Bostadsbubbla i Sverige?

Nyproduktion kommer krascha och bolag som Oscar likaså. Jag skulle inte köpa någonting som liknar en nyproducerad bostad idag.

Precis, är därför jag skriver (a + b) där b är avvikelsen från faktisk inflation (vi kan inte exakt mäta inflation på det sättet).

Man kan läsa analysen här.

https://www.sbab.se/1/om_sbab/press/arkiv_publicering/vart_ar_vi_pa_vag/2018-09-28_vart_ar_vi_pa_vag_-_bomarknadsnytt_nr_3_2018.html

Den kraftiga ökningen av antalet påbörjade bostäder de senaste åren visar en mycket likartad utveckling som den i slutet av 1980-talet och som föregick 1990-talets fastighetskris. 1990-talets fastighetskris hade sina särskilda förklaringar men den snabba uppgången i nyproduktionen de senaste åren manar ändå till viss eftertanke. Antalet påbörjade bostäder bedöms sjunka med 30 procent 2019 i förhållande till 2017 till följd av det kraftigt ökade utbudet av nya bostäder, sjunkande bostadspriser och nedgången i efterfrågan till följd av åtstramad kreditgivning i kölvattnet av nya kreditregleringar.

Ur SBABS marknadsnytt...

Låter väldigt lindrigt med 9% och diverse förstärkande effekter som t.ex lågkonjunktur eller psykologiska effekter av ett prisfall har dom inte nämnt. Inte heller det faktum att ett ras kan göra det svårare att låna pengar vilket skulle kunna få till följd att priserna sjunker ännu mer...

I brevet nämner SBAB att det beräknas bli en 30% nedgång i byggandet 2019 jämfört med 2017 men dom verkar inte gjort en analys om att det eventuellt kan finnas ett överutbud av bostäder, åtminstone till vissa välbärgade målgrupper och vilka följder det skulle kunna få.

Det verkar enbart vara räntorna som ligger till grund för deras beräkning på 9% nedgång till 2022 alltså?

Det är mycket som kan hända om bollen börjar rulla som SBAB:s inte verkar ta med alls i beräkningarna.

Jag förstår inte din fråga.

Även om pålning och bygget är påbörjat så kan ju saker hända om vi får en ordentlig finans- och bo-krasch inom 1-3 år. Räntorna sticker, folk är tvungna att dra sig ur sina lägenhetsköp osv...

Man riktar sig åt de som redan idag sitter med ont om pengar. Personer som brukar klara krascher allra sämst.

Håller med dig. 9% minskning låter väldigt moderat.

Man räknar väl med att det är 9% minskning om marknaden rullar på som den gör nu, utan att en massainternationella och nationella finans- och bokriser förvärrar läget.

9% minskning bör vi därför se som ett slags best case scenario

EFN har en intressant bostadspodd Kvadrat. Här diskuterar de Oscar Prop och bostadsmarknaden i stort.

Intressant om vad som utlöste paniken.

Albin Sandberg, fastighetsanalytiker på Kepler Cheuvreux, konstaterar att prisfallet på den svenska bostadsmarknaden började med att fastighetsbolaget Wallenstam skickade ut ett pressmeddelande i början på förra hösten om att ett av deras projekt, Solberga, skulle ställas om från bostadsrätter till hyresrätter.

”Det var lite som skotten i Sarajevo på fastighetsmarknaden”, säger han.


https://www.efn.se/privatekonomi/bakom-oscar-properties-lyxiga-fasader/

Ett tecken i tiden kanske att Edward & Partners podd om bostadsmarknaden nu är som uppslukad av cyberrymden. Inte bara nedlagd utan alla avsnitt verkar dessutom vara helt bortplockade.

Synd, för det fanns nog en hel del guldkorn att kunna påminna om med facit väl i hand. Ett citat hade jag i alla fall sparat från ett av de första avsnitten.

Förstår hur du tänker, men bara så du vet, så är nyproduktioner idag ett jävla minfält av fuskbyggen, som kan kosta en jävla massa stålar att fixa till om man råkar ha oturen att köpa ett måndagsexemplar .

Så länge man har befolkningstillväxt så utgör detta en faktor som verkar i riktning mot värdeökning utöver inflationen. Detta eftersom mark är en begränsad tillgång. Sedan finns förstås andra faktorer som kan verka i annan riktning.

En viktig del i känslan av att bostäder "alltid är en bra investering" är nog att det faktiskt blir det för de flesta.

Det är ett rent matematiskt fenomen. Bostadspriserna utvecklas inte enligt någon "vitt brus"-kurva utan kurvan är långa uppgångsfaser som ofta slutar i en exponentiell uppgång. Därefter följer ett snabbt ras.

Köper man vid en slumpmässig tidpunkt på en sådan marknad kommer man sannolikt att gå med vinst. Endast en minoritet gör förlust men dessa stackares förluster blir stora.

Det kan alltså vara så att "9 av 10 tjänar på bostadsmarknaden" även om väntevärdet är 0.

Ifrågasatte en mäklare varför man inte längre publicerar alla bud offentligt på hemnet i lika stor utsträckning som tidigare. Fick svaret att man helst håller det inom sms-utskick som alla intresserade av objektet får så att man endast får seriösa spekulanter med sig.

Detta får mig att undra om man försöker mörka det riktiga priset per objekt och sen lura nya kunder att man visst kan sälja till det höga priset.

Exempel 1. Objekt X1.
Utgångspris ~ 3 miljoner men eftersom jag var med i budgivningen vet jag att detta såldes för ~ 2 850 000. Slutpriset publicerades varken på hemnet eller booli.

Exempel 2. Objekt X2 (samma fastighetshus)
Säljaren lägger utgångspriset på ungefär samma nivå som X1. Jag som spekulant lägger ett bud på det exakta utgångspriset men säljaren valde att avböja och fortsätta till öppen visning i hopp om att få bättre pris. Mäklaren vänder sig till mig senare och frågar om det gamla budet fortfarande var aktuellt, vilket jag senare såklart tackade nej till.

Exempel 3. Objekt Y (mitt hem)
Sålde mitt hem i våras/vintras och det inkom några bud varav 3 var skambud. Jag ville ändå publicera alla då det skedde mindre budkrig mot slutet. Mäklaren vägrade och ville hålla det inofficiellt via sms-utskick. Till slut fick jag ett slutgiltigt bud som var precis under utgångspris. Siffrorna publicerades aldrig på booli.