Det ser mörkt ut för ”billiga hyresrätter” minst sagt.
https://www.di.se/debatt/myten-om-den-laga-hyran/
Nyproduktionen kommer alltid att vara mycket dyrare än de äldre bruksvärdereglerade bostäderna. Något medel att sänka kostnaderna med uppemot 50 procent existerar inte. Om staten ska täcka kostnaderna riskerar vi en återgång till ett mycket högt skattetryck, skriver Jan Jörnmark, docent.
Förr eller senare lär en ny regering tillträda och ett område den inte gärna kan låta bli att agera på är bostadspolitiken. Trots att ”bostadsbristen” anses vara skriande tillhörde frågan inte alls de större i valrörelsen. Paradoxerna går dessutom tvärs igenom det politiska samhället. Samtidigt som rikspolitiker pliktskyldigast uttrycker en önska om att ”bygga mer bostäder” eller till och med ”ett nytt miljonprogram” är situationen mer komplicerad ute i landet. Lokala opinioner driver allt oftare krav på att det bästa vore att bygga någon annanstans och politiker på lokalplanet är sällan ovilliga att lyssna.
I brist på större engagemang menar istället både politikerna och de finansmarknadsvårdande institutioner, som ägnar sig åt att införa alltfler regleringar som försvårar nyproduktionsmarknaden, att lösningen på den besvärande situationen ligger i ”billigare byggande” och ”billiga hyresrätter”. Men för att producera billiga hyresrätter krävs det branschstöd som inte skiljer sig från de subventioner som utvecklades till sektorn efter andra världskriget. Att återskapa stöden skulle inte bara bli enormt dyrt, utan dessutom snabbt komma i växande konflikt med resultaten av de två stora reformvågor som sedan 1970- och 1990-talet skapat effektiva prissystem i både villa- och bostadsrättssektorn.
De subventionerade hyresrätter vår nuvarande bostadsminister hyllat och som byggts i Skövde och på andra orter har hyror på knappt 1 500 kr per kvadratmeter. Ingen vet hur efterfrågan på dessa ”billiga hyresrätter” verkligen ser ut, men det senaste årsskiftet stod cirka 800 000 personer i bostadskö i de tre storstäderna. Tar man den siffran och SCB:s befolkningsframskrivningar samt Boverkets byggbehovsprognoser i beaktande är det inte orimligt att anta att det skulle kunna finnas ett ”behov” av kanske en halv miljon ”billiga hyresrätter” de närmaste tio åren. Räknar vi med en snittyta på 70 kvadratmeter och subventioner på 7 000 kronor per kvadratmeter skulle det ge en total subventionsefterfrågan på knappt 250 miljarder kronor under de närmaste decennierna. Men med tanke på att man önskar att mer av detta byggande skedde i de större tätorterna, vilka har högre markpriser och byggkostnader, är det nödvändigt att redan i utgångsläget räkna med betydligt högre subventioner än så.
Problemet är inte bara att produktionen av dessa ”billiga hyresrätter” förutsätter betydande och växande offentliga stöd – de har dessutom långt ifrån någon särskilt låg hyra. Trots stöden skulle de nyproducerade hyresrätterna inte komma i närheten av de prisnivåer som är dagens mest eftertraktade och som utgör själva grundbulten i de köer som aldrig kommer att sluta växa.
På bilderna till artikeln ser vi tre fastigheter i Stockholm som alla har en hyra på cirka 1 000 kronor per kvadratmeter, vilket motsvarar cirka 7 000 kronor i månaden för en lägenhet på 80 kvadratmeter. Såväl lägenheten på Östermalm som de i Älvsjö och Rinkeby motsvarar de önskemål Finansinspektionen har på en billig hyresmarknad i nationalekonomisk balans. Men olyckligtvis är de ”billiga lägenheterna” blott en evolutionär rest från den halvgångna reformeringen av bostadsmarknaden 1969-70, när det som var tänkt som en hyresreform blev ett sätt att jämna ut hyrorna i hela beståndet. När subventionerna sedan togs bort 1993 fanns det inga intentioner att reformera hyressystemet. Det betydde att bruksvärdeshyrorna i den del av marknaden som fanns vid just den tidpunkten var förutbestämda att bli den kroniska eftersläntraren och som blivit allt mer avvikande ju bättre resten av marknaden fungerade. Chansen att en innehavare någonsin lämnar en sådan hyresrätt har sedan minskat med varje krona kostnaden fallit i förhållande till den allt dyrare nyproduktionen. Det kan förefalla finnas en ironi här, när de billiga hyresrätter som Riksbanken och Finansinspektionen framhåller som sitt ideal och föredöme är den del av marknaden som fungerar allra sämst och som driver på tillväxten i bostadsköerna. Men då ska man hålla i minnet att bostadsmarknaden sedan mycket länge slutat att fungera enligt förnuftets vanliga normer och regler.
Nyproduktionen kommer alltid att vara mycket dyrare än de äldre bruksvärdereglerade bostäderna. Något medel att sänka kostnaderna med uppemot 50 procent existerar inte. Att snabbt få fram byggklar mark är närmast en omöjlighet och när den någon enstaka gång existerar är det i perifera lägen där kostnaderna för ny infrastruktur och liknande är mycket högre än i de redan uppbyggda stadsdelarna. Det som 1960-talets byggande och det så kallade ”miljonprogrammet” egentligen lärde oss var att det inte var ett ”billigt byggande” ens i utgångsläget – samt att följdkostnaderna i form av tomma lägenheter och segregation blev många gånger större. Ändå beskrivs det i dag i många kretsar som en framgång som ”byggde bort bostadsbristen” vilket den inte gjorde. Det som gjorde slut på efterfrågeöverskottet på bostäder var etableringen av villamarknaden under 1970-talet.
Det antyder att de lösningar som tar avstamp i nybyggnationen av ”billiga hyresrätter” bottnar i Schumpeters klassiska visdom att ”mannaminnet är i allmänhet sex månader”. Med tanke på att större delen av sektorns realkapital och lagstiftningen kring den har långt mer än ett halvsekel på nacken är förhållningssättet potentiellt katastrofalt. I realiteten är det flera sammanhängande problemkomplex som är avgörande för Sveriges ekonomiska utveckling och sociala sammanhållning som bostadspolitiken måste hantera. Upphängningen vid ”billiga hyresrätter” bekräftar tyvärr bara att insikten om den medvetenheten inte finns. Därför antyder det mesta i dag att situationen måste förvärras kraftigt innan den kan bli bättre. Eftersom branschen utgör en omfattande del av landets realinvesteringar och har mycket stora multiplikator- och crowding out-effekter skulle följdverkningarna av ett återinfört branschstödssystem dessutom få omfattande effekter på både skattetrycket och landets allmänna ekonomiska balans.
Jan Jörnmark
Docent ekonomisk historia och författare.
