Hjälp, Potentiellt avtalsbrott vid bostadsaffär

Vad menar du med allt det av mig fetade?

Vad menar du med "Bara banker med lånelöften kan bevilja lån"? Menar du att ett lånelöfte är en grundförutsättning för ett bolån?

Menar du att en bra mäklare inte skall föreslå köpare och säljare att teckna ett avtal med villkor att köparen erhåller finansiering som specificeras i avtalet?

Vad betyder "huvudavtalet"?

Svårt att läsa?

Du kan enbart få bli intressent av ett objekt med ett lånelöfte. Du får normalt bara lånelöfte från en bank. Bara den banken beviljar dig lånet.

Mäklaren ska se till att det finns lånelöfte och att intressenten kan låna innan köpeavtalet tecknas.

Sedan finns det hundratalet anledningar att bryta köp, en av de mest förekommande anledningen är att köparen inte går igenom i styrelsens kontroller och blir därför inte godkänd.

Svårt att svara?

Med andra ord, du har inga svar på mina frågor, till exempel "Menar du att en bra mäklare inte skall föreslå köpare och säljare att teckna ett avtal med villkor att köparen erhåller finansiering som specificeras i avtalet?" eller "Vad betyder "huvudavtalet"?

Om vi leker med tanken att hennes kontantinsats består av svarta pengar i kontanter som hon faktiskt inte kan redogöra ursprunget för så banken blir nöjd, vad händer då?

Alla banker kommer säkert ställa samma krav och neka henne och då har hon ju rätt enligt klausulen, hon får inte lånet beviljat och kan dra sig ur.

Kan du lägga upp hela avtalet (maskat naturligtvis) så vi kan bedöma exakt hur det är formulerat. Jag tror att köparen har rätt goda chanser att vinna, men det är svårt att veta utan den exakta ordalydelsen.

Jag känner med dig. Har varit i liknande situation där en köpare hoppade av ett fastighetsköp utan grund. Valen man har är att gå till tings med det avtal man har och vara fast med i mitt fall fastigheten under lång tid (kostnader och skötsel) eller sälja till annan och i efterhand begära ersättning av den avhoppade köparen. Valet är inte självklart!

Jag valde att sälja till annan och begära ersättning. Det gick så långt som till en förberedande förhandling i tingsrätten. Den var mycket lärorik. Vi förlikades till sist och en rätt stor summa pengar fick köparen betala, dock inte alla kostnader som de förorsakat.

Största problemet i dessa fall är MÄKLARNA! De är ofta fega och vågar inte ta ställning i konflikten. Min mäklare ville inte ens bistå med en skrivelse till rätten om hur köparna hade agerat. En instämning till rätten hade varit enda sättet att fått hennes berättelse om hur köparen agerat. Det blir lätt absurt när så många tror att mäklare är rakryggade personer som man kan lita på vid en fastighetsförsäljning. Det är de inte! De ser bara till sitt arvode. Hoppas du inte behövt betala din mäklare för denna ”försäljning”. Det skall du inte behöva!

Kunskapen om fastighets/lägenhetsförsäljningar måste bli högre. Det är mycket mycket beklagligt att ”fallet Esbjörn” inte nådde tingsrätten. Då hade media i Sverige mer eller mindre tvingats till att förklara att ett köp är klart när köpeavtalet undertecknats om båda parter är närvarande vid undertecknandet (annat gäller om man inte är det) och hur en hävning måste göras för att vara giltig. Det är inte svårt men kunskapen finns inte hos gemene man.

Du måste självklart besluta själv hur du skall gå vidare, men jag vågade inte hävda avtalet i mitt fall. Med den information du gett skulle jag valt att sälja lägenheten till annan köpare och begära ersättning av köparen som hoppat av. Du kan dock räkna med att all förlust får du inte kostnadsteckning för.

Det är väl inte så märkligt att han inte kan sälja det vidare om en process inledas.
Då kanske den som är andra parten i processen väljer att genomföra affären innan det avhandlats i tinget.

Ska du processa mot något som du anser brytit ett kontrakt du anser gällan kan du som säljer inte själv bryta det genom att sälja det vidare innan processen är avhandlad.

Köparen har ju hävt avtalet så det är väl bara att sälja om. Först när det är gjort vet ju TS vilket belopp han ska stämma köparen på som skadestånd. Samtidigt i tingsrätten reder man väl då ut huruvida köparen hade grund för hävningen, om ja så blir det inget skadestånd.

Nu är inte jag juridiskt utbildad men har köpt 6 bostäder och sålt 5.

Det hänger på hur klausulen är utformad. För det mesta är den i form av öppet köp vilket betyder att köparen inte ens behöver motivera en hävning och säljaren har inte rätt till skadestånd. Utan att ha sett just din klausul är det svårt att svara på hur man kan gå vidare. Men hur som haver så har du ingen skyldighet längre att sälja till just den köparen i och med att köparen antingen korrekt hävt köpet eller brutit mot kontraktet. Du kan sälja lägenheten innan eventuella rättsliga processer är klara och bör göra det för att veta storleken på skadeståndet om du har rätt till det.

Det är korrekt.
Fel. Det går utmärkt att med kontraktet i hand välja ut en bank och gå dit och fråga om man kan låna. Det gjorde jag vid köp 1 och köp 4. Vid köp 1 hade jag en finansieringsklausul men inte 4 (riskabelt, jag vet). Vid köp 2, 3, 5 och 6 hade jag lånelöfte och ingen klausul men i köp 6 hade jag både besiktningsklausul och krav på att förra bostaden ska vara såld.

Förr struntade mäklarna i löftena men numera vill de gärna se ett sådant för att hålla sin egen rygg fri. Lån behöver inte vara formellt beviljade men det slutliga löftet bygger på att köparen visat objektet för banken som sedan ger löfte med pristak. SBAB vill se objektet redan innan man bjuder på det.

Det finns bara ett kontrakt, det man krafsar på när säljare och köpare är närvarande (eller ombud med fullmakt), oftast i mäklarens kontor. Innan dess kan båda parter fritt dra sig ur. Efter påkrafsandet kan ingen dra sig ur utan en klausul dom medger det. "Huvudavtal" vet jag inte vad det är. Det kan förekomma andra kontrakt i samband med köpet som exempelvis övertagande av lösöre men det har inget med själva bostadsförsäljningen att göra.

Bryter eller häver köparen upphör säljarens skyldigheter och ägarskapet återgår till säljaren. Begär mäklaren ersättning tror jag betalningsskyldigheten ligger på köparen men citera mig inte på det, någon annan kanske vet.

Lite anekdotiskt tillägg:
1 sålde jag 18 månader efter köpet av 2 och hade friskrivningsklausul.
2 sålde jag med säljarbesiktning som köparen köpte genomgång av.
3 (BRF) sålde jag innan visning. Inga klausuler. Ingen besiktning av någon.
4 sålde jag på sedvanligt sätt med budgivning. Ingen besiktning av någon, köparen ville bara se hur det såg ut, inga närmare undersökningar.
5 (BRF) såldes på sedvanligt sätt men hade förhandsvisning med för låga bud. Besiktning av styrelse typ "titta till".

Så kan man ju resonera som ex mäklare, men resonemanget har ju ingen juridisk bärighet.