Bostadsbubbla i Sverige?

Ett hus går att bygga för runt 1.5 MSEK (https://www.alvsbyhus.se/vara-hus/1-planshus/eva/) inkl. moms och lägenheter går att bygga för runt 20k/kvm. Sen tillkommer markkostnaden och avgifter för anslutning.

Med de extremt låga avkastningskraven i dagens lågränteekonomi borde det t.ex. gå att bygga hyresrätter med hyror runt 100kr/kvm/månad. Eller sälja nybyggda hus för runt 2 MSEK.

Dock verkar nybyggda hyresrätter kräva ca 6% avkastning och hustomter säljs knappt i nån större skala (för att hålla priserna höga).

Det finns heller ingen politisk vilja att göra något åt bostadsbrist och höga priser, eftersom en korrigering skulle skapa problem för de som köpt 70-tals renoveringsobjekt i städernas periferi för 5-10 MSEK. Hyresrätter med låga hyror drar till sig fel klientel.

Ja, men om det kostar 2 miljoner att bygga en enkel villa, var ska dessa ligga och vilka ska bo där? Jag köpte ett hus för 2,2 miljoner, 30 min med bil utanför staden jag arbetar i (10 år gammalt, 120 kvadrat, stor sjötomt). Det är typ produktionskostnaden för ett sådant hus. Går du 10 minuter längre ut från staden så säljs befintliga, ordinära, hus under Produktionskostnaden för ett nytt hus. 15 minuter närmare staden skulle mitt hus kostat 3,5-4 miljoner (på en vanlig tomt, ej sjötomt) vilket med dagens låga räntor knappt leder till dyrare månadskostnad pga kortare pendlingsavstånd. Du betalar för läget och bra lägen är begränsade. Jag har barndomskompisar i inre Norrland som inte kan låna till att bygga ut eller nytt just för att värdet på ett nybyggt hus är lägre än kostnaden att bygga.

Du vet väl iaf vad du skrev och jag citerade.

Du talar om att köpa en bit mark och låta bli att förädla den och sedan sälja mer stor avans.
Och då frågar jag hur stor avansen är för den här tomten.
Det får väl sägas vara väldigt relevant som kommentar på det du skrev.

Om vi nu har en negativ avkastning här så får väl det sägas ogiltigförklara ditt tidigare påstående.
Det du gör är ungefär som att betrakta Madonnas trosor som gått på en auktion för högt pris och säga att trosor stiger mycket i pris när de använts.

Det du beskriver är en ändrad preferens för adress. Och det är en helt annan sak än en bostadsbubbla.
Klagar du på andra människors preferenser så handlar det bara om att du är inskränkt, och inte accepterar att andra kan välja något annat.

---------------------
Det går att arbeta i Boden. Finns massor som gör det. Sedan finns Luleå intill. Går att arbeta där också. Och det tror jag är en ort som expanderar. Tar gissningsvis inte mer än en dryg halvtimme att köra emellan. Många Stockholmare skulle vara glada över den restiden.

---------------------
Sedan är detta hus ett bra exempel på vad som händer om man INTE lägger ned stora summor på att renovera/underhålla/modernisera.
En del i forumet tror att man bara köper bor och sedan säljer med stor vinst. Men vägrar förstå att den där "vinsten" får man om man bränt ned ansenliga summor på att hålla bostaden i ok skick.
Men hur stor är vinsten på det här huset, när man låter bli att kosta på det?

Då är vi överens så långt.

Går bra att bo i utkanten också. Vet flera som flyttat till utkanten och ångrar att de inte gjort det tidigare. Finns näringsliv i periferin också.
Sedan finns det inget som hindrar att man bosätter sig i utkanten startar en verksamhet och bygger upp den. Då får man nära till jobbet. Och andra som bor i närheten för nära till jobbet, om de jobbar där. Eller vad skulle det vara som hindrar?

De som gärna vill bo centralt är snarare de som utnyttjar utbudet där. De kan ju bo centralt och arbeta i utkanten. Det är inte alla som bor intill jobbet. Eller tänker du dig att alla som jobbar på Huddinge sjukhus bor i Flempan?

Jag har kollegor som vill bo i lägenhet och äta alla dagens mål på restaurang. Och då är det ju rätt att bo centralt.

Det syftar väl till tomterna. De bergiga och som kräver mycket markarbete bebyggs sist.

Tidigare minskade folkmängden i centrala Stockholm. De bästa bostäderna hittade de i utkanten. Det är nog inte riktig som du tror.

Riskfri realränta efter skatt för bostadslån har varit tämligen likartad de senaste decennierna.

Så hur skulle det ha påverkat produktionskostnaden uppåt?
T ex så att Allmännyttans hyreshus stiger i pris. Du får gärna förklara det mer matematiskt.

Vad menar du? Finns en massa mark runtomkring Stockholm (inom 30km från city) som är obebyggd. För mindre städer är tillgången på mark ett ännu mindre problem. Att hitta köpare till nybyggda hus i storstadsregionerna lär inte vara några problem om de kostar 2-3 miljoner. Den senaste trenden har varit att de paketerats som BRF-radhus och sålts för 4-5 miljoner plus 1-2 miljoner i föreningslån.

Att gamla begagnade hus på platser där efterfrågan är låg säljs till ett lägre pris än ett nytt är väl inte konstigare än att begagnade bilar säljs billigare än nya. Dina kompisar i Norrland kan låna pengar för att bygga nytt men inte i form av billiga bolån eftersom den nybyggnation de gör inte uppfyller kraven för säkerhet.

Den "bubbla" som finns på svensk bostadsmarknaden består mest av två komponenter: 1. Kreditdopning 2. Utbuds-hämning

När bolåneräntan stod på över 5% 2007 låg inflationen på 2.2%.

Åren 2018-2019 låg inflationen på runt 1.5-2% (rätt liknande) men bolåneräntan 1.3-1.5%. Hur får du ihop att realräntan skulle vara "tämligen likartad"?

Realräntan för bolån 2007: 5%-2.2% = 3.8%
Realräntan för bolån 2018-2019: ca 1.5% - 2% = -0.5% (!)

Ser ut som jag missade att svara på det här inlägget.

Jag brukar förklara detta då och då på följande sätt:
Antag att jag, du och Vilfredo tänker köpa hus.
Två likvärdiga hus bjuds ut på marknaden. Ett nyproducerad för 3500 kSEK. Och så säger vi ett begagnad där auktionen startar på 1 kr.

Vi börjar alla buda på de befintliga.
Du ger upp efter ett tag då du menar att begagnade hus skall säljas billigare än nyproducerade.
Jag och Vilfredo fortsätter tills vi är nära 3500 kSEK. Varvid jag accepterar det nyproducerade för 3500 kSEK. Och Vilfredo köer det befintliga för 3495 kSEK.
Och du får fortsätta bo under en gran i väntan på att befintliga hus skall bli billigare.

Förstår du nu varför underhållna/renoverade begagnade hus får samma pris som nyproducerade?
Och varför produktionskostnaden styr bostadspriserna.


Byggnadskostnaden, som inte inkluderar mark, har stigit en hel del under åren. Den dominerar produktionskostnaden. Den är också tämligen lika över hela landet. Skiljer lite försumbart mellan orter.

För ordinära gruppbyggda småhus var 2018, enligt SCB, i landet, per kvm:
* byggnadskostnaden 25 573 kr
* markkostnaden 9 355 kr
Summa 34 928 kr

Så ska du ha dig ett hus på 120 kvm får du hala upp 4.2 MSEK.
Av det är byggnadskostnaden ungefär 3.1 MSEK Och 1.1 MSEK för tomten.
Detta är snittvärden för landet. Där det faktiskt byggs.

Om du kan bygga billigare är det bara att sätta igång. Du kommer tas emot med öppna armar av köparna.

Inte många tomter. För få tomter är det så. Annars hade snittet för mark varit dominerande.

Jag missar inte det.

Tråden diskuterar bostadsbubbla i Sverige. I Sverige alltså. Du får visa att medel eller medianpriserna i Sverige är orimliga på något sätt.

Att några tomter i Bromma och Djursholm är högt prissatta har inte ens med diskussionen att göra.
Majoriteten hushåll i Sverige är småhus. Bromma och Djursholm är inte representative utan undantag.

Ja, att köpa mark utan att förädla, sitta på den några år, och sedan sälja vidare har varit en lukrativ business i Sverige senaste 30 åren och jag tror faktiskt även att denna landbit som gud glömde i civilisationens ytterkant kan ha kostat 10.000 kr 1990, och nu 50.000 kr. Men jag kan såklart det specifika området för dåligt så jag vill egentligen inte uttala mig om den här saken. Du har lite för höga krav på andra flashbackare om du tror de kan värdera enskilda tomters värde i Boden 30 år bakåt i tiden.

Jag talar hellre om de generella tendenserna jag sett av egen erfarenhet som utvecklare på marknaden. De gånger jag köpt landbitar och lagt dyrbar tid (och kapital) på att projektera och utveckla för att inse att jag hade fått en bättre ROI % på att bara sitta på landbiten tills licens erhålles, sedan sälja med godkänd byggplan och låta någon annan bygga. Det är hög risk och mycket arbete med byggen med: tjafs med byggentreprenörer, överklaganden, kvalitetsproblem, garantiärenden på kök och badrum, köpare som drar sig ur kontrakt, advokater, mäklare, tillstånd och inspektioner och annat jox. Varför hålla på med det när det ändå varit landet i sig som genererat större delen värdeuppgången?

Som du kan se här har priserna på åkermark 6-dubblats sedan 1990, det påminner om bostadspriserna. Ingenting har lagts till desa åkerplättar, det är bara jord precis som det var 1990. Anledningen till prisuppgången är såklart även där att räntan är låg och det är billigt att låna.

https://jordbruketisiffror.wordpress.com/2017/08/31/priset-pa-jordbruksmark-fortsatter-att-oka/

(Och innan du börja prata om matpriser så har de bara ökar med 50% sedan 1990):
https://www2.jordbruksverket.se/webdav/files/SJV/trycksaker/Pdf_rapporter/ra11_44.pdf

Snacka om tillrättalagt exempel. Då ska jag ge dig ett också:

Liksom-FB köper en tomt i boden för 50.000SEK. Han tror att produktionskostnaderna styr bostadspriserna så han lägger hundra miljarder och tror han kan sälja det för det. När ingen köper hans bostad går han i konkurs. Fattar du nu varför produktionspriser inte styr bostadspriser?

(Hjälp, jag orkar inte mer..!)

Om produktionspriset var hundra miljarder skulle inget produceras - vilket ju är fallet på många orter där efterfrågan är lägre och begagnatpriserna inte når upp till produktionskostnaden.

Så det låter lite som du argumenterar för liksom-fbs sak nu?

Nej verkligen inte, jag hävdar att efterfrågan bestämmer priserna (i relation till befintligt utbud) och som du skriver når den ofta inte upp till något som motiverar att bygga.

Liksom-FB hävdar att produktionskostnaden bestämmer priserna. Det är ett bakvänt och ett helt befängt påstående.

Fast effekten av att efterfrågan sätter priset blir ju att priset (där det finns efterfrågan) närmar sig produktionskostnaden. Stiger priset ökar produktionen tills det inte längre lönar sig.