Bostadsbubbla i Sverige?

I Mars/April pratade en massa människor om att de minsann lyssnade på experten Anders Tegnell när det gäller epideologisk modellering och simulering. Alla med ingenjörskompetens kunde lätt se och påpeka att modellering och simulering inte på något vis alls tillhörde hans kompetens-områden. Men det spelade uppenbarligen ingen roll för dem, för han hade en annan kompetens (åtminstone bildning) som de fick för sig var relaterad.

Samma sak verkar hända när folk lyssnar på bankfolk. För överlevnad måste banker förhålla sig till kraschade värderingar för säkerheten till de enorma mängder lån de ställer ut. Det innebär att banker har någon form av kompetens som är relaterad till detta. Men det betyder dels inte att denna kompetens återfinns på individnivå (det gör den inte), och det är rent av så att de förhåller sig till uppdraget genom att modellera robusthet och långsiktig EMV - inte genom att gissa vad bostäder är värda om en månad.

Det finns alltså inget som indikerar att bankfolk skulle vara duktiga på att gissa bostadspriser. Men det skiter folk i, för banken har någon annan kompetens som de får för sig är relaterad.

Inflationen är som sagt låg och den påverkar dessutom bolånen på samma sätt som den påverkar bostadspriserna, den är alltså irrelevant för dem med höga lån.

Glöm heller inte bort det man tjänar varje månad på att äga sin bostad genom lägre bostadskostnader, det ger betydande vinster. Jag följde med en kompis i förra veckan för att kolla på en 1:a för ca 2 miljoner med månadsavgift på 1300 kr. Den kostar alltså bara ca 3000 kr för den som köper den men över 10,000 kr per månad att hyra. Priset drog däremot iväg för mycket för min kompis så hon blev tvungen att kliva av budgivningen.


Experter ska man aldrig lyssna på när det gäller bedömningen om hur marknadsprissättningen ska utvecklas. Det finns åtskilliga belägg och vetenskapliga rapporter som bekräftar att de inte är bättre än pilkastande apor. Marknaden gör som vanligt den bästa bedömningen så det är långt bättre att utgå från att de priser som gäller är rimliga givet all fakta som är känt.

Givet hur billigt det är med ägt boende så kommer efterfrågan att vara fortsatt hög. Nu har det dessutom blivit allt mer tydligt att räntorna ser ut att förbli låga under överskådlig framtid, risken för ökande kostnader för ägt boende är mycket liten.

Vi ser högt tryck på bostadsmarknaden nu när den värsta oron kring corona har lagt sig, detta trots att många fortfarande är permitterade eller sitter i en osäker jobbsituation.

Jag tror att vi kommer få se en bra utveckling på bostadsmarknaden framöver.

Jo, men ändå inte riktigt sista meningen. Min uppskattning är som sagt 50/50 för tex fastighetsskatt på BR. Men ett annat alternativ är att ränteavdragen successivt tas bort. Alternativt en kombination (kanske mindre risk för det men enorm påverkan på kostnader). Du kanske har någon annan uppskattningen än 50% på sannolikheten för detta, men det lär knappast stanna på "mycket liten".

Då har vi tittat på huruvida folk fortfarande har råd, d.v.s. möjlighet att upprätthålla priserna. Vilket idag i princip är just en approximation på hur höga priserna är, men det är inte nödvändigtvis så att det alltid kommer vara så. Vi har en massa skit i Sverige som forcerar den situationen, så om vi lägger till dessa också:
* Eventuella avregleringar på marknaden.
* Eventuella effektiviseringar. Är det tex så att Sverige ska vara världsämst på saker som logistik? Ligger det i generna eller är det något som kan komma att utvecklas en dag?

Egentligen är ju ovanstående faktorer som om de inträffar bör göra landet Sverige mycket mer attraktivt på mycket lång sikt och därmed höja värderingarna snarare än sänka dem (tex fastighetsskatt möjliggör mindre skatt mot produktion). Men i kortare perspektiv blir det ju lägre priser.

Vad du tjänar eller inte på att äga bostaden kontra att hyra har väl egentligen inget med prisutvecklingen att göra. För de med pengar kan det lika gärna vara en smaksak.
För de utan kan de inte äga ens om de vill.
Det intressanta är väl den pengamaskin som bostäder utgjorde under 15-16 år.
Sett till inflationen så har väl inte prisutveckling varit något att skryta med sedan 2017. Vissa objekt undantagna givetvis.
Det som skett i år är ett ryck för fritidsfastigheter och vissa prisklasser av bostäder. Om det sedan är uthålligt får vi se, men någon ny rysning modell åren före 2017 lär vi knappast få se.

Det pratas om fastighetsskatt nu, men frågan är vilka partier som kan tänkas återinföra den mest hatade skatten vi haft, det kommer kosta dyrt i väljarstöd, och med tanke på hur många partier som redan idag överger många av sina viktiga sakfrågor för ökat väljarstöd så är jag väldigt tveksam till att fastighetsskatten skulle återinföras.

Vad gäller utfasning av ränteavdraget så skulle det möjligtvis dämpa prisutvecklingen något, jag har mycket svårt att tro att en utfasning på 1-2% per år skulle orsaka något prisfall.

Det finns såklart andra politiska beslut som kan påverka bostadsmarknaden negativt, frågan är vilka partier som vill gå till val på något som kommer generea hela medelklassens hat.

Nej men det är högst intressant när man ska räkna ut resultatet av att ha ägt en bostad jämfört med att ha hyrt. Får man som i mitt exempel med en liten 1:a en boendekostnad som är ca 7000 kr lägre om man köper än om man hyr ger det 84,000 kr i fickan per år. Man behöver då inte ha en prisuppgång för att känna sig riktigt nöjd med köpet.

Ja andra har väl förutspått att det aldrig kommer bli något nominellt ras åtminstone eftersom centralbankerna skulle börja köpa upp bostadslån. Det var vad RB gjorde i våras när den köpte bostadsobligationer.

https://www.hemnet.se/bostad/villa-4rum-tranemo-kommun-idrottsgatan-11-16984797
Här får du en villa på 134 kvm för 150 kSEK.

Vet inte om det har varit någon direkt pengamaskin de senaste decennierna.

Nu kan ju någon göra den observationen att det finns vissa renoveringsbehov. Och det är bl a därför priset är som det är.
Tar man prisuppgångarna i landet och drar ifrån inflation, reavinstskatt och kostnader för hantverkare och material för att hålla villan i nyskick så lär det inte bli många kronor kvar.

Kan inte se att det är någon pengamaskin.

Ja, alla kan ju spekulera. Min gissning är som sagt 50/50. Och det beror just på det unika, svenska, hatet mot att beskatta resurser. Vore vi en normal kapitalistisk demokrati vore det ungefär 100/0 till företräde för fastighetsskatt. Som du påpekar är vi inte det, därav min 50% chans/risk att det tuffar på som vanligt.

Och blir det så kan det ju dessutom påverka åt andra hållet. Om vi tex minskar arbetsgivaravgiften (innebär att öka nettolön från första kronan) eller dylikt pushar vi ju upp de lägsta lönerna - då kan de också vara med och buda.

Den konspiratoriskt lagde kan faktiskt fundera på om det är därför det talas om just arbetsgivaravgifter. Både folk och banker (av någon dum anledning) brukar titta mycket på bruttolönen, och arbetsgivaravgiften påverkar just bruttolönen - skatten som plockas brutto->netto påverkar bara nettolönen. Det vill säga vad du får i plånboken, men inte den högsta summan på lönespecen. Vill du komma åt bruttolönen är det framförallt arbetsgivaravgiften som ska ned.

Intressanta siffror på husmask.se, Stockholm BR. Väldigt stark marknad i Augusti, så nästa HOX bör komma in grön (som sig bör, årets starkaste månad). Men hela uppgången är redan eliminerad på en vecka i September (775 affärrer). Samtidigt fortsätter villor upp. Får vi nu se det väntade utfallet med villor i toppen och bostadsrätter i botten, måntro?

https://www.svt.se/nyheter/inrikes/villapriserna-har-natt-ett-all-time-high

Det tickar på..