Bostadsbubbla i Sverige?

Vad som hänt sedan 2017 är alltså stillastående priser och en krona som tappat ganska mycket i värde mot dollar och Euro.

Det kostar att hålla uppe bostadspriserna så att de inte faller mer.

Så Ikanos "prisvärda" BRFer i Hagastaden lockar inte köpare och måste nu hyras ut. Samtidigt pågår budstrider på dyra lägenheter. Hörde en mäklare säga att folk tagit hem vinster i aktieaffärer och köper bostad för pengarna.

Ikano har ju fått konvertera BRFer till hyresrätter tidigare, vill jag minnas. Tror det var i Jordbro. Myten om att folk vill betala för "prisvärda" bostäder har verkligen spruckit. Inte ens lägen som Hagastaden lockar och Ikano medger att marknaden är mättad. Samtidigt ska den oheliga alliansen i stadshuset sälja ut bestånd i kranskommunerna. Väldigt tyst om det den senaste tiden så det har kanske inte gått så bra.

Tydligen ska Hagastadsbostadsrätterna hyras ut på korttidskontrakt på 1 år, max 4 år. Hyran ligger något under nyproduktionshyrorna uppfattade jag det som i artikeln.

Jag tittade igenom https://bostad.stockholm.se/statistik/statistiktjansten/ man kan sortera på nyproduktion och korttids kontrakt. Då ser man att 8 stycken lägenheter redan hyrts ut av IKANO i detta projekt.

Hyrorna verkar ligga i nivå med annan nyproduktion i området (tom något högre)
Ikano: https://bostad.stockholm.se/Lista/details/?aid=158379 34kvm 10,500/månad
Familjebostäder: https://bostad.stockholm.se/Lista/details/?aid=156615 33kvm 8,700 / månad.

Det där med invandring vetefan. Asylärendena kanske kommer minska men märk väl att det ska in anhöriginvandring på de som redan PUT. Ser man på beviljade uppehållstillstånd hos migverket så har invandringen knappt alls.

Glöm heller inte att de konservativa ska ha stillastående eller stigande bopriser till varje pris, så räkna med att amorteringskrav slopas och att allt görs för att underlätta bankernas påslagning av kreditkranen till max igen, om de får makten..

Så är det ju. Det är ju inte bara de konservativa, det är ju en stor majoritet av befolkningen som vill det. Det är därför affärspressen blåser upp minsta lilla positiva nyhet och skriver med de minsta bokstäverna de kan hitta om de dåliga.

De har några favoriter som repeteras om och om igen. T.ex. att det finns efterfrågan på bostäder. Javisst gör det det! Men om folk inte har några pengar så kan de inte efterfråga. Dessutom så bor inte folk på gatan. Om det blir ett prisfall på bostäder så kommer många att välja att avvakta med att flytta hemifrån eller att byta upp sig. Däremot så kan de som blir för gamla för att sköta en villa, eller dör, inte avvakta med att sälja. Hur tror folk att bopriskrascher går till? Skulle de bero på att folk plötsligt inte vill ha någonstans att bo?

När prisfallet tar fart igen så kommer det att vara försent att lätta på låneregleringarna. För då kommer folk inte vilja ta på sig jättelån, även om de får. Folk har vågat det på grund av att priserna har stigit. Dessutom är räntan redan så låg att det blir mycket svårt eller omöjligt att sänka den så mycket att det påverkar bolånen nämnvärt. En kraftig minusränta skulle innebära att helt vanliga bankkonton får minusränta och det skulle skapa ett kaos som man skulle betrakta som värre än en bopriskorrigering.

När bopriser sticker iväg uppåt i högre takt än lönerna under för lång tid och för mycket så har det historiskt alltid korrigerats. Det är inte annorlunda nu. Sker det 2020? Kanske. Kanske inte. Men givet att prisfallet 2017 kom helt oprovocerat så kan det ju vara en fingervisning om var taket för priserna ligger.

Det är lite annorlunda nu mot förr. Och det beror på att priset inte är lika med kostnaden. Kostnaden för att låna pengar har stadigt sjunkit samtidigt som inkomsterna ökat. Och tittar man på kostnaden för att bo idag vs på 90-talet givet lönenivåerna så är det betydligt lägre kostnader att bo idag. Därav prisbilden. Man har ju ofta bilden av att det var bättre förr när priserna var lägre, men fråga den som uthärdade 90-talskrisen fullbelånad ska du få höra hur det var. Inget att leka med direkt.

Det som oroar mig lite är att inkomsterna i genomsnitt inte är särskilt höga i förhållande till prisnivåerna. Tittar man på genomsnittslöner i city är det sällan tal om löner högre än 30 k i månaden.

Knäckfrågan är hur det går med jobben i framtiden. Och så länge arbetsmarknaden är så pass bra som i sthlm har jag dock svårt att se vad som ska dra ner priserna. Räntorna ser snarare ut att sjunka än att stiga om man tittar på vad bankerna är villiga att låna ut för.

SEB erbjöd nyligen 1,2% på ett tioårigt bundet lån. Det tyder inte på någon extrem ränteutveckling direkt. Och banken kan du inte lura....

Pengar har blivit billigare, absolut. Då kan och bör priserna stiga i enlighet med det eftersom det är en del av den totala kostnaden för en bostad. Problemet är att det är lite oklart hur länge pengar förblir så billiga som nu. Och, om de blir det, vilket betyg är det på den framtida ekonomiska utvecklingen som trots allt ska betala för lånen som växer? Men räntenivån betraktas som om den vore ett fundamenta. Själva poängen med fundamenta är att de inte ska röra på sig (då rasar det man har byggt på dem). Räntorna rör ju på sig. Hur stor blir den totala räntekostnaden på ett lån som ska ska amorteras på 50 år, 100 år? Det är ju den intressanta frågan.

Sedan är inte räntekostnaden hela kostnaden. En byggnad kräver underhåll och har i praktiken ofta en begränsad livslängd där underhållet inte längre blir ekonomiskt rationellt. Så även med o% bolåneränta så finns det ju en gräns för vad det är rationellt att betala för ett givet objekt. Är ett vanligt radhus i valfri trist förort till Stockholm värt 10 årslöner? 20? 40? Någonstans finns en gräns. Köpesumman spelar roll. Men det är just det som karakteriserar en bubbla, att man slutar tänka på bruksvärde, köpesummans relation till löner och andra fundamentala faktorer och bara fokuserar på vad andra har värderat något till.

Priserna i attraktiva områden är dessutom så pass höga att det krävs feta kontantinsatser om bolånen skall vara borta/kraftigt nedamorterade lagom till pensionen. Eller så får man amortera väldigt hårt.
Hittills har det löst sig genom prisökningar. Den ursprungliga insatsen och belåningen framstår som modesta efter kraftiga prisökningar.
Nu har den hissen i stort avstannat, det bör ge en del intressanta effekter med tiden.

Den där beräkningen fungerar väl bara om du antar att amorteringen inte ökar vid större lån vilket den borde..

På Liljeholmskajen i Stockholm erbjuder Besqab nu 100K i rabatt per rum. Såg en skylt utanför deras visningslokal. Knappast ett tecken på en stark nyprodmarknad.

Stiger efterfrågan stiger produktionen. Inte priset. Jag förstår inte riktigt hur folk är funtade som inte kan ta in det.
Har ni sett att priset på platt-tv stigit från det att de kostade 100 kSEK?

Frågan om vad folk kan tänkas låna/betala är lite intressant.
Vi kan göra en litet räkneövning. Folk i tråden ser ut att behöva lite hjälp med det.
Det här blir inte riktigt realistiskt men ger ändå en bra indikation.

Först måste vi ha några antaganden. Det gäller framtiden så något måste antas. Är det att rymdödlor eller ryssarna invaderar så kan vi stanna där.
Låt oss i stället anta business as usual och 2% inflation och 1% reallöneökning.
Och säg att bankerna lånar ut lite generöst.
Antar vi vidare 1% amortering och att man köper vid 30 och går i pension vid 65. Och att vi accepterar en slutskuld på 1 MSEK vid 65.
Då kommer inflation och reallöneökning att ta ned skulden med 3% per år. Och med amortering 4%.
Efter 35 år är den 24% av ursprungsskulden. Dvs personen kan låna ca 4.2 MSEK vid 30 års ålder. Är de två kan de låna 8.4 MSEK.

Notera nu att ett par som har 2 MSEK i skuld vid 65 kan byta ned sig och köpa en BR för 6 MSEK och vara skuldfria. (Inte riktigt om staten beskattar inflation).

Detta kostar naturligtvis i ränta och amorteringen. Men paret lär ha åkt på högre boendeutgifter om de hyrt. Att hyra är en helt ok boendeform men den är inte billigare. Tvärtom.

Notera också att paret kan välja att amortera mer och bo "dyrare". Och att paret tillfälligt kan bo dyrare.

Notera vidare att jag inte intecknar några som helst reavinster ovan.

Din beräkning förutsätter att alla förbättringar i människors levnadsstandard i framtiden (reallöneökningar) kommer att mynna ut i högre priser på bostäder. Inget övrigt i människors vardag kommer att förändras. I takt med att livet blir billigare kommer alla fördelar det skulle kunna innebära att ätas upp av ökade bostadspriser. Klura lite till.