Citat:
Ursprungligen postat av
Kämpendahl
Den biten är väl ändå ganska enkel. Ebba ska alltså visa att hon har köpt huset. Hon lägger då fram ett underskrivet avtal och hennes ombud kommer att fråga Esbjörn om det är hans namnteckning på kontraktet. Esbjörn svarar antagligen ja på den frågan. Om inte annat så har ju bekräftats att Esbjörn skrivit under avtalet med Ebba i de svar som Binninge kommit in med till tingsrätten.
Finns det ett giltigt avtal går bevisbördan över till Esbjörn/Binninge som i sin tur ska visa att avtalet faktiskt är ogiltigt. T.ex. att Ebba utnyttjat hans lättsinne och fått fastigheten väsentligt billigare än vad den är värd. Då skulle en ny värdering varit på sin plats kanske.
Nu har jag sammanfattat hur jag ser på detta fall.
För mig är det inte enkelt. Det är flera steg. Jag funderar över avtalets giltighet, och parternas bundenhet av det. Vi har fri avtalsrätt, med få undantag. Man får lov i princip avtala fritt hur man vill, och det är vedertaget att avtal ska hållas. Där var det enkelt. Avtalet styrker att ett avtal om köp har ingåtts. Men om det kan ingås med bindande verkan är den svåra kärnfrågan.
Lagen medger inte att avtal ingås hur om helst om fast egendom. Det är formkrav. Jordabalken har stränga och tvingande regler för att få lagfart. Regler som Lantmäteriet inte backar ifrån. Lagfartssammanträden är inte till för främlingar som vill ha lagfart på bristande dokumentation när de inte tidigare haft beröringspunkter med fastigheten. Lantmäteriet avisar Ebbas ansökan om lagfart två gånger och hänvisar henne till domstol. En vink?
Nu är saken i domstol, med en salig röra av sakomständigheter, med en påstridig politiker som utgår ifrån att hon har rätt och har ett avtal, förvisso utan Jordabalkens formkrav. Vi har inget i Jordabalken som skyddar säljaren på samma sätt som köparen. De fall som liknar detta handlar om lagfartskapningar. Kan juridik bli mer komplicerat?
Skvaller om allt annat som tar fokus från vad det är som ska styrkas och av vem, gör detta mycket spännande eftersom det är parterna om råder över processen och själva ska ha koll på vad som styrker det man påstår. Därför är det viktigt för Ebba som kärande att bevisa att hon har ett avtal som ska ge henne ett giltigt köp av fast egendom.
Endast ett avtal, styrker inte att Ebba har köpt huset, eftersom hon inte fått ut lagfart. Jag tror att man måste ha lagfart innan man blir ägare till en fastighet. Men jag kan ha fel. Man vet ju aldrig hur en tvist i domstol slutar.
Jag tror att Ebba måste på något sätt, i sin talan styrka att hon har rätt till lagfart utan att Jordabalkens rekvisit om ett giltigt köp är uppfyllda. Jag förstår inte hur hon ska ro i land det. Har du några idéer om vilken bevisning som skulle styrka ett giltigt köp utan att Jordabalkens formkrav beaktas?
Kan verkligen ett avtal om köp upprättat i dispositiv rätt om avtals ingående, ha större tyngd än Jordabalkens tvingande lag om giltigt köp, undrar jag. Saken handlar om det kan bli ett giltigt köp av fast egendom mellan parter som är främlingar, trots flera brister i formalia, och det vill Ebba att en domstol ska bena ut med prejudicerande verkan.
Egentligen är juridiken om fastighetsköps giltighet intressant för alla överlåtelser. Inte endast gällande äldre människor som blir blåsta eller inte minns, likt Esbjörn. Ett avtal om köp av fast egendom utan formalia borde rent generellt vara ogiltigt och utan verkan, om vi nu ska envisas med att ha formkrav och inskrivning av fast egendom i ett fastighetsregister. Känner sig någon lurad av en säljare så som Ebba påstår att hon är, är det en skada de får stämma för i en skadeståndstalan, är min tanke.
Ebba borde sett till när hon inte kan själv få till ett bevittnat avtal, att ha en mäklare för sin egen skull och inte kaxigt påstå att Esbjörn ville spara den utgiften. Det är för mig självklart att Ebba kan inte vara ovetandes om det rätta marknadsvärdet, eftersom hon bott på samma ort och fördelat en fastighet nyligen i bodelning när hon skilde sig. Då fick hon ut värdeökning och måste ha haft värderingsman som tog tillvara hennes intressen. Att Ebba inte har koll på vad en sjötomt i området där hon till varje pris vill bo, och vad den är värd på öppna marknaden är inte trovärdigt.
Det är så korkat tänkt. Vi ser ett fastighetsköp med ett avtal som består av en felaktigt ifylld blankett och värderingar som har mycket att önska, en handpenning hon skickar iväg och inte tar tillbaka i hopp om ett nytt konkludent avtal. Ebba gör en utfästelse offentligt på fejan om att Esbjörn inte behöver sälja om han verkligen inte vill, samtidigt som advokaten skramlar om att det är tanter på bygden som kapat Esbjörn i eget intresse. Det är svårt att tro att detta sker, eftersom man vill inte tro det om en folkvald person med det förtroendet en partiledare har.
En annan fråga jag klurar över är om en talan om bättre rätt, är rätt sorts talan som Ebba ger in i domstol, när det handlar om en fastighet där det aldrig funnits en tidigare beröringspunkt mellan parterna, än vid möte som rör ett avtal upprättat av Ebba själv. De fall om bättre rätt jag tittat på, handlar om diffusa rättigheter som finns till fastigheten och den lagfarne ägaren, men av olika anledningar behöver benas ut av en domstol. Det handlar om dold äganderätt, avtal och transaktioner som inte är inskrivna i fastighetsregistret men som är gällande mellan parterna med anknytning till en fastighet.
Jag funderar mycket över legaliteten i Ebbas talan om bättre rätt. Att i det fall Ebba till äventyrs har en talan, så är det en skadeståndstalan för den skada hon lidit för avtalsbrott, i det fall hon lidit en skada orsakad av Esbjörn.
Ebba lägger fram ett avtal, hennes advokat mumlar om att avtal ska hållas. Binninge säger att Esbjörn inte minns att han skrivit på något avtal. Bollen är tillbaka hos Ebba som måste ifrågasätta sakkunnigutlåtande. Att ifrågasätta Esbjörns bevisning, att Esbjörns över 80 år inte minns och en sakkunnig som intygar att Esbjörn har kognitiva svårigheter, är ogörligt.
Hur Ebba ska få fram bevisning i skarpt läge ökar på spänningen i detta fall som är det mest spännande jag hört talas om inom fastighetsrätten, och det engagerar mig och andra människor. Det handlar om enskilda människors grundläggande rätt till sin egendom i den tid vi lever i.
