Bostadsbubbla i Sverige?

Jepp, bopriserna kommer bara stiga nu, tvärtom vad domedagsprofeterna här inne hoppas på.

Tvek.

Boprisindikatorn försvagades nyligen. Även om den fortfarande är positiv: https://www.privataaffarer.se/bomarknad-seb-boprisindikator-sjonk-i-mars-1647240016


Priserna lär alltså bibehållas men det blir knappast någon rush efter låga räntor. I USA binder man i genomsnitt räntan väldigt länge på sina bolån medans vi har rörligt eller bundet på kort sikt i Sverige.

Ja så har det varit, men jag tror att det vänder nu. På min lokala bostadsmarknad i USA ser jag nu hus som ligger ute över en månad. Ser även en rad prissänkningar nu de senaste två till tre veckorna. Ett hus sänktes till exempel från $1 850 000 till $1 450 000 hastigt och lustigt. Detta var det extremaste exemplet men det är plötsligt mängder av prissänkningar på vart och varannat hus på amerikanska hemnet (zillow).

Så jag tror att bubblan nu slutligen är på väg att brista. Själv ser jag fram emot det. Vill gärna casha en lägenhet på Miami Beach till reapris framöver.

Detta är helt retarded. Säger inte att det inte händer, men om det händer kan vi glömma det där om smarta marknader. Troligare är dock att någon "skribent" någonstans som inte fattar någonting försöker förklara en prisökning med det.

Det är en sak att folk tror att binda ränta är bra/dåligt (det är en försäkring ffs, det är bra om du vill betala för en försäkring, det är dåligt annars). Men att marknaden i stort skulle vara så dum i huvudet att den tror att den kan slå räntemarknaden genom ett hus-köp som proxy.. wow.

Visst är det tänkbart.
Det är dock begränsad fallhöjd.

Tittar man på markvärde för gruppbyggda småhus så landar det på ca 500 k i länsregion 1 dvs norra Sverige. Under det är det svårt att komma. Det handlar helt enkelt om kostnader för avstyckning, lagfart, kommunala anslutningsavgifter mm.

Snittet för riket ligger på 870 k. Så ett fall på 370 k är ju möjlig. Då spelar läge/adress ingen roll längre. Det är samma pris överallt. Det skulle jag ju säga är orealistiskt.

Här kan någon säga att men i Bromma är pris på adress högre. Och det är riktigt. Men diskussionen är för Sverige. Markpris fall blir ju mer på vissa ställen och mindre på andra.

Men låt oss säga att vi tappar 10% på marken. Dvs 87 kSEK då på en snittvilla på 3.2 MSEK.
Det är inget stort prisras om man säger så.

En bubbla bör innehålla något mått av spekulation. Dvs någon köper tillgången och undanhåller den för marknaden och priset stiger. Dvs vid en bostadsbubbla bör det vara spekulanter som köper villor och BR och låter de stå tomma för att kunna sälja de senare med vinst.

Dvs prisökningen per månad måste då vara större än ränta på köpeskillingen + driftskostnad + transaktionskostnad/ antal månader innehav.
Och det kriteriet har nog varit uppfyllt tidvis. Däremot vet jag inte hur mycket tomma bostäder det finns. Det är nog svårt att mäta upp antalet tomma bostäder.

Ett annat sätt att resonera är att spekulationen måste driva upp priset för att det skall vara en bubbla.
Dvs producenternas rörelsemarginal måste öka och produktionen måste öka för att det skall vara en bubbla.

Det är enklare att mäta. Då får man sätta kriterier på rörelsemarginal och produktionsökning. Är de uppfyllda så är det en bubbla.

Rörelsemarginal borde väl fördubblas iaf. Och produktionsökningen borde vara 15% per år. (Är väl inte helt lätt att öka produktionen snabbare).

Frågan är om det varit uppfyllt någon gång.
Tittar man här så kan det nog vara uppfyllt för nyproduktion för 2021
https://www.scb.se/hitta-statistik/statistik-efter-amne/boende-byggande-och-bebyggelse/bostadsbyggande-och-ombyggnad/nybyggnad-av-bostader/pong/tabell-och-diagram/paborjade-nybyggda-bostadslagenheter/
Och den prisökning som varit på bostäder i knappt 2 år, ökar lönsamheten för produktion.

Bostadsmarknaderna i USA är ju ännu mer lokala än i Sverige, det är ju rätt skön spread mellan en lägenhet i centrala SF och ett radhus i någon random stad i Montana. Och precis som i Sverige förändrades ju folks preferenser ganska rejält under covid. Plötsligt blev det ju allas högsta dröm att lämna storstaden, köpa ett stor hus på landet och skaffa en get. Nu två år senare har väl folk kommit på att det kanske inte var så himla festligt att bo en halvtimmes bilväg från närmsta restaurang, och det där extra gästrummet och hemmakontoret man tänkte skulle vara så praktiskt att äntligen ha står mest tomt ändå. Så du har en soft mix av att folk insett att stan inte är så tokig ändå och säljare som tror att den enorma efterfrågan vi såg under covid kommer hålla i sig för evigt. Min gissning är att huset vid dig som sänktes från 1.8m till 1.4m egentligen kostade typ 1m för två år sedan men säljarna fick fnatt och ville haka på hela köpa-hus-på-landet-trenden men var lite sena på bollen.

Priser på lägenheter i storstäderna som fick sig en rejäl sättning under covid tuffar på som aldrig förr (tyvärr, för dina Miamiplaner )

Något liknande kan vi rimligtvis förvänta oss på den svenska bostadsmarknaden, korrektioner på vissa platser men inte överallt.

Mycket konstig definition på "bubbla". Enligt dig så kan alltså inte priset på bostäder någonsin vara i en bubbla så länge inte folk köper dem och låter dem stå tomma

Räntan på bostadsobligationer fortsätter klättra. 2 år nu på 1,71, 5 år på 2,055. Ser ut att vara högsta nivån sedan 2012.

Precis , bubbla innebär att priset är drivet av spekulation.

Irland 2007, så köpte spekulanter en till bostad för att det var bra investeringar, inte för att bo i.

Samma med alla historiska bubblor tex tulpanlöksbubblan eller söderhavsbubblan.

Ytterst få svenskar har köpt en extra bostad bara för att tjäna pengar, de köps för att bo i.

Men priserna kan naturligtvis gå ner ändå, att det inte är en bubbla betyder inte att priserna inte kan gå ner.

Det är inte spekulation i löjrom som gör att löjrommen i år är tre gånger så dyr såm 2020, utan dålig tillgång, det är inte en löjromsbubbla som spricker om priset halveras nästa år efter en god fångst.

En växande befolkning med ökande inkomster och en rätt stabil mängd attraktiva bostäder tex villor på Lidingö gör att priset stiger mer än inlomsterna.

LL

Definiera spekulation.

Är det spekulation att köpa en bostad om man tror att den kommer öka i pris, även om man tänkte bo i den? T ex för att senare kunna köpa en större/dyrare bostad med vinsten, osv?

Det finns inget motsatsförhållande i att både bo i sin bostad och samtidigt ägna sig åt spekulation i dess prisutveckling.

Dumheter, mängden boyta per person har inte minskat väsentligt på många år.

Därutöver har priserna på ALLA bostäder ökat i ungefär samma takt, oavsett om de ligger på Lidingö eller Tensta.