Bostadsbubbla i Sverige?

Lilla gubben, jag tog mig först och främst friheten att ta bort din länk över 6 veckor(!) gammal data. Jag har poängterat det innan: är du helt oförmögen att hantera data, låt då någon vuxen göra det. Tog mig även friheten att ta bort den rad som var helt felaktig, eftersom det är såhär ni funkar: ni har fundamentalt fel, sen skriver ni någon felaktig hittepå-detalj (som att marknaden inte bottnade 2018), och sen blir diskussionen kring en irrelevant detalj.

Det är principiellt korrekt att vi (förmodligen) inte är nere på botten 2018 igen (nu var det alltså en botten 2018 plötsligt?.. idiot), vi är nämligen någon entaka procent över. Det ligger helt klart inom felmarginalen (det finns inget absolut korrekt sätt att mäta priser i ögonblicksbilder), men i sak kan du väl få ett meningslöst rätt.

Nu kommer vi till "astronomiska summor", vilket är poängen. Vi vet att du saknar förmåga att hantera data, så jag kommer här bjuda dig på den. Om du mot förmodan vill plocka fram egen, så varsågod! Redovisa den bara.

För 3 år sedan har vi ca 42 500:-/kvm områdesjusterat. Idag ca 37 500:-/kvm. Nu ska vi först bestämma normerare. Jag skiter i om du väljer USD eller EUR, men vill du mäta monetärtvärde i monopolpengar, frimärken eller SEK så får du hitta utvecklingsstörda kompisar att kramas med istället. För ditt räkneexempel väljer vi EUR (slump, ej cherry picking, jag vet inte, gissar USD gör din situation värre). För tre år sedan var SEK/EUR ca 0.10. Idag är det ca 0.095.

Räkneexempel baserat på ovan:
Bostadsrätt värderad till 4 000 000:-, 400 000EUR vid t0.
36 månader senare värderad till 3 528 000:-, 335 160EUR vid t36.

Nominellt monetärt resultat i SEK (om än helt meningslöst i den här kontexten): -472 000:-, eller ca -13 100:-/månad.
Nominellt monetärt resultat i EUR): -64 800EUR, eller ca -1800EUR/månad (eller ca -18 900:- om du nu förstår det bättre).

Nedan är i stort en ögonblicksbild (vi kan i princip behandla valutakurserna konstanta utan att förstör så mycket), så den redovisas i SEK så du fattar vad som står:
18 900:- månad, det låter inte "astronomiskt"? Okej, lugn, det är ju liksom inte klart. Vi har då mätt kostnaden av nominell förlust av innehavet. Låt oss fortsätta.
Antagande: 3000:-/månad till föreningen, 1000:-/månad i räntor. 1.5% kalkylränta (nu är jag snäll!), 85% belåning (förenklat statisk, utgående från orginalsumman) under hela perioden (nu är jag jättesnäll). Kalkylräntan för bundet kapital ger en alternativkostnad över (ej ränta på ränta) 60 000:-/år dvs 5000:- månad.

Vi är nu uppe i 26 900:-/månad för den där småskruttiga 2an eller 3an. D.v.s. extreeeemt mycket mer än det vi (med rätta) kallar kommunistiska ocker-hyror för andrahandslägenheter.

Är det klart där? Oh, absolut inte. Vi har såklart struntat i rätt stora kostnader, inte minst relaterat till risk. Men uträkningen är också extremt enkel och med flit undervärderad. Jag har varit tydlig med att jag tycker att du verkar helt oförmögen att fatta saker, så jag kommer liksom inte ge någon slags avhandling här, detta är 10 minuter windows calculator som kan innehålla diverse fel. Så poängen med "snälla" siffror är att om du mot förmodan gräver i detta blir det värre, inte bättre.

Du är välkommen att motiverat byta ut siffror här. Om det inte är helt efterblivet gjort finns en chans att jag omvärderar och tar dig på allvar, och då blir nästa svar lite nogrannare.

EDIT: såg i förbifarten att kalkylen för bundet kapital är felaktig. Det kommer spara ett antal tusenlappar (som dock lätt plockas tillbaka av saker vi ignorerat, ville bara påpeka det så att du slipper jobba i onödan).

Jag förstår ärligt talat inte varför det är relevant att räkna i en annan valuta än den vi handlar bostäder med. Dessutom antar du att kronan kommer att förevigt försvagas gentemot euron. Vad händer när kronan stärks mot euron, tjänar vi då pengar på våra boenden?

Ja det är snurrigt. För dem som har stora lån är det förstås relevant att räkna i den valuta man har lån eftersom det är skillnaden mellan lånets och bostadens värde som avgör vinst/förlust. Av det skälet är heller inte inflation intressant.

Och sålänge ens lön betalas ut i SEK och att det inte blir dyrare att bo i SEK eller att att man får lönesänkning så ser jag ärligt talat inte meningen med att godtyckligt jämföra med euro, dollar, eller någon annan valuta för den delen.

Dessutom antar du att kronan kommer att förevigt försvagas gentemot euron. Vad händer när kronan stärks mot euron, tjänar vi då pengar på våra boenden?

Öh, nej. Du missförstår precis hela grejen. Det är ju rätt problematiskt för dig att du inte begriper konceptet pengar.

Om kronan stärks blir kronan värd mer relativt vad den nu stärks mot. Vad är detta för cirkus?

I exemplet (senaste 3 åren) har kronan försvagats mot våra globala värdenormerare.

Ok, du får vara lite mer pedagogisk. Det jag undrar är varför spelar dollar/eurokursen någon roll för mig som har köpt min lägenhet i SEK, ska sälja min lägenhet i SEK, betalar räkningar i SEK, får min lön i SEK? Kommer mina avgifter öka om euron förstärks mot SEK? Kommer min lön minska om euron förstärks mot SEK?

Ok, du får vara lite mer pedagogisk. Det jag undrar är varför spelar dollar/eurokursen någon roll för mig som har köpt min lägenhet i SEK, ska sälja min lägenhet i SEK, betalar räkningar i SEK, får min lön i SEK? Kommer mina avgifter öka om euron förstärks mot SEK? Kommer min lön minska om euron förstärks mot SEK?

Finns tiotusentals rika svenskar/utlänningar utomlands som får betalt i EURO eller USD.

När SEK försvagas så får de rabatt på svenska bostäder. De håller på så vis upp bostadsmarknaden när SEK försvagas tillräckligt mycket.

I mitt område har ett par kineser köpt ett antal tomter de senaste åren för att SEK försvagats så mycket.

Bostadsmarknaden/fastighetsmarknaden hade sjunkit bra mycket mer om det inte vore för SEK-försvagningen de senaste åren.

Finns tiotusentals rika svenskar/utlänningar utomlands som får betalt i EURO eller USD.

När SEK försvagas så får de rabatt på svenska bostäder. De håller på så vis upp bostadsmarknaden när SEK försvagas tillräckligt mycket.

I mitt område har ett par kineser köpt ett antal tomter de senaste åren för att SEK försvagats så mycket.

Bostadsmarknaden/fastighetsmarknaden hade sjunkit bra mycket mer om det inte vore för SEK-försvagningen de senaste åren.

Ok, du får vara lite mer pedagogisk. Det jag undrar är varför spelar dollar/eurokursen någon roll för mig som har köpt min lägenhet i SEK, ska sälja min lägenhet i SEK, betalar räkningar i SEK, får min lön i SEK? Kommer mina avgifter öka om euron förstärks mot SEK? Kommer min lön minska om euron förstärks mot SEK?

INGEN (i den här kontexten; en sån här tråd på flashback) bryr sig om vad som "spelar roll för dig". Det är inte vad som diskuteras.

Vi pratar här om monetärt värde, inte om dig och din situation.

Pedagogisk: om vi devalverade SEK till 1% av sitt nuvarande värde skulle din bostad bli värd åtminstone hundratals miljoner kronor, men du skulle inte blivit rikare av det.