Bostadsbubbla i Sverige?

Tittar du på börsen så steg den (lite grovt) från 2012 till 2017. Under samma tid så steg efterfrågan på bostäder. Det fanns en entusiasm och optimism. (I samhället. Inte på Flashback). Det leder till att folk vill byta upp sig. Den ökade efterfrågan ökade betalvilja och bostäder producerades.
(Detta var inte bara i Sverige). Den ökade efterfrågan har även dragit upp priser på byggmtrl. T ex har armeringsjärn ökat drastiskt. (Jag länkade tidigare en artikel om stigande priser för fastighetsbolag som låter bygga hyreshus).

Efter 2017 har börsen rört sig i sidled fram till i höstas. Då har också bostadsmarknaden varit avkyld och nyproduktionen minskat hela tiden. Folk känner nog inte tillräcklig entusiasm för att vilja byta upp sig mangrant.

Men iom att börsen stigit de senaste månaderna kan ge ny framtidstro och entusiasm och ny vilja till uppgradering.

Produktionskostanderna har inte ökat i samma takt som bopriserna och är inte det som i huvudsak varit drivande för bubblan. Men eftersom du har fastnat för det så kan vi gå igenom hur det ser ut.

De ökande produktionskostnaderna beror inte på löneutvecklingen hos byggarbetare (Då skulle den ha legat på 2-3% per år). De beror på en bubbla i markpriser samt att man byggt med låg effektivitet och för ett lyxsegment. Det har uppstått en massa små underentreprenörer i flera led som alla har tagit ut vinster. Det har varit Klondyke, helt enkelt. Nu hoppas byggbranschen fortfarande på att prisutvecklingen ska "return to normal" och spenderar lobbymiljoner på att pumpa ut ett narrativ där man körsbärsplockar sina data för att få fortsätta överäta på det där sättet. Det är antagligen sådan information du har läst. Men när det inte längre blir hållbart att låtsas så kommer byggbranschen att tvingas effektivisera genom att strömlinjeforma processerna, markpriserna kommer att falla och därmed priserna på nyproduktionen som helhet.

Ytterst så kommer det inte att hålla för evigt rent politiskt om marknaden misslyckas med att bygga det som behöver byggas på ett effektivt sätt. Då kommer opinionen svänga för att staten går in och ser till att det byggs, som den gjort tidigare. Folk älskar att hata miljonprogrammet, men alternativen hade varit sämre. Problemen där hade sett ännu värre ut om de var kåkstäder. Men den frimarknadsreligiösa bubblan är ännu mycket stark, så det kommer att dröja innan poletten trillar ner. Faktum är att U.S.A ligger före oss där. Där har befolkningen börjat genomskåda den nyliberala bluffen.

Bra skrivet.

Just nu pågår ett skifte från bostadsrättsbyggande till hyresrätter av lyxsnitt. Tanken är väl att det finns en massa anhöriginvandrare som man kan fylla dessa med. Dessa har alltid råd oavsett hyra då kommunen betalar.

För eller senare kommer någon kommunekonom att räkna på hur mycket kommunen skulle spara om de byggde egna billiga hyresrätter. Kommunen kan dessutom låna till AAA rating vilket inga privata aktörer kan. Detta är dessutom en fråga man kan vinna val på. Det är alltså bara en tidsfråga innan något parti tar upp den.

Ett annat alternativ för kommunerna är att klassa hyresrätterna som utanförskapsområden och dra in bidragen för alla som flyttar dit. Hursomhelst är guldrushen över för byggbranschen även om de inte fattar det ännu.

Noterbart är att det aldrig varit någon guldrush för byggbolagen. Trots att marknaden har varit väldigt het har byggbolagen knappt haft näsan över ytan. Väldigt låga vinster.

Nej det är helt tomt på svar.

Du ser ju själv att det inte finns något som helst svar på något.
Varför lägger andra bostadsköpare bara inte ett bud över mitt, men under det dom annars skulle åka på att betala för likvärdig nyproduktion.

Det är helt obesvarat. Det enda du levererar är vresigt gnäll. Som om du var helt svarslös men helt oförmögen att medge det.

I verkligheten gör dom det. Och därför hamnar befintliga likvärdiga bostäder på samma pris som nyproducerade.
Det är produktionskostnaden som styr bostadspriserna. Den "låser" prisnivån. Både uppåt och nedåt.
Stiger efterfrågan så stiger produktionen. Inte priset.
Och stiger produktionskostnaden så drar det upp prisnivån för befintliga bostäder.

Det är också därför som fastighetsbolag ökat i värde så kraftig. Deras fastigheter stiger också i pris när produktionskostnaden går upp. Naturligtvis. Det är precis samma mekanismer som gäller där.
Och jag har bifogat diagram tidigare som visar hur t ex hyresfastigheter tom stigit mer än småhus.


Det är ju precis det jag gjorde.
Jag uppmärksammade den faktiska omständigheten att du avfärdade svenne eftersom han gjort precis som du.
Men jag saknar ditt svar på varför du menar att när du för fram en viss retorik så menar du att det skall uppfattas som rationellt. Men när svenne gör på samma sätt så menar du att det är svammel.

Du är inte så bra på att svara/redogöra om man säger så.

Nja, det som drev upp tulpanpriserna var faktisk funktionen.

Holland hade kört lite "nyliberalism" en tid och tillväxten gjorde att en del förmögna tävlade med varandra i att ha originella och färgsprakande tulpaner utanför dörren. Detta handlade inte om vilka tulpaner som helst. Och de kunde inte nyproduceras hur som helst. Det fanns bara enstaka.
Det var status att ha sådan "defekta" tulpaner. (Lite som att vaska på krogen).
Och priserna på dess drog iväg. Ända tills de drog iväg för mycket och de förmögna insåg att detta gått lite väl långt.

Eftersom det bara var en lokal statusgrej i Holland så spred det sig inte till andra länder.

Men det var funktionen med ovanliga färger som man betalade för.

Om man skall kalla detta bubbla eller inte beror på hur man definierar bubbla.

Detta lär du ha fått förklarat för dig massor med ggr.

I början på 90-talet åker näringslivet på en hård smäll. BNP faller och därmed aggregerade löner i landet. Mindre lönesumma leder till sämre förmåga att betala bostäder och bostadspriser faller lite.
Det leder naturligtvis till att bostadsproduktionen faller. Och byggjobbarna och hantverkarna blir arbetslösa (vilket sänker BNP ännu mer).

I takt med att BNP återhämtar sig och arbetslöshet minskar så återhämtar sig bostadspriserna.

Notera att i början på 2000-talet så halverades börsindex i Sverige. (Även Nasdaq och spx dök i USA). Men i Sverige föll inte BNP/Capita. Och därmed så föll inte bostadspriserna. Det kan ju folk i tråden begrunda.

Även om folk avskyr det jag skriver så kan ni ju begrunda att förklaringsmodellen stämmer med historiska fall. Jag har inte sett att någon annan klarar det.

Om det är som du påstår, så skulle det ha uppstått marginaler någonstans.

Dessa stigande marginaler (i takt med att bostadspriserna stiger) har ingen kunnat hitta. Bara fantisera om att de skulle finnas. En slags UFO.
Men företagen har årsredovisningar. Det är betydligt enklare att kontrollera än UFO.

Och både jag och andra har gång på gång visat att bygg/entreprenad ligger på rörelsemarginaler på 1-3%. Och det har inte ändras.
Och hade de varit 1-3% runt år 2000 så borde de vara runt 100% eller så nu, om det skall förklara prisökningarna. Men de är kvar på 1-3%.

Hade marginalerna ökat så skulle du och andra ha kastat er in i byggbranschen och lagt er strax under prismässigt, och tjänat grova pengar. Men det har inte hänt.

De fantastiska marginalerna går inte att hitta. Vidare så minskar produktionen hela tiden efter 2017. De skulle inte bli så om marginalerna var goda.

Det finns inget stöd i verkligheten för de där marginalerna.

Vilket är detsamma som att du inte kan acceptera andra människors preferenser.
Per Gessles musik var en bubbla, eftersom andra gillade att höra på den.
Zlatans fotbollssparkande var en bubbla eftersom andra gillade att titta på.
Att folk vill bo på vissa ställen hellre än andra är i konsekvens med det en bubbla.

Ja, ser man det så så är allt folk föredrar bubblor.

Den bluffen som lett till att Sydkoreas levnadsstandard ökat 28 ggr mer än Nordkoreas.
Du kan få svårt att övertyga sydkoreanerna om att det är en bluff.

Stockholms stad och län har negativt flyttnetto i alla åldersgrupper som köper dyrare bostäder (28 år och uppåt). De som flyttar in (unga, varav många nyanlända, och vuxna nyanlända) har generellt inga pengar. Att tillgången på hyresrätter blir låg och folk ”tvingas” köpa ger inte köparna mer pengar. Och en lågkonjunktur är på ingång. Märklig prisuppgång. Bull trap?

Vad händer när invandringen till Sverige stryps på allvar?

Värnskatteeffekten bekräftad. Svensken satsar på bostäder då de får mer pengar i plånkan och det har vi sett nu också då priserna började stiga där folk med bra löner vill bo. Började redan i höstas då det blev klart med skattesänkningen.



https://www.privataaffarer.se/valueguard-sa-mycket-steg-bopriserna-i-januari/

Detta skall skumläsas när jag har lite mer tid...

https://fastighetstidningen.se/det-finns-inget-samband-mellan-social-housing-och-marknadshyror/

Det kanske stämmer, men det kan ju bero på att kreditregleringarna på många sätt främst påverkar köpare med lite lägre köpkraft också. Det jag har noterat i nyproduktion är att det verkar vara förhållandevis lätt att sälja större lägenheter, medans det tar längre tid för t ex 1 RoK.

Ett exempel nedan, som säljstartade 12 december.


3 st 5 RoK sålda, 5 st 4 RoK sålda... 1 st 1 RoK såld.

https://www.hsb.se/goteborg/sok-boende/projekt/?projektlan=vastra-gotaland&projektkommun=goteborg&projektnamn=sannap arken

I projektet bredvid verkar dom inte ha sålt någon 1 RoK... säljstartade för ca 1 år sedan och bygget pågår för fullt. 15 st lediga lägenheter av 134 totalt. 4 RoK och 3 RoK finns det 1 st kvar av vardera.

https://nyproduktion.balder.se/projekt/branneriet/