Bostadsbubbla i Sverige?

Bubblan pyste rejält under 4-5 månader med start i aug 2017. Ett tapp på cirkus 20%.. Sen har det gått sidledes, möjligtvis med en marginell uppgång i inhemsk valuta.

Får jag sia fritt så blir det i princip stillastående priser under ytterligare fem år.

Ja varför valde du den vägen när du är så nära att berätta vad din definition av bubbla är?

Du har ju redan berättat att försäljningspriset utgör både "det reella värdet" och inkomsterna så nu behöver du bara berätta vad som utgör priset. Är det också försäljningspriset eller är det anskaffningskostnaden? (Citat av dina påstående finns här: (FB) Bostadsbubbla i Sverige?)

Din definition av bubbla är då ett av följande alternativ:

1) bubbla = Anskaffningskostnad som överstiger försäljningspriset på tillgången ifråga, d.v.s. det värde som tillgången har om man ser till försäljningspriset

eller detta:

1) bubbla = Försäljningspriset som överstiger försäljningspriset på tillgången ifråga, d.v.s. det värde som tillgången har om man ser till försäljningspriset

Om det är det första alternativet är en bubbla enligt dig om priset faller men ingen bubbla om det stiger. Om det istället är alternativ 2 är det aldrig en bubbla.

Så låt höra, vad avser du med "pris" som jag fetade?

bubbla = pris som överstiger det reella värdet på tillgången ifråga, d.v.s. det värde som tillgången har om man ser till de inkomster som tillgången realistiskt sett kan generera.

Då förstår jag din missuppfattning. När kund A betalar ett pris för en villa så är det reella värdet för villan priset, men bara i den stunden. Om bubblan spricker månaden efter så kan villan mycket väl sjunka 10-20% på en gång. Det reella värdet för en fastighet sätts i princip dag för dag, precis som för en aktie.

Du verkar se statiskt på tiden i definitionen? Men priset ändras hela tiden.

Det är först när kund A försöker sälja eller hyra ut som han ser om bubblan spruckit. En person som bor kvar i sitt hus kan fullkomligt strunta i om bubbla råder eller inte runt om honom. Så länge han kan betala räntorna och amortera.

Jag tog och kollade prisnivån på ett hus jag bjöd på 1988 (möjligen var det 1989). I en större svensk stad. Dock inte Stockholm. Det gick för 920 kSEK. Och ligger nu på 3.8 MSEK.
Och det är en ganska typisk ökning. Det innebär en årlig ökning på 4.8%. Varav det mesta är inflation. Och en del är moderniseringskostnad. Säger vi att det var 1989 så har Fastighetsprisindex stiget med en faktor 4.37. Vilket innebär 5% per år.
KPI har stigit med 2% per år under denna tid. SÅ det är 3% per år vi talar om inflationsjusterat. Och en del av detta handlar om underhåll och modernisering.

Särskilt mycket vinst är det inte. Speciellt inte efter skatt.
Så här ser verkligheten ut. Den avviker något från fantasierna ovan.

Du glömde att svara på frågan: vad avser du med "pris" som jag fetade?
Det är den enda term du har kvar att definiera så låt höra vad du avser.

Ett pris på ett hus är exakt det man betalar. En vinst = avkastning på ett hus, är sålt pris minus inköpspris minus renoveringar. Alternativt månadshyra minus utgifter för huset som man får om man hyr ut.

Om du aldrig ägt en fastighet kanske du inte brukar tänka att priset på en BR är kopplat till hyreskostnaden för en helt annan lägenhet. Men det är den, alltid, i en fungerande fri marknadsekonomi. För även om du inte jämför så skulle jag påstå att alla som flyttar till Stockholm faktiskt avväger vad ett hus kostar, vad det kostar att hyra, vad det kostar att bygga nytt osv. Utgifter och avkastning beräknas hela tiden, av alla som äger. Fast man kanske inte ser det så.

Ja, visst kan villapriserna stiga i all oändlighet. Var skulle pristaket vara.
Vänligen visa hur du räknat fram ett absolut tak som villapriserna aldrig någonsin i någon framtid kan överskridas.
(Någon som tror vi får se den beräkningen av Lund-NoGo-zone).

Det lär vara väldigt tydligt för det flesta att du helt saknar kunskaper i området. Och springer bara omkring hysteriskt och flaxar med armarna. Ropandes slagord du snappat upp från någon konspiratorisk film.

Det står ingenting om vad kreditgivningen baserades på. Det är tomt.
Sedan orerar du om banker. Men banker var inte inblandade. USA är hårt genomreglerat i banksektorn.
Går vi tillbaka en bit i tiden var det S&L som stod för det mesta av bostadslånen i USA. Banker lånar inte ut. Resten var det privata företag, typ reit, som originerade och sålde till hypoteksbolag som FNM.
På 80-talet kom man på hur man kunde värdepapperisera lån. Varvid FNM fick konkurrens av broker dealers. S&L tappade marknadsandelar.

Detta rullade på tills FED drog upp räntan ganska raskt, som de brukar göra när de tycker att det är dags för en recession. Då blev inte refinancing möjligt längre. Och broker delaers trappade ned på sin verksamhet. Ingen annan kunde ta över deras funktion, och det blev stopp i finansieringen av bostäder (nästan). Det ledde i sin tur till att det blev nästan stopp i bostadsbyggande iom att det knappt gick att finansiera bostadsköp. Varvid arbetslösheten eskalerade lavinartat.

Det finns alltid lite kreditförluster, och köparna av obligationer vet det. De kreditförluster som uppstod av att några personer fått låna för mycket, hade lätt kunnat ta as obligationsinnehavarna. Precis som ägare av kreditbevis i strukturerade produkter idag tar kreditförluster med ro.
Det man däremot inte kunde ta var de massiva kreditförluster som uppstod som en följd i flera led efter att viktig finansiering av bostadsköp upphörde.

Det var också därför som den republikanska regeringen gick så långt att de (utan saklig grund) förstatligade två privata hypoteksföretag. Då kunde staten låna upp pengar och sedan vidareutlåna till dom och de låna ut till bostadsköp. Så att bostadsbyggandet kom i gång igen. Och arbetslösheten kunde falla tillbaka. Dock tog det senare ca 8 år.

Som sagt den som kan beskriva en bubbla får gärna försöka. Men fria fantasier undanbedes.

Är det anskaffningspriset eller försäljningspriset du avser?

Du vet att det är två parter vid en försäljning? För köparen kallas huspriset (anskaffnings)pris, för säljaren försäljningspris. Det är bara säljaren som har en vinst/förlust på den bostaden. Men köparen har oftast vinst/förlust på sin gamla bostad.