Bostadsbubbla i Sverige?

Jag har skrivit om detta redan, men jag tänker som du.

Dock kan man förvänta sig att, som alltid i en krasch, när det sätter sig i det allmänna medvetandet att priserna faller så kommer vissa som annars skulle ha sålt att försöka övervintra. Utbudet går då ner tillfälligt. Gissningsvis är det villor och radhus som kommer pressas hårdast prismässigt eftersom köparna oftast kommer från en bostadsrätt. De som hoppas övervintra ("I höst tar det fart igen!") kommer inte att sälja sin existerande lägenhet nu, medan villan kanske måste säljas på grund av ålder, dödsfall eller skilsmässa. Den som ska byta ner sig på ålderns höst har också svårare rent tidsmässigt att orka övervintra en krasch. Villorna är också mer sannolika att påverkas av amorteringskravet.

Jag säger inte att du har fel utan försöker bara analysera vidare på det ovan anförda:

* Bostadsrätter har ökat mer i pris jämfört med villor.
* På de 20 senaste åren så har bostadsrätter ökat i värde med 579% och villor med 249% (2018).
* Nya brf är farligt skuldsatta
* Bostadsrätter är i högre utsträckning ensamhushåll och som sådana, mer känsliga för bistra ekonomiska tider.
* Prisbottennivån för en producerad villa är högre än för en bostadsrätt.
* Blickar man mot den danska bostadskraschen så slog den hårdare mot lägenheter än villor.

Sedan finns det så många andra faktorer som påverkar men jag är inte säker på att en krasch kommer slå hårdast mot villor.

Om JM är bäst i klassen i Stockholm undrar jag hur det ser ut för andra? Speciellt de med en större koncentrering i Stockholm. Handbroms skulle jag säga. Eeek

JM Stockholm (siffror i Mkr)
Intäkter
2011 - 5 141
2012 - 5 591
2013 - 5 254
2014 - 5 692
2015 - 6 273
2016 - 7 162
2017 - 7 151
2018 - 5 786
Rörelseresultat
2011 - 1 028
2012 - 1 041
2013 - 1 167
2014 - 1 278
2015 - 1 078
2016 - 1 295
2017 - 1 438
2018 - 989
Antal sålda bostäder
2011 - 1 401
2012 - 1 307
2013 - 1 513
2014 - 1 553
2015 - 1 600
2016 - 1 552
2017 - 1 152
2018 - 851
Antal produktionsstartade bostäder
2011 - 1 684
2012 - 1 507
2013 - 1 404
2014 - 1 505
2015 - 1 667
2016 - 1 745
2017 - 1 443
2018 - 857
Antal anställda
2011 - 807
2012 - 798
2013 - 750
2014 - 800
2015 - 854
2016 - 859
2017 - 877
2018 - 936

Samtidigt som 3 115 bostäder fortfarande är i produktion. Över en anställd per såld bostad känns lite väl va?

Tycker situationen just nu påminner lite om vakumet som utspelar sig i filmen Big short.
De med insyn tittar galet på och vet att något är fel, allting borde enligt siffrorna braka loss totalt. Men ansvariga håller emot, förnekar och gör allt de kan för att bygga på korthuset ett tag till.

De tog tid men tillslut föll det.

Tackar, mycket godis där. Ja man kan nästan tro att de tidigare haft som policy att producera 1500 bostäder om året, oavsett vad som händer. Jag minns hur jag för några år sedan förundrades över hur de gamla jättarna struntade i att öka produktionen trots boomen, och istället bara ägnade sig åt att höja priser och vinster. Visst, det fanns säkert en tröghet vad gäller personal, men ändå.

Men nu verkar det som att JM Stockholm har bestämt sig för att inte producera 1500 per år, utan istället 1000 per år, och då borde väl rimligen också personalstyrkan anpassas efter det. (Beror dock även på i vad mån man väljer att använda sig av underentreprenörer. Man insourcar nog mer jobb nu.) Fallande vinster kvartal för kvartal är i alla fall vad vi lär få se.

Man kan också ta fram andra nyckeltal från bohrdohr's siffror ovan, t ex rörelseresultat/bostad och se att det varit nånstans 1 MSEK !!! Som vi tidigare konstaterat begriper ju inte folk att priset på den BR de köper delvis är inbakat i föreningens räkenskaper. För utvecklarens vinst spelar det dock ingen roll.

Folk har varit så urbota dumma i huvudet som gett sig in på denna överhettade marknad. Markpriserna har dragit iväg på ett fullständigt orealistiskt sätt, men folk har bara tittat på sina "månadskostnader". Och kommuner har köpt till invandrare. Visar på precis samma naivitet som det faktum att hela Sverige lever upp efter den 25e varje månad.

Nej den håller inte alls ner kötiderna. Har Stockholms bostadskö helt magiskt minskat drastiskt med presumtionshyror? Naturligtvis inte vilket du lätt kan kontrollera. Att folk inte köar för att bo i nyproducerade lådor i Norra Djurgårdsstaden är en helt annan fråga.

Det är alltid lite farligt att jämföra prisökningar för BRF och villa eftersom föreningskulden aldrig sett tas med. Vissa lägenheter i Malmö gavs i princip bort på 90 talet, men de var ju inte gratis om man tog med BRF skulden. Att säga att de har gått upp 10,000 tals procent känns inte helt rätt.

Jag tror inte det förklarar hela skillnaden men det är bra att ha i bakhuvudet då BRF ofta var högre belånade förr än nu.

Så länge de äldre beståndets hyror är så långt under marknadspris kommer kötiderna till dem givetvis inte påverkas av att byggs dyrare hyresrätter.

Det håller dock nere kötiderna för de nyproducerade objekten. Eftersom du verkar hata norra Djurgårdsstaden kan vi titta på Södermalm istället. 2015 kunde man få en nyproducerad lägenhet med 6 års kö (presumptionshyra).

Presumptionshyran sänker kötiderna till objekt med presumptionshyra för folk som kan betalas de hyrorna. För de som inte har råd eller vill betala hjälper det inte. Det är så uppenbart att jag inte ens fattar hur du kan hävda motsatsen.

Jag har inte hävdat motsatsen. Att folk inte springer över varandra för att teckna kontrakt i nyproducerade hyresrätter varken i Norra Djurgårdsstaden eller i Barkarby är naturligtvis riktigt. Det är dock inte det vi diskuterar. Vi diskuterar bostadskön i sin helhet och bostadsbyggandet men du svarar hela tiden på fel saker. Norra Djurgårdsstaden eller andra specifika områden är helt ointressant.

Presumtionshyran har inte påverkat byggandet har varit min poäng hela tiden vilket inte verkar gå in hos dig. Fri hyressättning kommer likaledes inte heller öka byggandet vilket all expertis verkar enig om-

https://www.expressen.se/dinapengar/beska-beskedet-till-regeringen-fria-hyror-ger-inte-fler-bostader/

https://www.svd.se/klart-sa-blir-stockholms-nya-jatteskrapor

Skyskrapor, men också vanliga nya bostadskvarter. Planen på två jättelika tvillingtorn vid Telefonplan tar nu fastare form. Förslaget har ställts ut och fått grönt ljus av Stadsbyggnadsnämnden. Telefonplan, inklusive t-banestationen, ska bli ett landmärke för hela Norden.


Det har historiskt funnits ett samband mellan skyskrapor och slutet på en högkonjunktur

https://en.m.wikipedia.org/wiki/Skyscraper_Index

The Skyscraper Index is a whimsical concept put forward by Andrew Lawrence, a property analyst at Dresdner Kleinwort Wasserstein, in January 1999,which showed that the world's tallest buildings have risen on the eve of economic downturn.

Vi har nog olika synsätt helt enkelt. För de som kan betala har kötiderna faktiskt gått ner, och det är ur detta perspektiv jag argumenterar. Skulle alla lägenheter ha fri hyresättning skulle därmed köerna gå ned. Kötiderna är så långa för folk vill ha en gammal 4a för 7,000 på Södermalm, inte 17,000 för en nyproducerad.

Skulle alla lägenheter ha den vansinniga hyresättningen det äldre beståndet har skulle kötiderna gå upp ännu mer.

De är för övrigt över 10 års snittkötid till lägenhet i Norra Djurgårdsstaden, men det anses väll kort i detta land.

Ja du har ju löst bostadsbristen. Höj hyrorna helt enkelt.Briljant. Boverket skulle genast skriva ner sin uppskattning att det behövs 600.000 nya bostäder över en natt. Nej vi får nog acceptera att en magisk formel för bostadsmarknaden inte existerar.

Tio års kö för Sveriges högsta hyror skulle jag för övrigt gärna se en länk till. Ja är skeptisk. Du har ju själv framfört att köerna är korta.