Bostadsbubbla i Sverige?

40-talisterna börjar dö av nu de kommande 10 åren. Invandringen ligger på lägre takt. Unga har inte råd att efterfråga bostäder till nuvarande pris. 40-talisternas barn är över 40 och har redan boende, de hann med att komma in på marknaden innan det skenade iväg. Demografisk dämpas marknaden kraftigt.

Samtidigt byggs det betydligt mer nu än under perioden 1995-2015 då det nästan inte byggdes alls. Takten nu ligger minst dubbelt så högt.

Effekten av låga räntor och skattelättnader är redan fullt inprisat. Det som kan ge lite lättnad och ny kraft till marknaden är förändringar av bolånetaket och amorteringskravet.

Sammantaget pekar det mot en utplaning eller svag nedgång (i alla fall realt). Största risken nedåt ligger i en oväntat kraftig ränteuppgång vilket kan ge en korrigering på 20-40% beroende på hur kraftig och plötslig den blir.

Intressant analys, men du missar att 40-talisternas barnbarn som föddes i stora barnkullar runt 1994 nu lämnar studentboenden, börjar jobba och köper bostäder.

Efterfrågan är hög på boende, men de unga idag får betala större andel av sina inkomster än vad tidigare generationer fick.

Inflation mäts med KPIF där boendekostnader ingår inklusive räntekostnader, men inte bostadspriserna.

Vad händer med boendekostnaden och räntekostnaderna om vi får inflation?
Får Sverige högre inflation kan vi räkna med att bostadskostnaderna ökar.
Får Sverige högre inflation kan vi räkna med att riksbanken höjer räntan. (Eller inte??)
Den höjda räntan ingår i boendekostnaden i KPIF, och höjer inflationen ännu mer!
Ska riksbanken då höga räntekostnaden och gasa på boendekostnads-inflationen?

Riksbanken har inget effektivt vapen mot inflation längre, för de kan inte höja räntan.
Det behövs inflation, så att redan tagna lån blir mindre värda (när människor tjänar mer).

Riksbanken vill inte öka boendekostnaderna mer för då får vi kraftiga prisfall på bostäder och många personliga konkurser.

Om inte regelverk för lån, räntor och boende förändras strukturellt, då är bästa räddningen från bostadskrascher att vi tillåter inflationen att stiga.

Bra analys med befolkningspyramiden. Olika åldersgrupper har olika behov.

Men deflationen av få människor födda efter -00, den har vi inte märkt av än, för de har knappt kommit ut i arbete.

Människor betalar galet stor del av sin lön till bostadslån, det blir värre med det om vi inte får mer inflation som minskar värdet på lånen.

Så du menar att det är omöjligt att vi kommer till en punkt där det faktiskt inte går att blunda för problemet längre? Försöker du antyda att det finns en annan teori som säger att "sanningen kommer aldrig fram så länge man vägrar erkänna att man ljugit"?

Hamnar vi en djup ohållbar är RB tvungna att ändra sig. Om FED kan göra det, varför skulle inte RB kunna göra det?

Kan ha varit en puckel mitten av 90-talet men långt ifrån lika markant som 40-talisterna. De kommer ut på arbetsmarknaden och om de ens får ett ordentligt jobb så är lönerna för låga för att kunna efterfråga bostäder i storstäderna. Och då ska de fått kontantinsats från föräldrarna. Skillnaden är stor jämfört med för 15 år sedan.

KPIF som Riksbanken använder som inflationsmått numera är rensat för ränteeffekter. KPI användes tidigare och då var det som du beskriver det.

Höjd ränta kommer inte leda till några tvångsförsäljningar på grund av för höga kostnader men prisfall som är problematiskt för de som köpt de senaste 5 åren och budat hem något uppstylat till överpris.

"KPI med fast ränta (KPIF)
KPI med fast ränta (KPIF) är ett mått på underliggande inflation och syftar till att ta bort effekten av förändrade räntesatser från KPI.
I juli 2008 började SCB, på uppdrag av Sveriges Riksbank, beräkna ytterligare ett mått på underliggande inflation. Detta mått går under benämningen KPIF (KPI med fast ränta) och syftar till att ta bort effekten av förändrade räntesatser från KPI. Från 2018 ingår KPIF i Sveriges officiella statistik. KPIF ersatte KPI som målvariabel för Riksbankens inflationsmål från september 2017.

I KPI finns två index för räntekostnader, ett för småhus med äganderätt och ett för bostadsrätter. Respektive räntekostandsindex består i sin tur av två delar: ett index för räntesatser som multipliceras med ett index för kapitalstockens utveckling. Med kapitalstock menas här hushållens nedlagda kapital räknat till anskaffningspris, såväl lånat kapital som eget, på småhus respektive bostadsrätter.

I KPIF räknas endast effekten av förändrade räntesatser bort, medan index för kapitalstocken fortsätter att påverka på samma sätt som i KPI.
KPIF publiceras månadsvis i regel runt 10-14 dagar in på nästkommande månad efter redovisningsmånaden:"
https://www.scb.se/vara-tjanster/scbs-olika-index/konsumentpriser/kpi-med-fast-ranta-kpif/


Bostadspriserna är med stor sannolikhet det som driver inflationen, för prisökningarna på boende är högre än övriga priser:
https://www.scb.se/hitta-statistik/statistik-efter-amne/boende-byggande-och-bebyggelse/fastighetspriser-och-lagfarter/fastighetspriser-och-lagfarter/pong/tabell-och-diagram/fastighetsprisindex-ar-1981100/

Noterat 2 ”rabatter” som nu kommit ut i Uppsala. Skiffertornet som byggs relativt centralt i Uppsala ger 200t rabatt för en del av lägenheterna. Lägenheter i ett projekt som heter Verket i Rosendal säljs med ett års fri avgift. Den typen av större rabatter har jag inte sett här på några år. Men just här har du fenomenet med enormt mycket lägenheter byggda och få hus. Så det är lite tudelad marknad. Hus går fortfarande bra men lägenheter ser ut att börja sacka lite. Ser även på uthyrning blocket att andrahandshyrorna verkar lägre än tidigare, högre konkurrens. Vissa områden som Luthagen,Fålhagen,övre Slotts, Kåbo t ex berörs inte i lika hög grad. Men du har fått fler områden med utanförskapsprägel i en del nybyggen. 2 är Bäcklösa,övre Sala backe. Medans andra nya som Rosendal har blivit bättre kanske pga studenter. Dock är Verket m rabatten ovan i Rosendal. Får känslan av att man byggt för mycket 20-40kvm lgh. Samt alldeles för tätt och stora hus. Nån driftig entreprenör har byggt ett större antal smålägenheter bland industrihus, företag här, 24kvm, hyra 9000kr. Tror det är ett helt ombyggt fult industrihus som fått 100 smålägenheter. Annonserar friskt, tror det blir extremt svåruthyrt. Även om det har parkering fritt, så skulle det behöva ner på 6000kr i hyra för att kompensera på husets läge,omgivning och andra objekt på blocket. Känns som de sista jepparna kommit in i bomarknaden när raset precis börjat, för att försöka tälja guld. Om bomarknaden faller förstår jag inte hur man ska kunna bygga den s k sydöstra staden med ca 25000 bostäder vid Bergsbrunna utan riskabla ekonomiska risker. Ett löfte för att få fyrspår till Stockholm.

Du har ju på sätt och vis själv antytt svaret i det förra inlägget. Varför ska man skapa panik hos befolkningen när man istället kan skapa lugn, säga att allt är under kontroll och sedan hoppas på det bästa?

Att politiker och makthavare intalar befolkningen lögner för att driva sina egna intressen är inget nytt under solen. Det sker hela tiden och du kan säkert själv komma på många exempel i närtid. Som du säger blir det därför alltid verkligheten som är deras fiende men då intalar man istället befolkningen att verkligheten inte stämmer. I RBs fall är det inflationen, men än så länge är vi fortfarande i punkten där det bara är ”konspirationsteoretiker” och ”FB-troll” som hävdar att inflationen är högre än tex KPI. Notera att förtroendet mycket väl kan svikta om vi får ihållande hög inflation, men där är vi inte just nu.

Visst kan man tycka att detta är fel, men man kan lika gärna utnyttja eländet och tjäna pengar.

Boendekostnader ingår i KPI.

Man kan diskutera hur relevanta räntor/hyror är i KPI när måttet inte mäter köpeskillingen för bostäder, men det har man bestämt inte ska ingå i KPI helt enkelt. Det är helt transparent.

På ett sätt är det ju rimligt för du måste inte köpa bostad varje dag. Däremot måste du konsumera boende på ett eller annat sätt. Dvs hyra/ränta/avgift.

Det handlar inte om att Riksbanken"lugnar befolkningen" utan boendekostnaderna har redan räknats med i KPI. Nu är ju KPIF långt över 2% också men det vill man givetvis se över åtminstone 12 månader för att befoga en räntehöjning.

Jo, jag vet vad jag skrev. Det jag menar är att det kan ändå komma till den punkt där det RB inte längre kan fortsätta ljuga. De kommer aldrig behöva säga sanningen ens. De kan göra som FHM gjort angående corona. Istället för att säga "vi hade fel om viruset" så säger dom "nu har vi fått ny information och fattar nya beslut utifrån det". Detta trots att man egentligen haft samma information framför sig hela tiden.

Så RB kommer aldrig ta skulden på sig och kommer alltid undan. Det är vi överens om.

Jag har dock inte ifrågasatt att boendekostnader ingår i KPI. Det enda jag menar är att det i praktiken inte kommer spela någon större roll vad KPI (eller vilket annat inflationsmått som helst) kommer visa för RBs räntebeslut den närmaste tiden. I alla fall om jag känner dem rätt.

Sedan vill man visst ge lugnande besked. Börjar man att prata om räntehöjningar och åtstramningar redan nu kommer folk börja dra in på konsumtionen med alla konsekvenser det får på ekonomin. Dessutom har man äntligen lyckats få det man desperat längtat efter under flera år.

Ja, givet att de går på linjen att inflationen är tillfällig kommer man ju så småningom få rätt till slut. ”Vi hade rätt hela tiden” kommer du i så fall få höra.