Hjälp, Potentiellt avtalsbrott vid bostadsaffär

När mäklaren häromveckan hittade en köpare till min bostadsrätt så hade köparen ett lånelöfte som matchade bostadens pris. Dock skulle banken också behöva godkänna det faktiskta objektet och det skulle ta upp till ett par dagar att få slutbesked från banken.

Därför skrev vi vid avtalsskrivningen på affären en avtalsklausul som sa att köpet endast kan gå tillbaka om köparen trots lånelöftet ändå inte skulle få lånet beviljat.

Enligt avtalet måste köparen dock vidta alla rimliga åtgärder för att fullfölja köpet. Vilket bland annat innebär att hon inte bara måste få avslag från den bank som gett lånelöftet utan även från flera andra banker.

Köparens bank tog mycket god tid på sig att ge besked och köparen verkar inte ha kontaktat andra banker under tiden.

Igår kom bankens besked om att lånet beviljas om köparen redovisar var kontantinsatsen till lånet kommer från.

Idag skriver köparen till mig och mäklaren att hon häver köpet eftersom "banken satt henne i en situation där hon inte kommer hinna redovisa pengarna och få klart lånet i tid innan vårt avtal löper ut".

Jag och mäklaren erbjuder henne den tid hon behöver för att hinna lösa den ekonomiska delen och få lånet klart.

Köparen svarar bara "nej tack, jag har hävt köpet".

Jag menar att hon inte vidtagit rimliga åtgärder för att fullfölja sin del av affären och därmed begått avtalsbrott, av flera anledningar:

• Köparen har blivit beviljad lån med ett fullt rimligt krav från bankens sida men väljer att inte gå vidare med detta. Därmed ej vidtagit rimliga åtgärder.

• Köparen har inte kontaktat flera banker enligt avtal. Därmed ej vidtagit rimliga åtgärder.

• Köparen har blivit erbjuden förlängd avtalstid för att hinna få allting klart med sin bank men tackat nej till detta. Därmed ej vidtagit rimliga åtgärder.

Nu har mäklaren såg klart slutat bry sig om ärendet. Hon har rekommenderat mig att kontakta mäklarsamfundet för att få rådgivning och få höra vad dom tror om ärendet. Om de tror jag kommer kunna få rätt vid en stämning om avtalsbrott samt vilket skadestånd det kan röra sig om.

Vad anser ni? Om någon är juridiskt kunnig.

Helt oaktat möjligheterna att nå framgång med en talan - skadeståndet är rimligen dina tillkommande kostnader (vilket rimligen inte rör sig om några större summor?) samt skillnaden mellan priset du säljer för och priset du hade avtalet med avtalsbryterskan. Denna skillnad vet du, vad jag förstår, inget om ännu?

Nej, jag får ju inga direkta kostnader av att affären inte blir av just nu. Däremot medför det effekter som i sig kommer innebära kostnader för mig,

## Lägenheten har nu helt tömts bo bohag vilket kommer göra den betydligt mer svårsåld. Helt tom lägenhet = mindre attraktiv på marknaden och potentiellt sämre slutpris. Eventuellt blir jag tvungen att betala för att få lägenheten möblerad och stylad för nästa försäljning. Troligtvis runt 30.000 kr.

## Lägenheten kommer behöva gå ut på marknaden på nytt mitt under årets sämsta period (Nov-Feb). Sannolikt att inte hinnta en ny köpare förens i Februari nästa år och då med tillträde kring April/Maj nästa år. Kostnad på runt 35.000 kr, i bästa fall.

Totalt landar jag troligtvis på runt 60.000 - 70.000 innan jag har en ny köpare, mycket på grund av att lägenheten faktiskt har tömts och att vi hamnar helt snett periodsmässigt tack vare detta.

Slutpriset vid nästa försäljning kan jag såklart inte säga mycket om. Är det rimligt att försöka driva ärendet EFTER försäljnigen för att få mellanskillnaden? Det fanns ett bud på lägenheten som var nästan 100.000 under vinnarens bud. Vill ju helst inte sälja för det priset såklart. Om hon som la det högre priset kan bli skyldig att betala mellanskillnaden på buden så hamnar det såklart i ett annat läge.


Mäklaren sa också att om jag skall driva ett ärende så är det inte säkert att jag får sälja lägenheten under tiden och att det kan bli en utdragen process.

Mäklaren ska kunna svara på alla dina frågor, dom är utbildade och ska veta vad som gäller. Dom tar hutlöst betalt och ska kunna ge dig ett snabbt och korrekt svar.

Detta är antingen en direkt kostnad (om du behöver ta in hyresmöbler då lägenheten hunnit tömmas) eller skadestånd på grund av lägre pris. Inga konstigheter.


Detta är också skadestånd på grund av lägre pris.


Med reservation för att detta inte är något jag haft anledning att sätta mig in i på djupet - ja. Innan en ny försäljning vet du ju inte vilket skadestånd (om något) du ska kräva. Det KAN ju bli så att du får ett bud som är över det "förlorade" budet, och då finns det ju ingen anledning att kräva skadestånd.


Det låter extremt märkligt. En mäklare kan inte juridik direkt, så kontakta en jurist eller advokat, gärna med specialkunskap inom det aktuella ämnet, om du vill ha bra svar.

Köparen har väl rätt att ändra sig ända tills hela köpet är betalt?

Så var det iallafall när jag sålde.

Vi har ett signerat köpeavtal med en extra klausul som beskriver att köparen måste få ett slutgiltigt besked från bank om bolån men att köpet endast kan "gå tillbaka" utan risk för skadestånd under de specifika förutsättningarna att köparens lån inte beviljas av banken.

Jag är ingen expert alls men det låter som att hon kan använda den klausulen om hon inte fick lån på hela beloppet (inkl handpenning)?

Det är ytterst märkligt att inte mäklaren kan svara på din fråga.

Har bara sålt en gång såjag skulle inte ta gift på att det håller i rätten.
Hur mkt skulle skadeståndet ligga på?

Hon kan använda den klausulen om hon inte får lånet från banken men det står även i avtalet att hon är skyldig att vidta alla rimliga åtgärder för att försöka få lånet godkänt och det är där jag menar att hon inte fullföljt sin del av avtalet. Hon har aktivt valt att inte ge banken de uppgifter dom begär för att ge henne lånet (redovisning om var pengarna kommer från) vilket inte alls är något märkvärdigt krav som hon enkelt skulle kunna uppfylla men väljer att inte göra.

Hon har heller inte kontaktat flera banker för att försöka få sitt lån - vilket hon enligt avtalet är skyldig att göra.

Mäklaren (som tillhör en av Sveriges största mäklarbyråer) menar att "avtalet är lite luddigt och att det är en tolkningsfråga om hon brutit mot det eller inte). Hon tycker jag har rätt i min sak och har bett mig kontakta mäklarsamfundets juridiska avdelning för vidare rådgivning.

Själv tycker jag det är beklagligt att mäklaren inte anstränger sig mer för att hålla köparen ansvarig och uppfylla sin del av avtalet. Mäklaren har gått vidare och lämnar nu mig i denna soppa.

När avtalet skrevs så var det enligt mäklaren bara en formalitet att invänta bankens slutgiltiga besked eftersom hon fått en lånelöfte och avtalsklausulen skulle skydda både mig och köparen men just nu känns den fullkomligt meningslös för min del och skyddar ENDAST köparen som tydligen utan vidare kan dra sig ur affären utan några som helst problem genom att bara säga att "banken tar tyvärr för lång tid på sig, det är deras fel...."

Att köparen enligt avtalet är skyldig att vidta alla rimliga åtgärder för att uppfylla sin del verkar både köpare och mäklare nu bortse helt från.

Antagligen eftersom utgången i en evrättegång blir oviss.
Har aldrig hört talas om en sån klausul innan heller.

Det låter enklare att bara sätta ut den till försäljning igen.

Just avslutat ett ganska omfattande samtal med en av mäklarsamfundets jursiter.

Sammanfattningsvis är det ganska tydligt att köparen begått kontraktsbrott genom att inte vara lojal mot sin del av avtalet och kan därmed bli skadeståndsskyldig.

Skadeståndet uppgår då till de ekonomiska skador som det hela resulterar i för min del. Skadorna är enkelt beräknade. T.ex genom:

1. - Dubbla boendekostnader medan lägenheten står obebodd och kostar pengar.
   
2. - Mellanskillnaden om det slutar med att lägenheten säljs till ett lägre pris än det bud hon lagt.
   
3. - Andra kostnader som uppstår i och med att den skall ut på marknaden på nytt.

Köparen har dessutom begått avtalsbrott på mer än ett sätt.

• Köparen har överhuvudtaget inte uppfyllt sin del av avtalet.
• Köparen har inte lämnat in en giltig begäran om återgång av köpet.

Begäran om återgång av köpet kan enligt det skriva avtalet endast göras skriftligt ihop med giltiga skäl till detta. Giltiga skäl har ej redovisats och skall heller inte finnas enligt köparen själv.

Juristen vad överhuvudtaget förbryllad över hur lättvindligt köparen verkar ta avtalet och att hon verkar tro sig ha betydligt större rättigheter än hon faktiskt har.

Kommer behöva kontakta dom igen för att se hur jag går vidare. Vill t.ex veta om jag måste veta det exakta skadeståndet redan när stämningen görs eller om jag kan stämma henne nu och få rätt i ärendet och att slutgiltiga skadeståndet sätts senare.

Om jag är säker på att jag kommer få rätt har jag ju inga problem att sälja lägenheten för ett par hundra tusen mindre. Men om det fortfarande finns en risk att jag inte vinner ärendet och inte får något skadestånd alls så känns det risky att sälja till ett lägre pris.

Det är ju din mäklare (och troligen du som säljare) som har fulat:

- ett lånelöfte är inte ett lån
- Bara banker med lånelöften kan bevilja lån, så det hjälper inte att gå till andra banker.
- En bra mäklare låter inga avtal vara tecknade förrän köparen har lånet beviljat. Och Banken kommer att kräva att mäklaren redovisar objektet.
-Köparen kan avstyra köpet tills huvudavtalet är tecknat, era andra egenhändiga avtal är inte relevanta.