Bostadsbubbla i Sverige?

Detta påstås inte sällan i forumet.
Men hittills har ingen kunnat visa att utlåning till konsumtion leder till den minsta lilla tillväxt.

Många har försökt. Både patetiska idiotförsök av folk som antagligen har något svårare förståndshandikapp. Och av mer kunniga människor som inte tänkt efter. Det slutar bara med att dom räknar fram mer inflation och 0 tillväxt i fasta priser.

Nej, lån till hushåll leder till exakt 0 tillväxt.

Du kommer inte klara av att definiera "sund tillväxt".

När BNP/Capita stiger så har vi råd att betala mer. Och det gör vi för attraktiva tomter.
Du kan köpa en byggrätt i attraktivt läge för 1 kr. Men ingen gör det och bygger där de säljs då det är avfolkningsbygd. Där har tomtpriserna fallit. Men bubbelpratarna ignorerar de tomterna eftersom de inte vill bo där.

I speciellt attraktiva ställen som Stockholm stiger tomtpriserna mer eftersom fler med högre inkomster och mer tillgångar flyttar dit. Därför kan tomterna där stiga mer än BNP.

Tittar man på fastighetsprisindex hos SCB ser man att det stigit ca 2 ggr från år 2000.
Hur mycket har nominell BNP stigit under samma period?


Enstaka kvartal säger inte speciellt mycket. Man behöver mäta över längre tid.
Sverige har gjort bra ifrån sig jämfört med grannländerna.

Och Sverige har haft en mycket högre tillväxt under tiden som bubbelpratarna yrat.

Bubbelpratarna kan inte räkna. Så enkelt är det. Och inte försöker dom heller. Det handlar mer om blind övertygelse av religiös natur.
Ingen som kan räkna och får fakta klar för sig kommer att fortsätta vara bubbelpratare.

Istället för att jämföra med lönen i absoluta tal så hade det varit intressant att se hur stor del av hushållens inkomst läggs på boende nu och hur det har sett ut genom åren.

Det kan väl vara intressant att jämföra. Men då bör man ha i åtanke att:

- Räntorna är lägre än någonsin. Bankerna får betalt för att låna ut.

- Sverige har inte längre någon betydande fastighetsskatt.

- Skatten på inkomst av tjänst har sänkts något.

- ROT och ROT-avdrag har införts.

- Hyresbostadsmarknaden fungerar ej som den ska.

- Bostadsmarknaden, i synnerhet hyres- är mer segregerad än någonsin.

- Skuldsättningen är extremt hög och svenska folket är mer räntekänsliga nu än någonsin.

Rätta mig om jag har fel nu men, ang. Markpriser:

Markpriser som t.ex. mark en bostadsutvecklare köper av en kommun, borde väl rimligtvis sättas av marknaden - dvs påverkas utifrån vad folk är beredda att betala per kvm nybyggd boarea. Är allmän konsensus att en nybyggd kvm i kommun X kostar Y kr, blir priset på tomten Z osv.

Marknaden kommer ju ändå sannolikt att betala Y kr för en kvm nybyggd boarea så om inte kommunen i fråga tar ut markpriser därefter, kommer detta ändå hamna i bostadsutvecklarens marginaler. Kunden får fortfarande betala Y kr.

Däremot kan säkert anledningen till den allmänna konsensusen att priset per nybyggd kvm är just Y, härledas till generös kreditgivning och låga räntor. Hade så inte varit fallet, hade priset kanske varit 0,5 Y och markpriserna hade fått vara lägre för att kommunen skulle kunnat sälja någon mark.

Samma "tänk", borde väl kunna appliceras på de höga byggkostnaderna i Sverige. Får man bra betalat (pga att kunderna har tillgång till generösa krediter), behöver man inte effektivisera.

Det var en sådan beräkning tidigare i tråden. Då utgick vi från 100% belåning och inflationsjusterat.

Kostnaden för att bo verkar generellt ha gått ner något sedan mitten på 90 talet. Beror dock på exakt vilken ränta räknar med. Vi har bara listräntor från 90 talet att räkna med men vi har snitträntor idag.

Det spelar ingen roll att radhuset har ökat med 30% det också. Beakta följande (mycket förenklade) exempel: Säg att 2:an kostade 3 miljoner och att paret gick in med 15% i insats, d.v.s. 450000. Radhuset kostade då 4500000. Värdet stiger med 30% på båda objekten över 3 års tid. Då är deras 2:a värd 3900000. De har lån på 2555000. Plötsligt har deras insats på 450000 blivit 1350000! Radhuset kostar nu facila 5850000 och de behöver alltså bara 877000 till kontantinsatsen. Strålande tider! 5850000 för ett smutsigt radhus med fuktproblem börjar se ut som ett fynd! Vi slår till och passar på att måla fondvägg och byta bil när vi ändå håller på!

Om det däremot inte sker någon värdeökning så sitter de kvar med sina 450000 i kapital och kommer inte, vare sig de vill eller inte, få låna till radhuset. Kanske har deras inkomster ökat med 10%, men att ha barn betyder VAB och ofta deltidsarbete. Vidare räcker 10% i ökade inkomster fortfarande inte för att byta upp sig i mitt exempel. Banken kommer säga nej. Så de får vackert tränga ihop sig i lägenheten.

Ja, vid prisfall är det bra att byta upp sig. Men man måste kunna göra det också! För att de ska kunna utnyttja den relativa fördelen det ger att byta upp sig vid ett prisfall så måste de ha kapital. Paret i exemplet har inget kapital, det har de tryckt in i sin bostad.

När det gäller att spara till barnen så kommer ju barnen att behöva kontantinsatser för att kunna flytta hemifrån. (Det är inte kul att bo i ett radhus med vuxna barn.) Det handlar om i storleksordningen 400000-600000 kr i dagens priser. Paret har lagt allt sitt kapital i lägenheten, så de behöver ju också bygga upp en buffert också. De behöver spara ihop nästan 1 miljon om de är förståndiga. Deras barn är små och då har man generellt lägre inkomster under en period. Så det är lika bra att börja.

Oscar Properties kollapsar på börsen enligt SVD
Ingen lön och inga ersättningar under hela 2020. Nu ska vd Oscar Engelbert jobba gratis för att rädda sitt företag. Aktien rasar inför fredagens extrastämma.

Så lyder ingressen på en artikel. Man kan ju inte låta bli att undra vad som kommer hända om dom antingen klarar sig undan konkurs eller om dom går i konkurs...
Det kanske inte betyder så mycket alla för resten av bostadsmarknaden i Sthlm.

Några korta citat i tillhörande artikel:
"Kassan uppgår till 45 miljoner kronor med ett rörelsekapitalunderskott om cirka 60 miljoner kronor"
"De kommande tolv månaderna uppgår Oscar Properties behov av pengar till till drygt 1 660 miljoner kronor."

År 0

Lägenhet
Köp 3000000:-
Kontantínsats: 450000:-
Lån: 2550000:-

Radhus
Värde 4500000:-

Familjen amorterar+sparar 6000:-/mån
36*6000 = 216000:-

---------------

År 3 med 0% prisökning.

Lån: 2334000:-

Säljer lägenhet för 3000000:- (kapital att röra sig med 666000)

Köper radhuset för 4500000:-
Kontantínsats 675000:-
Saknas 9000:-

Ökar sin belåning med 9000 och köper radhuset.

Summa lån efter köp av radhus: 3834000

---------------

År 3 med 20% prisökning.

Lån: 2334000:-

Säljer sin 2:a för 3600000 (kapital att röra sig med 1266000)

Radhuset kostar då 5400000
Summa lån efter köp av radhus: 41340000

41,3 miljoner ?? Hur räknade du där.

Ojdå blev en nolla för mycket. Poängen hoppas jag ändå går fram.

Utan lån så inga nybyggnationer. Nybyggnationer är per definition tillväxt. Så du yrar i nattmössan som vanligt.

https://www.svd.se/vdn-avstar-lon--sa-djup-ar-lyxbyggarens-kris#sida-10

"Oscar Properties kassa har sinat och den finansiella stressen har ökat. Nu vill bolagets huvudägare och vd Oscar Engelbert ta in en kvarts miljard för att betala långivare och försöka rädda bolaget. Men kristecknen är många och frågan är om räddningsaktionen kommer räcka."

Jag fattar inte hur detta bolag har kunnat överleva så länge.