Bostadsbubbla i Sverige?

I Sverige blir inte privatpersoner av med sina lån genom att konka, utan de blir låneslavar långa tider eller resten av livet. Bankerna har inte haft anledning att vara försiktiga vad gäller lån till privatpersoner. Så något borde göras här för att fördela risken. Som det är nu har bankerna blivit bolåneinstitut då det i princip är riskfritt om man lånar till folk med intjäningsförmåga. Samtidigt har de varit njugga mot att finansiera företagsamhet då det är riskfyllt och kräver kompetens i bedömning. Bolån däremot kan vem som helst sköta.

Inte svårt att få tag på boende i Barkarby på blocket det verkar som det satts en standard på 12 000:- för en tvåa. Kan vara bökigt med omöblerat men Ikea ligger ju nära. Nyproduktion naturligtvis. Det funkar om man är 2 annars är det ju svindyrt.

Någon som vet vad det kostar direkt från hyresbolag?

https://www.jm.se/bostader/sok-bostad/stockholm/stockholm/enskede/hojden-enskede/#price-list
Håller lite koll på den här, innan sommaren 25st till salu, sen var det 23st i augusti, nu är det 27

Mycket viktig poäng om att undvika risk.

Dessutom on that note - bara för att nån har kostym på sig betyder det inte att dennes jobb är avancerat.

Mellan 8.500 till 10.000, se här t.ex.
https://bostad.stockholm.se/Lista/details/?aid=128630

Ungefär lika mycket som ränta + amortering + avgift (med dagens ränta), på liknande objekt som BRF.
https://www.booli.se/bostad/2144815

Edit: Lustigt med så mycket bilder på lekplatser i annonsen, inte flyttar väll barnfamiljer till tvåor med öppen planlösning?

Tackar!

Ett bra boende för den pengen. Särskilt som första boende och man vill sondera terrängen och kanske spara ihop till nåt annat.

Om det finns mycket ledigt sånt där går det inte att säga att det är en hopplös hyresmarknad och mer hyresrätter kommer det bli.

Nu kan man se vem som tog en stor del av de 384.070 preferensaktier som Oscar Engelberts ägarbolag Parkgate AB sålde för 182 kr per styck den 19 september. http://news.cision.com/se/oscar-properties-holding-ab--publ-/r/oscar-engelbert-saljer-preferensaktier-i-oscar-properties,c2621963

Till media sa Oscar att försäljningen gjordes för att han skulle göra "lite andra investeringar". https://www.privataaffarer.se/oscar-properties-grundare-saljer-alla-preferensaktier/

Om man jämför aktieägarlistan daterad den 30 juni 2018 på https://oscarproperties.com/for-investerare/aktien-agare/ och den 30 september 2018, som framgår av den senaste kvartalsrapporten, så kan man se att Kaiser Cars AB seglat upp på listan över de 15 största aktieägarna den 30 september 2018 med 131 119 preferensaktier.

Kaiser Cars AB ägde tidigare AlpFast AB.

AlpFast AB äger fastigheten Nacka Sicklaön till 88:1 och bolaget såldes till Oscar Properties under 2016 för 250 miljoner kronor. https://www.fastighetsvarlden.se/notiser/oscar-koper-rund-parkering-nacka-kvarts-miljard/

Det är detta projekt Oscar Properties kallar för Bakaxeln. https://oscarproperties.com/projekt/bakaxeln-sickla/

I artikeln står det att "beroende på hur många byggrätter som skapas kan eventuell tilläggsköpeskilling utgå. Förvärvet finansieras med egna medel och banklån."

Min misstanke är att ovanstående affärsupplägg nu gjorts om på något sätt. Varför skulle annars ett bilhandlarföretag i dagsläget frivilligt köpa preferensaktier i krisföretaget Oscar Properties för drygt 23 miljoner om det inte handlar om deras avtalsförhållande?

Oscar Properties har tidigare använt preferensaktier som betalningsmedel https://oscarproperties.com/for-investerare/pressmeddelande/oscar-properties-genomfor-kvittningsemission-om-3375-miljoner-kronor-till-skandrenting/

AlpFasts styrelse enligt Solidinfo (alla med koppling till OP):
STYRELSE
Rostam Khesal, Navid (37 år) - 1981-09-08 STOCKHOLM
Styrelseledamot, Ordförande - Aktiv i 61 bolag
Grandinson, Louise Gerd Elisabeth (37 år) - 1981-06-17 STOCKHOLM
Styrelseledamot - Aktiv i 57 bolag
Neret, Lars Göran (41 år) - 1977-06-14 STOCKHOLM
Styrelseledamot - Aktiv i 50 bolag

https://www.solidinfo.se/foretag/alpfast-ab/ekonomi
Intressant hur värderingen av anläggningstillgångarna går från 36,9 MSEK 2016 till 246,1 MSEK 2017 och skulderna går från 46,2 MSEK till 149,8 MSEK. Så av de 250 MSEK i köpeskilling har de finansierat ca 103,5 MSEK genom att belåna AlpFast.

(Enligt Solidinfo är AlpFast fortfarande ett dotterbolag till Kaiser Cars.
Edit: Tydligen inte uppdaterat sedan 2013)

Solidinfo har ganska gammal information vad gäller koncerner ibland. Om du tittar på sidan https://www.solidinfo.se/koncernstruktur/Kaiser-Cars-Aktiebolag så ser du att infon är ifrån aug 2013. Om du tittar i Oscar Properties ABs senaste årsredovisning så ligger AlpFast med som ett 100 procent ägt koncernbolag.

Men tjena. 20% av landets befolkning bor i Stockholmsområdet. 50% av Sveriges skatteintäkter kommer från detta område.

Ja företagslån kräver mer arbete och kompetens hos banken. Huvudanledningen att det har blivit bolån för hela slanten är dock kapitaltäckningsreglerna.

De har det senaste decenniet tillåtit riskvikter på under 10% för bolån när banken använt "interna riskmodeller". Företagslånen har däremot haft upp till 100% ibland.

Då inser man att bankerna hellre tagit 1,5% ränta på att låna ut 10 miljoner än 5% ränta på 1 miljon. Det är enkel matematik att se att avkastningen på eget kapital blir större på bolån.

Det har varit ett mantra att "svenska banker är väldigt välkapitaliserade jämfört med andra Europeiska banker" men det är bara sant när man tar hänsyn till riskvikter. Tittar man på bruttosoliditeten där man jämför eget kapital och total utlåning oberoende av till vad så har svenska banker snarast legat under andra banker.

Bolånen är luriga eftersom kreditförlusterna är små ända tills det kommer en bolånekrasch. Då blir de väldigt stora. Ingen kan egentligen säga vad den korrekta risken är. Det går inte att göra statistik på sådana sällanhändelser som fastighetskrascher. Att bara räkna de årliga små förlusterna för att Pelle Pundare inte sköter sitt lån blir helt fel.

Man har iofs börjat inse faran och nu har man justerat så att bolån har minimum 25% medan företagslån har fått sänkta riskvikter. Därför ser vi nu att kreditexpansionen ökar för företag men minskar för bolån. Hushållens konsumtionslån ökar också för de är nu mer attraktiva för banken relativt sett jämfört med tidigare.

Intressant med uppvärderingen, särskilt med tanke på att projektet verkar ha minskat från 400 till 350 lägenheter. http://infobank.nacka.se/handlingar/kommunstyrelsens_stadsutvecklingsutskott//2018/2018-09-18/08_StartPM_Bakaxeln/08a_tjskr_startPM_bakaxeln.pdf

Op är verkligen ett redovisningmässigt luftslott. De verkar inte direkt använda sig av försiktighetsprincipen. Bakaxeln är, som man ser av ovanstående handling, ett projekt som ligger extremt långt fram i tiden där inte ens detaljplanen väntas antas förrän om två år.