Bostadsbubbla i Sverige?

Det är inte skattepengar man pumpar in. Man pumpar in pengar genom att vattna ur värdet av de befintliga pengarna.

Man pumpar in framtida skattepengar genom statsobligationer för att täcka upp för likviditetskris.

Effekten må bli urvattnat värde på existerande penningmängd. Men det är ju en direkt konsekvens för att man ökar penningmängden i systemet.

Men det är framtida skattebetalare som står för kostnaden när obligationerna ska betalas.

Det innebär i praktiken att man överlever på framtida resurser.

Då blir det ju tokigt att säga att det bara finns vinnare av amorterings”frihet”. På sikt är det ju ansvar som ger vinst.

Kronor yup.

Det är väl egentligen inte fel att diversifiera portföljen, om innehaven är för koncentrerade till en viss geografisk marknad kan även smällen bli större om den marknaden får problem, sedan kan såklart även andra tillgångar drabbas om det likt 90-talet blir en finanskris(och fastighetskrasch), där t ex refinansiering av lån blir svårt/omöjligt. Det fanns många opportunister på 90-talet(även min farsa) men de två som jag tycker främst står ut i positiv bemärkelse är just Rutger Arnhult och Erik Selin, båda började mer eller mindre från 0, gjorde sina första förvärv under eller i slutet av krisen och har ju byggt upp portföljer med väldigt stora värden sedans dess. I Selins fall är det väl bara Vasakronan(som ägs av AP-fonderna) som är större, fastighetsbeståndets värde är uppe på typ 130 miljarder nu.

Det skall bli intressant att se om OP lyckas vända skutan, det är ju ofta ambitiösa projekt vilket är spännande, Herzog & de Meuron som jobbat med gasklockan är t ex inte vilka som helst, det är en världskänd arkitektbyrå med många prestigefulla projekt i portföljen, nu blev deras ursprungliga design rätt så slaktad i planprocessen, men det är fortfarande kul när sådana byråer anlitas, det är synd om/när det skiter sig, för då kan ju en del internationella aktörer dra öronen åt sig och känna att det kanske inte är någon idé att ta projekt i Stockholm för det genomförs inte ändå.

Ett projekt i Stockholm som jag hoppas kan bli genomfört är Zaha Hadids(dog för ett par år sedan) design i Upplands Väsby, kanske inte är så troligt att det blir av men det hade varit coolt som fan, hon hade en väldigt distinkt och i mitt tycke cool stil. Balder har fått markanvisning av området.

Zaha Hadids vision kring stationsområdet i Upplands Väsby - Väsby Entré.
Video

Grymt låtval till videon också... "the man like"... aka Sasha "wavy gravy"... tonårsidolen för mig.
https://www.youtube.com/watch?v=ZI_zIM9mxYI

Det har inte pumpats ut statsobligationer. Man har bara pumpat upp värdet av de befintliga. Det innebär att Staten/Skattebetalarna behöver betala mindre i ränta för lånen.

Eftersom det inte finns någon fri lunch så är det någon som behöver betala. Men du har fel i att det är skattebetalarna eftersom de är med i vinnare klubben.

"Han" gjorde fruktansvärda mängda pengar på sin scam till företag, vilket också var vad "han" var ute efter. Oklart hur det är ett bra bidrag till Stockholm. Pengarna kommer från otaliga mängder av jubelidioter, så argumentet kanske är att en smartare människa nu förvaltar dem? Baksidan är att jag tvivlar på att mr smart money kommer låta Stockholm och stat ta del av pengarna på samma sätt jubelidioterna skulle gjort.

Om du syftar på arkitektur så... sure. Men nu är det ju inte mr smart money som suttit i källaren och ritat dessa, och hur man än vrider och vänder på det är det en allt för liten del av en fungerande verksamhet. Speciellt om man säljer bostäder, snarare än arkitektur. Det är som om GB Glace vore duktiga på att skapa förpackningar men ett luftslott för allt annat.

Vadå uppenbart falskt? Hade vi inte haft amorteringsfrihet hade priserna aldrig skenat som nu, skulderna hade varit mindre, bankerna tjänat mindre och mäklarna haft mindre att göra.

Det jag pekar på är att om det är som du säger, att de som flyttar in inte har några pengar så kan de inte efterfråga bostäder.
Och då finns inte någon efterfrågan på nyproduktion. Och då faller bostadspriserna till en bra bit under produktionskostnaden. Så är det i städer utan nyproduktion. Låga räntor och "generös" kreditgivning räcker bara till ungefär halva produktionskostnaden.

Men det är inte så det är i Stockholm. Tvärtom. Du har en förklaringsbörda.

Dom har inkomst och efter att ha bott i andrahand kan dom köpa en bostad.
Det verkar gå ganska snabbt. Jag har sett det hända många ggr. Efter några år sitter dom med villa eller radhus.

Vad har du för stöd för det. Historiskt har detta varit den största kategorin invandrare. Följt av arbetskraftsinvandrare.
För 2019 gäller totalt:
* arbetsmarknad 43242
* anknytning 31785 (varav 8796 födda i Sverige, 7350 till asylanter)
* asyl 19201
* Studerande 15669
* EES 9680
Studerande har inte råd, så de kan vi bortse ifrån. Stannar de kvar efter utb så är de arbetskraftsinvandrare.
Lika så många asylanter och deras anhöriga.
Men resten, EES + arbetsmarknad och delar av anhöriginvandring kan mycket väl ha råd att efterfråga köpta bostäder. Borde gå att förstå. (Delar av asylanterna klarar det också).

Till detta kommer alla som flyttar in från EU-land. För dom så gäller också att de kan köpa bostad (iaf efter en tid).

Dom har svårt att få sig bostad.

Om du tittar i inlägget ovanför ditt ser du att jag har med det innehållet.
Men de som flyttar ut är tvärtemot de du skriver. Det är de som har svårt ekonomiskt att skaffa bostad i Stockholm.

Det har dom rätt i. Befolkningsökning driver inga prisökningar. Det kan driva produktionsökning däremot.

Man ska nog inte överdriva saken. När D Carnegie skulle köpa allmännytta i Rinkeby kollade dom naturligtvis ekonomi för de som bodde där. Försörjningsstödets andel av inkomsterna för högre än riksnivån. Men inte speciellt mycket högre. Så dom köpte.
Sedan ombildade dom en del. Gick bra. Folk där hade tillräckliga inkomster så de fick låna till köpeskilling.

Många som bor där har bott där länge och kommit in på arbetsmarknaden.

Varför skulle inte det kunna diskuteras här. Detta är ett diskussionsforum.

Många menar att:
* det är en sak för avtalspartnerna att bestämma. (Och jag håller med).
* det utestänger folk från att få sig bostad när vi dessutom har en gravt sjuk hyresreglering som spärra ut folk från hyresbostäder.

???
Om du menar att priserna är för höga så är det bara att du bygger hus och säljer billigare.
Varför gör du inte det?

Hur ser dina beräkningar ut som visat det?

Det har vi väl alltid haft. (Fram till nya lagen då). Det har bara varit en fråga om hur man kommer överens om att avtala.
Dock var annuitetslån vanliga förr. Och från början är det ju knappt någon amortering med sådana lån. Man kan nästan approximera med amorteringsfritt.

Sedan var det bara låna upp efter att ha amorterat något år. I praktiken kan du ordna "amorteringsfrihet" genom att öka på lånet.

Dock måste man klara cash out under en tid fram till att man kan öka på lånet. Och det kan vara tufft för en del med svagare inkomst.

Kan du ge exempel på en enda?

Hur i all världen då???
Det kommer du aldrig att kunna visa.

Det som hänt är att centralbanker tvångslånar av bankerna till låg ränta. Den skulden som bankerna har til centralbanken kan de då använda för att reglera sina mellanhavanden. Dessa fordringar på centralbanken benämns likviditet.
Det är inte precis att använda skattepengar.

Jag håller inte med om att jag har en förklaringsbörda. Det du påstår är ingen självklarhet, utan teorier. Demografiska faktum (negativt flyttnetto i köpstarka åldersgrupper) kvarstår och är lätta att kolla upp.


Du förlitar dig mycket på anekdotisk bevisföring. Det du säger är ingenting konstigt: många infllyttade unga blir bolånetorskar. Det är det ingen som betvivlar. Sen betvivlar jag som infödd Stockholmare att särskilt många inflyttade 23-åringar skulle "sitta med en villa efter några år". Det gäller såväl infödda som inflyttare. Jag känner ingen 30-åring som köpt radhus eller villa.


Jag jobbar med dessa frågor utan att säga för mycket om min bakgrund.

Det här kan man förstås dividera om men jag tror att du är lite för optimistiskt. Vi vet att en mycket stor andel av arbetskraftsinvandrarna är lågkvalificerade personer från länder utanför EU/EES (detta är ju kärnan i den pågående debatten om arbetskraftsinvandringen) och i denna grupp har mycket få råd att köpa BR. Andra mer högkvalificerade arbetskraftsinvandrare (som väljer mellan flera storstadsregioner) planerar att stanna några år och vill inte köpa BR.De efterfrågar oftast en hyresrätt. Många av dem är skeptiska till konceptet BR, som är ovanligt utanför Sverige. I stort sett inga asylsökande har råd att köpa BR i Stockholm.

Det är just av dessa skäl som befolkningsökningen är en mindre anledning till ev. prishöjningar på bostadsmarknaden. Det har funnits en bild av att befolkningsväxten garanterar fortsatta ökningar på sikt. Det är helt enkelt inte sant. Att många fler efterfrågar HR och tränger undan folk till BR-marknaden, ger inte de undanträngda mer pengar i plånboken. Låga räntor och förväntningar om prisökningar (om man ska tro Weiss m.fl.), men också strukturell ineffektivitet i byggbranschen (om man ska tro Anjou), var under åren efter finanskrisen betydligt viktigare anledningar till prishsöjningarna.



Dessa hör till den mest köpstarka gruppen. De är hushåll med två förvärvsarbetande inrikes födda och barn. De är väsentligt mer köpstarka än alla grupper som flyttar in. De som flyttar ut gör det inte för att de är fattiga. De fattiga i denna grupp bor i HR i Stockholmsregionen eller trångbott i BR.


Du tar upp ett enstaka fall. 95 procent av bostäderna i Rinkeby är hyresrätter. Andelen invånare med total anknytning på arbetsmarknaden (alltså fast heltidstjänst, vilket krävs för att köpa BR i Stockholms län) är mycket, mycket lägre än i andra delar av Stockholm. Andelen hushåll i Rinkeby med två utrikes födda där båda vuxna har en full anknytningsgrad (också en förutsättning för att köpa stor BR) är även den mycket låg. Invånarna i Rinkeby och andra utsatta förorter kommer inte att driva en efterfrågan på BR i Stockholmsregionen.

Sen tycker jag inte att vi ska underskatta att Sveriges kommuner (inkl. de i Sthlms län) får det allt svårare ekonomiskt. Jag skulle tvärtom säga att det är den största systemiska risken i Sverige eftersom så mycket välfärd utgår från kommunerna. Det kan nog spilla över på bostadsmarknaden på ett sätt eller annat. En anledning till den systemiska risken är att utgiftschocken som orsakas av den åldrande befolkningen ännu inte på allvar börjat påverka kommunerna (jämfört med den påverkan som kommer runt 2030). När vi går in i en lågkonjunktur blir det allt svårare för kommunerna att finansiera bidrag till grupper med låg total anknytningsgrad på arbetsmarknaden och skaffa fram dyra förstahandskontrakt. Jag vet inte hur detta påverkar bostadspriserna, men det troligt att kommunernas ekonomiska problem till slut tvingar fram kraftiga begränsningar av inflödet av köpsvaga nyanlända som ska ha HR och olika kommunala subventioner samtidigt som de bidrar med låg skattekraft. Kommunerna är statens avstjälpningsplats som ska hantera följderna av den ekonomiskt ohållbara migrationspolitiken. Någon gång måste det upphöra. [/quote]


Luften är fri. Låt oss hoppas att tråden framöver får färre alarmister och färre halvbegåvade bostadskarriärister som tror att this time it's different. Jag själv bor i BR, men önskar varken ett stort prisfall (som vore katastrofalt för mig och för svensk ekonomi) eller fortsatta ökningar som överstiger löneökningarna (jag är ju ingen sketen nymoderat á la Reinfeldt utan solidarisk och sitter dessutom med ett eget risktagande, trots allt).

Jag har inte sagt att det har pumpats ut statsobligationer. Jag har sagt att statsobligationer används för att pumpa systemet med färska likvider.

Och det är skattebetalare som åker på att betala statsobligationer. Dess värde är just framtida skattekraft.

Förklara gärna vad du menar ”betala mindre i ränta för lånen”?

"Inflyttningen till Stockholms län från andra län minskade för andra året i rad

Störst nettoutflyttning till övriga Sverige under 2019 hade Stockholms län, där 1 676 personer fler flyttade från länet än som flyttade till länet. Det var en ökning av nettoutflyttningen med närmare 1 500 personer jämfört med 2018, då länet hade en inrikes nettoutflyttning på 197 personer. Det är främst den inrikes inflyttningen till länet som har minskat de två senaste åren. Stockholms län hade trots det den största befolkningsökningen bland länen med 32 957 personer. Det berodde delvis på ett högt födelseöverskott, men främst på ett högt invandringsöverskott."

https://www.scb.se/hitta-statistik/statistik-efter-amne/befolkning/befolkningens-sammansattning/befolkningsstatistik/pong/statistiknyhet/folkmangd-och-befolkningsforandringar-2019/

Barnfamiljer är i white flight mode från otryggheten och söker sig till villor och radhus (med trygga förskolor och skolor) i områden utanför Stockholm. Samt natur är inte fel för kidsen mot att sitta i en fågelholk. Unga söker sig till Stockholm men får problem att finansiera BR, hoppar runt med andrahandsboende. Invandrare med anhöriga knökar ihop sig trångbodda i små HR, så ungarna inte får plats och är ute och kaosar istället.

Vilken soppa och icke ett stöd för Sthlms priser framåt.