Bostadsbubbla i Sverige?

Jag håller med om att vi inte har bostadsbrist i den bemärkelsen.

Men att inducerad trafik bara skulle handla om extremstaden Los Angeles är direkt fel. Trafikverkets artikel jag länkade till i tidigare inlägg citerar ju typ femtio forskningsartiklar på ämnet. Och de skriver uttryckligen att det är ett väletablerat faktum som man måste ta med i beräkningen vid all trafikplanering.

Det är ju bara ett svårare ord för "uppdämt behov" och man kan ju knappast hävda att det inte alls existerar för varken biltrafik eller bostäder. Jag bor i Stockholm och har själv ett uppdämt behov av båda.

Sthlms problem bygger på att det knappt byggts ny vägkapatictet sedan 60 talet, med få undantag.
Gällande bostäder så var det “ brist” fram till bostadskraschen på 90 talet. Sen var det helt plötsligt ingen brist under en period.
Mycket av hysterin kring bostadsmarknaden kommer av media och bostadsindustrin.
Någon egentlig brist för de med arbete och inkomst existerar inte.

Det gäller långt ifrån bara Los Angeles. Det gäller alla större städer:

http://fudinfo.trafikverket.se/fudinfoexternwebb/pages/PublikationVisa.aspx?PublikationId=824



Jag påstår inte att det fungerar exakt likadant med bostäder som med vägar. Men man behöver inte vara ett geni för att räkna ut att det finns en påtaglig inducerad efterfrågan på bostäder.

Fler personer skulle välja att flytta till Stockholm, från resten av landet, ifall det gick att få en prisvärd bostad i Stockholm enkelt. Fler personer skulle välja att flytta till Östermalm, ifrån Akalla, ifall de kunde byta till en prisvärd bostad på Östermalm enkelt.

Med andra ord, du kan inte bygga bort bostadsbristen på Östermalm [EDIT: förutsatt hyresregleringen]. Folk fyller på från botten, så du kan bara bygga bort bostadsbristen i de minst attraktiva områdena av ytterstaden. Du kan inte få lediga bostäder samtidigt på Östermalm och i Akalla annat än genom att ha en prissegregering, som är såpass stor att de flesta väljer bort att bo på Östermalm av ekonomiska skäl. Eftersom det inte finns några andra vettiga skäl till varför en människa skulle välja att bo i Akalla framför Östermalm.

Berlin är ett ytterst dåligt exempel. Västberlin tömdes på människor och industrier under kalla kriget, eftersom folk inte gillar att bo och driva företag bakom en mur i en enklav i mitten av en kommunistisk diktatur. Parallellt med detta så pumpade man in enorma belopp för att bygga upp Västberlin i propagandasyfte, samtidigt som man i praktiken fick muta sin egen befolkning för att få den att bo kvar. Än idag så måste Berlin subventioneras från resten av Tyskland för att gå runt.

Det här har gjort att tyskarna och deras industrier successivt har flyttat till andra tyska städer, där bostadspriserna också är på normal europeisk nivå. Och där kommer även Berlin ligga tids nog.

Jag påstår inte på något sätt att LA skulle vara ensamt problemet att fler vägar inte löser deras bilköer. Jag förstår även vad inducerad effekt på bostäder betyder, men, den inducerade effekten är inte oändlig för bostäder. Du kan inte bygga oändlig många bostäder i Stockholm och tro att det ändå kommer vara brist.

Det jag påstår är att det inte går att applicera argumentet direkt på bostadsmarknaden. Där kommer exemplet med Berlin in, fast det är en attraktiv stad både kulturellt och nu på senare tid även jobbmässig (framförallt IT) så går det fortfarande bra att få tag på hyresrätter just beroende på att utbudet att bostäder är så högt.

Om det skulle byggas en halv miljon hyresrätter i Stockholm visst hade det haft effekt på hela marknaden, att påstå någon annat är nästan löjligt.

Exemplet med Östermalm är dålig, eftersom vi inte kan bygga särskilt mycket mer bostäder där, däremot kan vi göra det i Stockholmsområdet, och därmed minska bostadsbristen i Stockholm (men inte nödvändigtvis på Östermalm).

Riktigt så enkelt är det inte. Miljonprogrammet handlade primärt om att bygga bort den prognostiserade bristen på 3rok, vilket planerare under 1950- och 1960-talet såg som den mest funktionell bostaden för den genomsnittliga familjen; detta innebar i deras hypermodernistiska idévärld att 3rok också vare den mest eftertraktade boendeformen. Sålunda uppstod ett överutbud av 3rok eftersom efterfrågan på dessa lägenheter visade sig vara lägre än trott när andra halvan av miljonprogrammet färdigställdes under 1970-talet. Folk ville bo i hus. Inflation åt upp lån, och levnadsstandarden hade ökat. Konsekvenserna av överproduktionen av 3rok blev stora både ekonomiskt och socialt för många kommuner.

Redan nu går det att få svindyr nyproduktion i Stockholmstrakten; folk vill dock ha mer prisvärda hyresrätter. Men vad innebär det? Försöker sig staten på en snäv definition av denna förment hett eftertraktade boendeform och inleder ett större stadsbyggnadsprojekt á la miljonprogrammet för att råda bot på denna brist, ja då är risken stor att vi upprepar de misstag vi gjorde under miljonprogramsåren.

Det är väl etablerad forskning att man i praktiken inte kan bygga bort trängsel i trafiken.

Anledningen är att det finns ett inducerat behov av trafik, dvs. folk som idag åker buss eller tunnelbana, men som gärna skulle åka bil om det var lite mindre trängsel. Det behövs enormt mycket mer bilväg för att helt slippa trängsel. ”Inducerad trafik” är ett välkänt fenomen inom forskningen.

Man kan ju misstänka att samma effekt gäller bostadsmarknaden. Dvs. att det finns många människor idag som väljer bort att flytta hemifrån eller isär, för att de inte kan få en hyresrätt inom rimlig tid. Och att man därför i praktiken inte kan bygga bort trängseln på hyresmarknaden, utan ett regelrätt miljonprogram. P g a att de som har råd, i ett något mer gynnsamt läge, kommer att sprida ut sig över mer lägenhetsyta.

Den enda kända lösningen på trafikträngsel är att göra det så dyrt att åka bil (t.ex. vägtullar) så att man får en ekonomisk segregering i trafiken, där man stänger ute köpsvaga personer från att bilpendla i trafiktäta områden.

Och med all sannolikhet gäller samma sak för bostäder. Alltså att den enda fungerande lösningen för att få lediga lägenheter i attraktiva områden är att göra det så dyrt att bo där, att man får en ekonomisk segregering där köpsvaga hushåll får bo någonstans där det inte är lika attraktivt.

Hmm...

Jag tror verkligen inte OP tjänar på att stämma bostadsköpare. Det känns inte lyxigt eller premium att bli stämd av byggherren för ens förhandsbokning av försenade nominellt lyxiga lägenheter. Jämför förstaklassbiljetter på flyget. Man inte bara blir försenad med varan, utan stämmer också köparna när de försöker dra sig ur.

Vi har ju den här artikeln från maj:
http://www.e55.se/artiklar/pengarna-tillbaka-for-lyxlagenhet/

Återigen handlar det om upgiftlämnare tillika köpare till e55 som ljuger, eller OP som ljuger. Ett återkommande tema när det gäller OP.

Nu kan E55 avslöja att vissa har lyckats backa ur avtalen och fått tillbaka sin miljonhandpenning.

– Det känns verkligen jätteskönt, säger en person.
...
[OP svarar]
– Det låter jättekonstigt. Det stämmer inte. Det är ingen i 79&Park som har fått tillbaka sin handpenning eller som har hävt avtal, säger hon först.

Vi har köpare som ljuger om att det fått tillbaka handpenning.
Vi har byggare som ljuger om att bygghissen är ur bruk och att tornet inte kommer att bli klart i tid.
Vi har underleverantörer som ljuger om att de inte fått betalt trots att de borde och blivit ignorerade när de kontaktat OP.

Jag undrar hur marknaden reagerar på måndag. Jag tänker mig ungefär samma marknadsreaktion som när första stämningen uppdagades i media.

Pref b aktierna omsatte 3735 st igår och komiska 6 idag. Var det folk som handlade på insider/förhandsinfo och ville kränga så mycket som möjligt? 3735 st är långt över vad som är normalt för aktien. Isf. kan vi förvänta oss ett stort fall på måndag.

Och så var b-preffen nere på 431,63 kr Marknaden tog inte motstämningarna som ett tecken på att OP är stabilt företag. Undrar om underleverantörerna kommer att börja kräva förskottsbetalning eller riskpåslag på nya avtal med OP eller om det redan har hänt.

Hur fungerar en pref. akite med inlösen på 500kr? Den måste nå en nivå över 500kr för att innehavaren ska gå med vinst?

Jag påstår inte på något sätt att LA skulle vara ensamt problemet att fler vägar inte löser deras bilköer. Jag förstår även vad inducerad effekt på bostäder betyder, men, den inducerade effekten är inte oändlig för bostäder. Du kan inte bygga oändlig många bostäder i Stockholm och tro att det ändå kommer vara brist.

Det jag påstår är att det inte går att applicera argumentet direkt på bostadsmarknaden. Där kommer exemplet med Berlin in, fast det är en attraktiv stad både kulturellt och nu på senare tid även jobbmässig (framförallt IT) så går det fortfarande bra att få tag på hyresrätter just beroende på att utbudet att bostäder är så högt.

Om det skulle byggas en halv miljon hyresrätter i Stockholm visst hade det haft effekt på hela marknaden, att påstå någon annat är nästan löjligt.

Exemplet med Östermalm är dålig, eftersom vi inte kan bygga särskilt mycket mer bostäder där, däremot kan vi göra det i Stockholmsområdet, och därmed minska bostadsbristen i Stockholm (men inte nödvändigtvis på Östermalm).