas lika mycket på båda sidor.

Och så köper man där det är som högst.

Nu har Compricer rapporterat in snitträntorna för mars. https://www.compricer.se/borantor/

Lägre än väntat måste jag ju säga men de lär ju vara 50 punkter högre för april enbart baserat på dagens yield på bostadsobligationerna. Hur som haver...

• 3 mån (rörlig): 1,13%-1,7%
• 3 år: 1,6%-2,05%.
• 5 år: 1,91%-2,3%
• 10 år: 2,21%-2,97% (ICA Banken har 1,53% men det lär ju föra med sig många villkor?)

Tack. Det var ungefär så jag förstått det. Vad jag inte förstår är vad bankens ”finansieringskostnad” är, och varför de säljer vidare bostadsobligationer.

Edit

Ok jag förstod det även såhär.
Därför är det väl logiskt att man kan anta att bankens finansierings kostnad för rörlig ränta blir stibor 3 månader (interbank räntan) + riskpremien (skillnad mellan swapräntan och genomsnitts obligations räntan som används). Sen kan ju bankerna väl justera sina marginal beroande på hur kreditförmåga kunden har.

Liksom FB "Du behöver begrunda att bankerna måste sätta ränta beroende på hur marknaden och konkurrenterna agerar. Dom agerar inte i ett vacuum.
Sedan har dom som jag säger inte en rörlig ränta. Dom har minst 5 riskkategorier som får olika rörlig ränta.
Och dom lär behöva ligga och justera detta hela tiden för att parera konkurrenternas ränteändringar."

Jag själv är inte ekonom och jobbar inte på en bank så vet inte hur finansieringen går till utan utgick från den modellen som riksbanken presenterade för storbanker, du verkar vara ekonom Dviking hur ligger det till?

Så fungerar det inte alls utan kommersiella banker skapar faktiskt 97-98 % av alla pengar i vår ekonomi genom lånutgivning. Det var länge sedan vi hade ett FRB-system utan vi har ett mer "kreditbaserat" monetärt system https://en.wikipedia.org/wiki/Credit_theory_of_money. Hur mycket pengar de kan skapa/låna ut baseras på kapitalbaskrav i andel av riskvägda tillgångar. https://www.fi.se/sv/bank/kapitalkrav-for-svenska-banker/

Bankerna kan efter att de skapat nya pengar paketera fordran de har på låntagaren i form av en säkerställd obligation (inte hela skulden men större delen) och sälja på marknaden för att på så vis flytta risken med lånet från banken till marknaden. Köpare av dessa säkerställda obligationer ä oftast andra banker/finansiella institut samt pensionsbolag osv. Så rent krasst kan du som bolånetorsk låna 3 miljoner av banken till säg 2% ränta varav banken paketerar detta i en obligation till 1% ränta som ditt pensionsbolag köper på marknaden och tar därmed över risken i lånet. Så indirekt tar du risken för hela lånet med minskad pension och banken tjänar 1% på mellanskillnaden, fantastiskt va!!!


Du ska inte lita på vad Liksom-fb skriver här på forumet då denna person har dålig koll. Bank of England har tagit fram en enkel beskrivning hur pengar skapas och hur det påverkar olika balansräkningar. Den är enkel och pedagogisk med bilder och bara några sidor lång. https://www.bankofengland.co.uk/-/media/boe/files/quarterly-bulletin/2014/money-creation-in-the-modern-economy.pdf?la=en&hash=9A8788FD44A62D8BB9271235442 05CE476E01654

Man kan väl säga att det samtidigt är väldigt enkelt och väldigt komplicerat.

Bankerna behöver matcha in- och utlåning, annars skulle de inte behöva hålla på med obligationer och bry sig om styrräntan och stibor etc. Det är väl sant att de momentant "skapar pengarna" men sedan måste de matchas, inte bara ifall banken vill. Det är 2400 miljarder säkerställda obligationer utgivna för bolån (mtsv 60% av utlåningen), om bankerna inte behövde dem skulle de väl bara skippa det och tjäna ännu mer?

Ja så är det. Bankerna skapar säkerställda obligationer (och köper av varandra dessa obligationer) pga just kapitaltäckningskrav osv i förhållande till risken i deras tillgångsmassa. De anses vara av låg risk (enligt FI) med lägre kapitalkrav jämfört med andra obligationer.

Det moderna monetära systemet har varit riktigt skit då det bygger på evigt ökande skulder för att fungera (inte konstigt att man får tillgångsbubblor). Får hoppas att när digitala riksbankspengar kommer så kan det ordnas upp en del då vi går från skuldpengar till tillgångspengar (dvs digitala kontanter) och det då inte längre krävs ökad skuldsättning för att tillföra mer likviditet i ekonomin. Men vem vet hur framtiden ser ut. Hade varit kul med ett ekonomiskt system som belönade hårt arbete, innovation, värdeskapande etc istället för som idag att bara äga tillgångar.

Så då fungerar det trots allt som rb presenterade.
Bolån finansieras på olika sätt, fasta räntorna matchas i princip mot säkerställda obligationer, rörlig ränta mot stibor med riskpremien. Banker skapar fodringar och säljer obligationer för att matcha in och utlåningar.

Ja, i grunden är det inga konstigheter.
Det är när en del blandar in flumtermen "pengar" som det blir svårt för dom. Av förklarliga skäl.

Banken får in ränteintäkter. Och har ränteutgifter. Skillnaden kallas räntenetto och skall betala bankens alla kostnader.
Ränteutgifterna är väsentligen 0 för inlåning från allmänheten iom att räntan på bankkonton är 0. (än så länge).
Och nära 0 när man lånat upp via att emittera bostadsobligationer. (Dock stigande nu).
Finansieringskostnaden är just ränteutgifterna.

När en bank emitterar en obligation konverteras avista inlåning till en upplåning med löptid. Dvs dom får mindre på bankkonton. M1 minskar.
Bankerna är riskaverta och behöver få en matchning i räntebindningstid.
Ett sätt att lösa detta är att emittera bostadsobligationer med olika löptider.
Ett annat skäl är att banker åker på lägre kreditrating om de sitter med för mycket avista. Dvs kontoinlåning som kan försvinna vilken sekund som helst. Massor av avista kan ju försvinna på en dag och det ger en bank problem då utlåningen är på månader. Dvs det finns en högre risk.

Jag ignorerar det mesta av FriedrichvonHayek yrande. Men ovanstående var så mycket fel att jag vill uppmärksamma det.
Banken sitter kvar med hela risken. Ställer låntagaren in räntebetalningarna är det bankens ägare som måste betala kreditförlusten.

Säkerställda obligationer innebär bara att om banken konkar så har obligationsinnehavarna rätt till värdena i de bostäder som utgör säkerhet för lånen. Annars skulle staten eller andra fordringsägare kunna norpa dom. Till förlust för obligationsinnehavarna.
Det är ett skydd för obligationsinnehavarna. Och därmed blir räntan lägre och bankens ränteutgifter lägre.

Detta saknar helt verklighetsförankring.



Detta är gravt fel. Obligationerna har inget med kapitaltäckning att göra.

I allt svammel kan jag bara uppmärksamma att kontanter idag är fordringar på Riksbanken. Dvs Riksbankens skulder till innehavaren av kontanterna.