Bostadsbubbla i Sverige?

Botrygg var nog lite desperata i detta projekt. Det hade legat ute till försäljning länge tid utan att de verkar sålt någonting. Sedan slängde de upp dem på Stockholms Bostadskö utan att där ens nämna att det var hyrköp.

Det kan säkert vara smart dock, flyttar du dit och rotar dig, dina barn går i Skola osv så är det rätt jobbigt att flytta efter 4 år. Då köper säkert en del även om det är något över marknadspris.

Beror på hur du definierar våning, men om bottenvåningen är våning 1 så skulle det motsvara våning 6.

Tackar för infon.
Detta var alltså en desperat engångsgrej och inget koncept dom brukar köra?

Det verkar vara ett nytt grepp från dem. Har ingen aning om de kommer köra det på flera projekt.

De är dock inte först med konceptet. Riksbyggen verkade testat det redan i slutet av 2017 https://www.svt.se/nyheter/lokalt/stockholm/har-ska-unga-vuxna-hyrkopa-bostadsratt. Ska bli intressant hur det går för dem om 3 år.

Ur Magnolias bokslutsrapport:

"Hyresrätter Direktavkastningskravet för centralt belägna bostadshyresrätter i Stor-Stockholm, Göteborg och Malmö låg vid utgången av 2018 runt 1,45 procent, 1,65 procent respektive 2,40 procent.
…
Direktavkastningskravet för nybyggda hyresrätter i storstäder är generellt högre, mellan 3,75 procent och 4,75 procent"
http://ir.magnoliabostad.se/rapporter-presentationer?page=/sv/node/933%23

=>
Investerare tror inte att hyresskillnaderna kommer att bestå.

Någon annnan förklaring ser jag inte till denna aversion mot att äga något nytt och fräscht istället för något gammalt och slitet.

=>
Och hur var det nu. Örebro hyr ut nybyggen med 30% rabatt.

Fastighetsbolag inför rabatter för att kunna hyra ut
https://www.svt.se/nyheter/inrikes/fastighetsbolag-infor-rabatter-for-att-kunna-hyra-ut

Stadsplanering utan någon form av centralplanering och samordning låter som ett fantastiskt recipe for disaster, t ex trafikplaneringen, utbyggnad av kollektivtrafik med mera.

Jag tror ju att ett vilda västern system där man typ kan bygga vad som helst var som helst hade skapat kaos om nu inte byggherren/herrarna även fick ta över ansvaret för allt det andra också, dvs transporter och framkomligheten(det kommunala och statliga vägnätet), samhällsservice etc.

Höga p-normer, dvs det antal p-platser som måste utvecklas i samband med nybyggnation hade troligtvis blivit övergivet rätt snabbt i ett sådant system, antagligen betydligt färre p-platser per innevånare, den kostnaden tror jag inte speciellt många byggherrar gillar, å andra sidan hade det blivit mycket svårare att äga bil.

Som privat fastighetsägare kan man såklart sälja byggrätter, det är ju ett sätt att förädla råmark eller en fastighet som passar för något annat, exempelvis bostäder och kan ju vara väldigt lukrativt.

Det som jag gärna hade velat se dock är en återgång till stadsplanerna, det hade skapat transparens och tydlighet, alla hade vetat vad som gällde, gärna med rätt så småskalig fastighetsindelning så att även mindre byggherrar hade haft större möjlighet att utveckla bostäder eller annan verksamhet.

Kommunerna kan inte skapa vilka detaljplaner som helst överallt, ta en titt på en karta över statliga riksintressen till exempel. Intressekonflikten mellan stat och kommun är alldeles uppenbar många gånger, dvs mellan kommunerna och byggherrarna som vill bygga och utveckla orter och länsstyrelsen som försvarar de statliga riksintressena med näbbar och klor. Riksintressena täcker rätt stora områden och lägger tyvärr en våt filt rätt ofta över väldigt attraktiv mark. Det kommunerna och byggherrarna kan göra är såklart att pröva en detaljplan i de instanser som finns, finns flera exempel på när det gått upp till regeringsnivå, t ex ett bygge av Skanska i min kommun, tog väl typ 2-3 år dock, men kommunen och Skanska fick rätt, Länsstyrelsen hade fel och hade ingen rätt att stoppa bygget, Länsstyrelsen har veto och kan överpröva och stoppa en detaljplan, och då måste kommun och byggherre överklaga(eller helt enkelt lägga ner planerna).

Detta summerar det hela rätt så bra, vd för Wästbygg Projektutveckling.

Jag gräver vidare i Magnolias bokslutsrapport och ser detta:

"Det nya obligationslånet förfaller i oktober 2022 och löper med en ränta om STIBOR 3m + 8,50 procent."

"Vid periodens utgång uppgick Magnolia Bostads genomsnittliga ränta till 7,1 procent jämfört med 5,9 procent vid årsskiftet 2017/2018."

Nyckeltal:
Antal sålda boenden Q4: 22
Antal boenden "under produktion": 7008

"Per den 31 december 2018 hade Magnolia Bostad 31 projekt under produktion om totalt 7 072 boenden. Av dessa var 7 008 sålda och vinstavräknade"

----

Magnolia är alltså verkligen ingen liten aktör.

2019 planeras start av 3 300 boenden
2018 såldes 1 314 boenden
Men 2018 avslutades bara två projekt med totalt 150 boenden


Största projektet i produktion (sålt), mätt i antal boenden, är 650 (!) boenden i Upplands-Bro med färdigställande 2022.

Största projektet i produktion med färdigställande 2019 är 455 (!) boenden Senapsfabriken etapp 1, NCC entreprenör, SEB Domestica III köpare. Produktionsstart var 2016.

Därefter Sländan, etapp 1 (ED Bygg, SPP Fastigheter) med 441 boenden som färdigställs 2019.

Därefter Maria Mosaic (Veidekke, SPP Fastigheter) med 345 boenden som färdigställs 2019.


http://ir.magnoliabostad.se/rapporter-presentationer?page=/sv/node/933%23


=>
Magnolia verkar pumpa ut enormt mycket mer lägenheter 2019 än vad de förmådde 2018. (Ska vi gissa att mycket av detta egentligen skulle ha varit klart 2018...) Hur de sedan har manövrerat in sig så att de har räntor på 7-8% har jag ännu inte lyckats luska fram.

Eaglesandshit har tidigare kommenterat bolaget och kan säkert klargöra en del.

Ah, det är uppenbarligen återigen byggrätter som det handlar om. Man har köpt på sig en väldig massa, och nu gäller det då att hitta investerare för boenden på dessa byggrätter.

"Magnolia Bostad har under året avtalat om förvärv av 3 068 bedömda byggrätter (7 501)"

17 228 byggrätter i portföljen, varav 62% i Storstockholm, 5% Uppsala, 4% Storgöteborg, 16% Öresundsregionen, 13% övrigt.

Ajajaj och man köpte väldigt mycket byggrätter 2016. Portföljen ökade från 4 720 till 11 190 under året. Sedan fortsättning under 2017 till 16 429, och efter 2018 då alltså 17 228.

En riktig markspeckare verkar det som. ALLTSÅ man verkar inte bygga förrän man har en köpare, MEN man har köpt på sig en gigantisk portfölj med byggrätter.

Om jag fattat rätt så är alltså affärsidén att köpa byggrätter, sedan sälja in stora projekt till företrädesvis stora finansiella investerare, och därefter lägga ut byggjobbet på entreprenad. Bolaget har bara 86 anställda.

Kommuner, stat, landsting, same shit same shit. Det är ju precis det jag argumenterar för, dessa processer skapar ett mindre utbud än vad som funnits på en friare marknad.

På en fri marknad hade du inte haft grusparkeringar på kanske 500 kvm mitt i staden när tomter runt omkring säljer för 10 000:-/kvm. Inget privat företag hade tagit 10 kr per timma i p-avgift för ett tiotal p-platser istället för att sälja tomten eller bygga själva på den. Det hade gjort att alla tillgängliga tomter bebyggts och pressat ner priserna då utbudet ökat. Men så agerar alltså inte t ex kommunen då de inte är en rationell aktör. Även om det är en privat aktör som äger tomten så hindrar detaljplaner de ofta från att bebyggas och i slutändan från att säljas. Kan räcka med att de hittar ett dött fyllo från 1800-talet där så krävs arkeologiska utgrävningar i en oändlighet eller någon butter granne som klagar och skjuter på processen osv. Om de sedan ser att markförsäljning inbringade 100 miljoner till kommunen senaste året så är de nog ganska nöjda med det hela och lär inte se några större orsaker till att ändra på det hela. Det är lätt att ha ett monopol på en stängd marknad.

Men vi är så långt ifrån varandra här att det inte är någon mening att vi fortsätter diskussionen. God kväll!

Vilka bygger då Magnolias 7008 sålda bostäder i produktion:

Consto: 1 952
Serneke: 1 450
ED-Bygg: 1 319
NCC: 1 105
Veidekke: 743
Skanska: 327
PEAB: 58
Gärahovs bygg: 54

Totalt: 7 008


Vilka bygger det som ska stå klart 2019:

Consto: 786
ED-Bygg: 756
Serneke: 592
Skanska: 327
Veidekke: 273
PEAB: 58

Totalt: 2 792


=> Verkar skumt att bara 150 skulle ha blivit färdigbyggda 2018.



http://ir.magnoliabostad.se/rapporter-presentationer?page=/sv/node/933%23

Det är det ju inte, det finns förhållandevis ofta väldigt tydliga intressekonflikter mellan stat och kommun, du pratar om att skapa ett större utbud på byggbar mark, och kommunerna blir hyfsat regelbundet motarbetade av staten(länsstyrelsen) när dom försöker planlägga mark som går att bebygga. Kommunernas planeringskontor har att förhålla sig till både PBL och alla krav Länsstyrelsen ställer vid detaljplanering.

Jag tror inte vi står speciellt långt ifrån varandra, men du tycker att det är kommunerna som ställer till det och jag anser att det ofta är länsstyrelsen, och de är inte en och det samma, det är snarare så att det råder mer eller mindre ständig konflikt mellan dessa.

God kväll!

I Q4 räknade dom nog med att få sålt Lund, Knivsta och Spånga projekten om jag kommer ihåg saken rätt, affärerna är nog villkorade, så det går i lås när DP vinner laga kraft, dessa 3 projekt har Heimstaden som köpare men 2 är överklagade och 1 överprövat av Länsstyrelsen, dvs förseningar.

Angående affärsidén så har dom börjat producera HR för egen förvaltning också, men ja, bygg HR(och även hotell etc) och sälj till institutionella investerare och förvaltande fastighetsbolag.

Jag går tillbaka till 2017 års årsredovisning (som gavs ut på våren 2018) och kollar vilka projekt Magnolia då säger ska avslutas 2018 (antal boenden inom parentes):

Slipen (216)
Maria Forum (292)
Varvet (92)
Segelflygaren (210)
Terra Nova 4 (60)
Varvet Townhouse (4)

Jag går nu in i den senaste årsredovisningen och kollar vad som verkligen var avslutat 31 december 2018:

Slipen (216) - sägs nu bli klart 2019 - byggare Consto
Maria Forum (292) - sägs nu bli klart 2019 - byggare Serneke
Varvet (92) - sägs nu bli klart 2019 - byggare Consto
Segelflygaren (210) - sägs nu bli klart 2019 - byggare Consto
Terra Nova 4 (60) - KLART! - byggare PEAB
Varvet Townhouse (4) - sägs nu bli klart 2019 - byggare Consto

http://ir.magnoliabostad.se/rapporter-presentationer?page=/sv/rapporter/magnolia-bostad-publicerar-arsredovisning-for-2017-1561512%23


=>
Ketchupflaskan indikerar att det snart spys ut lägenheter. Kanske ser vi här också exempel på att kända aktörer klarar sina åtaganden bättre än mindre kända aktörer.

Allt detta ska förstås ses i ljuset av kostnadsökningar som alla möjliga aktörer, i alla möjliga led försöker undvika.

=>
Man fick alltså bara 150 boenden klara 2018, Terra Nova (i Visby) som nämns ovan, samt ytterligare ett projekt (som egentligen skulle varit klart 2017). 150 klara år 2018 alltså, och 7008 i produktion den siste december.