Bostadsbubbla i Sverige?

Pelle som bor på en fin adress i Stockholm har ägt sitt boende på 50 m2 sedan strax innan finanskrisen 2008 som han då köpte för 2 miljoner.

Pelle ville verkligen ha lägenheten och tog i från tårna och maxbelånade sig utifrån vad banken godkände - 85% av värdet alltså tog Pelle ett lån på 1.4 miljoner.

Av banken fick Pelle räntan satt till 5% vilket kostade 6000/månad. Till det kom föreningens avgift som då låg på 4000/månad. Totalt betalade då Pelle 10.000 i månad för sitt nya boende.

Idag har räntekostnaderna (trots att Pelle inte amorterat någonting) gått ner till 1% alltså alltså 1100 /månad. Samtidigt har föreningen (bildad 2004 med lån på 10.000/m2) kunnat sänka sina avgifter kraftigt tack vare lägre räntor så avgiften är idag 3000 per månad.

Så det Pelle tog betalade - 10.000 /mån - när han köpte lägenheten har idag år 2020 blivit 4100/månad nu bara på grund av sänkta räntor..

Pelles lägenhet är idag värd ca 5 miljoner (100.000 per m2) och till en eventuell köpare är bankerna är villiga att låna ut ca 4 miljoner till någon som var i samma situation som Pelle var i 2008. Kostnaden för detta lån är då 3300kr och med avgiften blir det 6300kr, vilket är hälften av vad Pelle behövde betala när han flyttade in.

Om vi nu jämfört 2008 med 2020:

Skillnaden på boendekostnad från 4100/mån till 10000/mån ger en faktor på 1.68 medan skillnaden på pris från 2M till 5M ger en faktor på 1.5. Eftersom skillnaden i boendekostnad pga räntesänking har rört sig nästan exakt parallellt med prisökningen kan man dra slutsatsen att räntan har en mycket stark effekt på prisbildningen. Och konstigt vore väl annars - vilken vara blir inte mer efterfrågan när priset på pengarna som betalar den sjunker? Kom ihåg att människor i stort sett hyr sina boenden från banken, där lånet är hyran och alltså priset på bostaden.

Pelle var för övrigt mycket orolig när finanskrisen 2008 kom och sänkte priserna med 15-20% under en höst. Hans oro lättades när centralbankerna världen över sänkte räntorna och glömmer aldrig hur priserna glatt skuttade upp igen. Från den dagen förstod han hur stor inverkan räntor har på bostadspriser.

Jag säger på inget sätt emot resonemanget. Givet den nya situationen har priserna förändrats.

Jag menar bara att att ovan beskrivning lika gärna kunde varit: Pelle köpte bostadsrätt 50m2 för 5 miljoner 2020. 2025 anfaller Ryssland och Iran USA och Storbritannien. Svensk export avstannar väsentligt och stora delar av västerländsk infrastruktur haltar. Svensk arbetslöshet sticker iväg till historiska 45%. Inflationen tar fart p.g.a. fackets tvångsmässiga förhållningssätt till löner. Trots hög inflation sjunker bostadspriserna med 50%.

Vi har haft It bubbla, finanskris och nu covid utan att marknaden kollapsat. Den verkar vara en av de robustaste marknaderna i modern tid.

Jag säger på inget sätt emot resonemanget. Givet den nya situationen har priserna förändrats.

Jag menar bara att att ovan beskrivning lika gärna kunde varit: Pelle köpte bostadsrätt 50m2 för 5 miljoner 2020. 2025 anfaller Ryssland och Iran USA och Storbritannien. Svensk export avstannar väsentligt och stora delar av västerländsk infrastruktur haltar. Svensk arbetslöshet sticker iväg till historiska 45%. Inflationen tar fart p.g.a. fackets tvångsmässiga förhållningssätt till löner. Trots hög inflation sjunker bostadspriserna med 50%.

Från den dagen förstod han hur krig/arbetslöshet/inflation påverkar bostadspriserna.

Alltså håller jag med dig, jag förstår bara inte vad man ska göra med informationen. Typ samma som att "det har i genomsnitt blivit varmare somrar och längre sådana, alltså inser Pelle hur mycket temperaturen påverkar andelen invånare med shorts utomhus."

Så många har en korrekt beskrivning av vad som skett i den senaste tidsperioden, man har helt enkelt bara svårt att förklara att det är en bubbla.

Nej, det hävdade inte vederbörande. Det har du själv tolkat in.

Fast vid de senaste kriserna har ju penning- och/eller finanspolitiken gått in och "räddat" "marknaden" genom kraftiga interventioner.

Permitterade tjänstehjons artificiellt låga bolåneräntor betalas med statligt lånade pengar som prånglas ut av Riskbanken. Det går så länge det går tills det inte går längre.

Vi har bytt mellan olika kreditsystem och transaktionssystem flera gånger genom historien och har inflaterat och manipulerat i princip alla dessa på olika sätt. Man har också under dessa perioder upplevt olika bubblor av slag där det som blåses upp inte motsvarar värdet under de då rådande omständigheterna med pengatryckande, kreditexpansioner och räntenivåer.

Nej, jag tror inte heller på en bubbla då det finns en faktor som förklarar en stor del av uppgången (räntan). Fast det är klart, en finanskris brukar komma i genomsnitt vart 7e år, nu har det gått 12 sedan förra. Covid - beroende på hur illa och långvarigt det blir - har potential att utlösa en riktigt djup lågkonjunktur och om arbetslösheten börjar stiga även bland akademiker kan det bli turbulent på bostadsmarknaden.

Så när jag säger att jag inte tror på en bubbla menar jag att jag inte tror på något ras som utlöses av bostadsmarknaden i sig själv. Däremot kan det utlösas av andra faktorer i realekonomin som utlöser ett skift i status quo och förändrar spelplanen.

Att peka på räntan och säga att ”räntan är låg därför är det ingen bubbla” är feltänk.

Räntan sätts av politiska institutioner och används som vapen för att just upprätthålla luften i, och blåsa upp luften i bubblan. Räntan sätts inte av marknadskrafter.

Dvs, räntan är inget skäl för att hävda det inte är en bubbla. Ränteläget är tvärtom en indikator på att något inte står rätt till. Tar man minusränta till sin spets så ska man få betalt för att låna. Det är inte hållbar samhällsekonomi.

Centralbankerna gick inte in vid IT bubblan. Hade de gjort så redan då så hade vi nog studsat tillbaka betydligt snabbare än vad vi gjorde. Bostadsmarknaden stod dock stabilt.

Man kommer självklart fortsätta så länge det funkar. En av de tydligaste problemet som uppstår är att bostadsmarknaden skenar.

Jag tror att räntan sannolikt kommer att vara låg under hela vår livstid. Just nu kan du binda på 20 år till nästan ingen ränta alls vilket indikerar att marknadskonsensus är inne på samma spår så det är verkligen inget kontroversiellt. Varje försök att höja den kommer resultera i deflation, ungefär som i Japan senaste 30 åren. Självklart har ens uppfattningar och prognoser kring räntan bäring på om man anser att det är en bubbla eller ej.

Ja, med de senaste menade jag Finans- och Covid-krisen. IT-bubblan var ju ganska begränsad och på den tiden var bostadspriserna inget systemhotande. Hade man vid den bubblan (som ju faktiskt var en spekulationsbubbla) gått in med åtgärder för att spekulerare inte skulle gå med förlust och luftbluffbolag skulle fortsätta vara värderade till 10-tals miljarder utan varken omsättning eller affärside med bäring så vet man ju inte hur det hela hade slutat.

Vill man undvika en skenande bostadsmarknad kan man se till att det byggs mer. Även i Stockholm finns det gott om mark att bygga på och resten av landets "städer" är ju små byar. Men varför skulle någon vilja att man utökade utbudet så priserna konvergerade mot produktionskostnaden?