JJ är nästan alltid läsvärd. Detta är en ganska intressant betraktelse...
Nu finns det faktiskt förhållandevis många planer som är i olika skeden av planeringsprocessen, det skall även bli intressant att se om Balder gör något med projektfastigheten som Oscar Properties sålde, den är fullt uthyrd så det är väl egentligen ingen brådska, speciellt inte om priserna skall ner.
Citat:
7 September 2009
Det var hösten 78 som jag hamnade i Göteborg och Linné, som på den tiden var ett ovanligt spännande stadslandskap. Befolkningen hade mer än halverats mellan 1950 och 1975, där den bottnade på drygt 23 000 personer. Områdets kärna var rejält förfallen och beboddes i hög grad av pensionärer, studenter och människor som pysslade med olika sinnesförhöjande droger. Av barnfamiljer såg man inte många spår.
Helheten bestod av flera intressanta delar och i Haga hade förfallet skapat ett kaotiskt intryck. Det revs några hus varje månad och tog man en promenad dröjde det sällan många minuter innan man erbjöds en hundrabit. Linnégatan hade en canyon-liknande karaktär där det alltför ofta brann i de vackra men svårt förfallna sekelskifteskåkarna. Det hade utvecklats ett porr- och möbelkluster i området, och även om Gyllene Prag var Kommendantsängens givna centralpunkt fanns det egentligen inga spår av dagens livliga café- och restaurangliv. Många av ens kompisar fick tag på tredjehandslägenheter i de gamla ståtliga husen. En etta på 30 kvadrat kunde betinga ett pris runt hundralappen, vilket motsvarar 300 kronor i dagens penningvärde. I den facila hyran ingick då till och med toalett i källaren.
Sekelskiftesförfallet omgavs av järtecken som pekade mot att en hårdhänt förändring stod för dörren. I Annedal och Nilssons Berg hade ett par stadsdelar just sanerats bort med kirurgisk noggrannhet och på andra sidan Linnégatan hade Nordostpassagen och Masthugget genomgått liknande kraftfulla omvandlingsprocesser. Gult tegel, superfunktionalism och plåt föreföll vara omistliga delar av framtiden. Trettio år senare kan man konstatera att mycket verkligen skulle försvinna, men att utvecklingen ändå blev helt annorlunda mot den man föreställde sig 1980.
Linnégatan nybyggdes på 1980-talet av HSB, Riksbyggen och ett litet antal privata fastighetsägare. Allmännyttan exploaterade i Hagaområdet. Nyproduktionen skapade en marknad för bostadsrätter i Linné, samtidigt som befolkningen började öka och föryngras. Här startade den omvandling som idag har förändrat stadsdelens utseende och karaktär.
Befolkningen har sedan dess ökat med cirka 30%. Andelen pensionärer har minskat kraftigt samtidigt som de socialt stabila medelålderssegmenten ökat kraftigt. Linné har genomgått en av Göteborgs kraftfullaste gentrifieringsprocesser, vilket framförallt reflekteras i den ständigt växande bostadsrättsandelen. Andelen kommer i år att passera 50% i flerfamiljshusen, vilket kan jämföras med mindre än 20% år 1980. Så sent som 2001 passerades 30%-strecket. Värdeutvecklingen är uppseendeväckande och i slutet av 1990-talet låg fortfarande lägenhetspriserna runt 7-8 000 kronor per kvadratmeter. Prisexplosionen har eldat på intresset för bostadsrättsombildningar men också skapat ett starkt intresse för nyexploatering i området.
Mekanismerna bakom ”gentrifieringen” är ganska enkla. När attraktiviteten i ett område väl börjat öka stiger efterfrågan. Hyresregleringen (bruksvärdet) gör att hyrorna inte kan stiga, men det kan däremot priset på bostadsrätter. När lägenhetspriset stiger ökar värdet på områdets fastigheter, vilket gör det allt mer intressant att sälja för de privata ägarna. Att förvalta bostadsfastigheter och att höja hyror är besvärliga och lågavkastande sysselsättningar, att sälja samma kåkar med stora reavinster till nybildade bostadsrättsfastigheter är desto enklare. I Linné har Castellum (Eklandia), Wallenstam, FastPartner (Landeriet) och Akelius sålt tusentals lägenheter det sista decenniet. Andra fastigheter säljs ofta i samband med arvsskiften, när det visar sig att gamla ärvda familjefastigheter är svårförvaltade men lättsålda guldklimpar.
När sedan bostadsrätterna kommer ut på marknaden krävs det i allmänhet 1-1 ½ normalinkomster för att klara månadsavgifter och låneräntor. Det betyder att pensionärer efterhand försvinner från det gentrifierande området, vilket skapat en uttalad föryngringsprocess i både Stockholm och Göteborgs innerstäder de senaste decennierna. Dessutom är sådana här områden attraktiva för människor som flyttar in till de större städerna när de fått nya arbeten. Bostadsrättsmarknaden utmärks av en stark rörlighet och genomskinlighet, medan väntandet på attraktiva hyreslägenheter kan leda i stort sett vart som helst.
Tittar man på kvarteret som avgränsas av Värmlandsgatan, Fjärde Långgatan, Nordhemsgatan och Plantagegatan kan man se hur omvandlingsprocessen ser ut i detalj. Uppe vid Värmlandsgatan låg det ända fram till 1993 två större sekelskiftesfastigheter med ytterst låga hyror och motsvarande svåra underhållsproblem. Efter rivningen blev Wallenstam ägare till tomten, men 1999 sålde man vidare till JM eftersom bruksvärdessystemet gjorde hyreshusexploateringen olönsam. JM byggde sedan drygt hundra bostadsrätter i den nya fastigheten, som fungerade som en katalysator i grannskapet. I andra änden av kvarteret pågick redan omvandlingen. När Castellum/Eklandia sålde hörnfastigheten Plantagegatan 5/Nordhemsgatan 27 till en nybildad brf hösten 1999 låg försäljningspriset runt 10 000 kronor kvadraten. När Wallenstam sålde Plantagegatan 13 och 15 sex år senare hade priset mer än fördubblats. Under tiden hade halva grannskapet ombildats, inte minst märks FastPartners försäljning av hela området mellan Masthuggstorget och Värmlandsgatan till tre olika bostadsrättsföreningar med nästan 600 lägenheter åren 2001-02.
Det är knappast förvånande att den växande och köpstarka befolkning som kom in i området ökade underlaget för restauranger. Den kontinentalt inspirerade C von skapade sensation och åratal av jätteköer när den öppnade vintern 1983/84. Under resten av decenniet fick Linnégatans garage och lampaffärer ge plats för restauranger och barer med olika kontinentala koncept. När den begagnade serietidningsaffären på Övre Husargatan 22 ersattes med Franska Bageriet vintern 1997/98 var det ett säkert tecken på att till och med gultegelshusen höll på att bli en del av Linnéområdet. Här startade omvandlingen till bostadsrätter när Akelius sålde ut flera fastigheter i båda ändar av Annedal åren 2006-07.
Självklart har befolkningsökningen och prisstegringen ökat nyexploateringstrycket i området, men här är det lätt att se tydliga begränsningar för utvecklingen. De stora rivningarnas tid är sedan länge förbi, och förtätning har visat sig besvärlig. Att göra något av rivningstomterna på Skansberget visade sig under åren 2000-08 omöjligt, när det nedgraffade området hastigt och lustigt utnämndes till ”grön lunga” och ”hängande trädgård”. I Annedal mötte PEAB liknande reaktioner när man ville exploatera en förfallen grusplan. Diskussionerna om att bygga på parkeringsplatsen vid Hagabion har inte heller rört sig särskilt långt framåt genom åren. Under 2000-talet har det hittills byggts mer än 3 000 lägenheter i SDN Centrum. Tillskottet i Linné är däremot mindre än 500, och de senaste åren har nyproduktionen rört sig om några tiotal lägenheter per år. I takt med prisstegringen byggs vindar, daghem och kontor om till bostadsrätter, men nettotillskottet till lägenhetsstocken blir i allmänhet litet.
Det var hösten 78 som jag hamnade i Göteborg och Linné, som på den tiden var ett ovanligt spännande stadslandskap. Befolkningen hade mer än halverats mellan 1950 och 1975, där den bottnade på drygt 23 000 personer. Områdets kärna var rejält förfallen och beboddes i hög grad av pensionärer, studenter och människor som pysslade med olika sinnesförhöjande droger. Av barnfamiljer såg man inte många spår.
Helheten bestod av flera intressanta delar och i Haga hade förfallet skapat ett kaotiskt intryck. Det revs några hus varje månad och tog man en promenad dröjde det sällan många minuter innan man erbjöds en hundrabit. Linnégatan hade en canyon-liknande karaktär där det alltför ofta brann i de vackra men svårt förfallna sekelskifteskåkarna. Det hade utvecklats ett porr- och möbelkluster i området, och även om Gyllene Prag var Kommendantsängens givna centralpunkt fanns det egentligen inga spår av dagens livliga café- och restaurangliv. Många av ens kompisar fick tag på tredjehandslägenheter i de gamla ståtliga husen. En etta på 30 kvadrat kunde betinga ett pris runt hundralappen, vilket motsvarar 300 kronor i dagens penningvärde. I den facila hyran ingick då till och med toalett i källaren.
Sekelskiftesförfallet omgavs av järtecken som pekade mot att en hårdhänt förändring stod för dörren. I Annedal och Nilssons Berg hade ett par stadsdelar just sanerats bort med kirurgisk noggrannhet och på andra sidan Linnégatan hade Nordostpassagen och Masthugget genomgått liknande kraftfulla omvandlingsprocesser. Gult tegel, superfunktionalism och plåt föreföll vara omistliga delar av framtiden. Trettio år senare kan man konstatera att mycket verkligen skulle försvinna, men att utvecklingen ändå blev helt annorlunda mot den man föreställde sig 1980.
Linnégatan nybyggdes på 1980-talet av HSB, Riksbyggen och ett litet antal privata fastighetsägare. Allmännyttan exploaterade i Hagaområdet. Nyproduktionen skapade en marknad för bostadsrätter i Linné, samtidigt som befolkningen började öka och föryngras. Här startade den omvandling som idag har förändrat stadsdelens utseende och karaktär.
Befolkningen har sedan dess ökat med cirka 30%. Andelen pensionärer har minskat kraftigt samtidigt som de socialt stabila medelålderssegmenten ökat kraftigt. Linné har genomgått en av Göteborgs kraftfullaste gentrifieringsprocesser, vilket framförallt reflekteras i den ständigt växande bostadsrättsandelen. Andelen kommer i år att passera 50% i flerfamiljshusen, vilket kan jämföras med mindre än 20% år 1980. Så sent som 2001 passerades 30%-strecket. Värdeutvecklingen är uppseendeväckande och i slutet av 1990-talet låg fortfarande lägenhetspriserna runt 7-8 000 kronor per kvadratmeter. Prisexplosionen har eldat på intresset för bostadsrättsombildningar men också skapat ett starkt intresse för nyexploatering i området.
Mekanismerna bakom ”gentrifieringen” är ganska enkla. När attraktiviteten i ett område väl börjat öka stiger efterfrågan. Hyresregleringen (bruksvärdet) gör att hyrorna inte kan stiga, men det kan däremot priset på bostadsrätter. När lägenhetspriset stiger ökar värdet på områdets fastigheter, vilket gör det allt mer intressant att sälja för de privata ägarna. Att förvalta bostadsfastigheter och att höja hyror är besvärliga och lågavkastande sysselsättningar, att sälja samma kåkar med stora reavinster till nybildade bostadsrättsfastigheter är desto enklare. I Linné har Castellum (Eklandia), Wallenstam, FastPartner (Landeriet) och Akelius sålt tusentals lägenheter det sista decenniet. Andra fastigheter säljs ofta i samband med arvsskiften, när det visar sig att gamla ärvda familjefastigheter är svårförvaltade men lättsålda guldklimpar.
När sedan bostadsrätterna kommer ut på marknaden krävs det i allmänhet 1-1 ½ normalinkomster för att klara månadsavgifter och låneräntor. Det betyder att pensionärer efterhand försvinner från det gentrifierande området, vilket skapat en uttalad föryngringsprocess i både Stockholm och Göteborgs innerstäder de senaste decennierna. Dessutom är sådana här områden attraktiva för människor som flyttar in till de större städerna när de fått nya arbeten. Bostadsrättsmarknaden utmärks av en stark rörlighet och genomskinlighet, medan väntandet på attraktiva hyreslägenheter kan leda i stort sett vart som helst.
Tittar man på kvarteret som avgränsas av Värmlandsgatan, Fjärde Långgatan, Nordhemsgatan och Plantagegatan kan man se hur omvandlingsprocessen ser ut i detalj. Uppe vid Värmlandsgatan låg det ända fram till 1993 två större sekelskiftesfastigheter med ytterst låga hyror och motsvarande svåra underhållsproblem. Efter rivningen blev Wallenstam ägare till tomten, men 1999 sålde man vidare till JM eftersom bruksvärdessystemet gjorde hyreshusexploateringen olönsam. JM byggde sedan drygt hundra bostadsrätter i den nya fastigheten, som fungerade som en katalysator i grannskapet. I andra änden av kvarteret pågick redan omvandlingen. När Castellum/Eklandia sålde hörnfastigheten Plantagegatan 5/Nordhemsgatan 27 till en nybildad brf hösten 1999 låg försäljningspriset runt 10 000 kronor kvadraten. När Wallenstam sålde Plantagegatan 13 och 15 sex år senare hade priset mer än fördubblats. Under tiden hade halva grannskapet ombildats, inte minst märks FastPartners försäljning av hela området mellan Masthuggstorget och Värmlandsgatan till tre olika bostadsrättsföreningar med nästan 600 lägenheter åren 2001-02.
Det är knappast förvånande att den växande och köpstarka befolkning som kom in i området ökade underlaget för restauranger. Den kontinentalt inspirerade C von skapade sensation och åratal av jätteköer när den öppnade vintern 1983/84. Under resten av decenniet fick Linnégatans garage och lampaffärer ge plats för restauranger och barer med olika kontinentala koncept. När den begagnade serietidningsaffären på Övre Husargatan 22 ersattes med Franska Bageriet vintern 1997/98 var det ett säkert tecken på att till och med gultegelshusen höll på att bli en del av Linnéområdet. Här startade omvandlingen till bostadsrätter när Akelius sålde ut flera fastigheter i båda ändar av Annedal åren 2006-07.
Självklart har befolkningsökningen och prisstegringen ökat nyexploateringstrycket i området, men här är det lätt att se tydliga begränsningar för utvecklingen. De stora rivningarnas tid är sedan länge förbi, och förtätning har visat sig besvärlig. Att göra något av rivningstomterna på Skansberget visade sig under åren 2000-08 omöjligt, när det nedgraffade området hastigt och lustigt utnämndes till ”grön lunga” och ”hängande trädgård”. I Annedal mötte PEAB liknande reaktioner när man ville exploatera en förfallen grusplan. Diskussionerna om att bygga på parkeringsplatsen vid Hagabion har inte heller rört sig särskilt långt framåt genom åren. Under 2000-talet har det hittills byggts mer än 3 000 lägenheter i SDN Centrum. Tillskottet i Linné är däremot mindre än 500, och de senaste åren har nyproduktionen rört sig om några tiotal lägenheter per år. I takt med prisstegringen byggs vindar, daghem och kontor om till bostadsrätter, men nettotillskottet till lägenhetsstocken blir i allmänhet litet.
Nu finns det faktiskt förhållandevis många planer som är i olika skeden av planeringsprocessen, det skall även bli intressant att se om Balder gör något med projektfastigheten som Oscar Properties sålde, den är fullt uthyrd så det är väl egentligen ingen brådska, speciellt inte om priserna skall ner.
__________________
Senast redigerad av Eaglesandshit 2018-09-10 kl. 23:43.
Senast redigerad av Eaglesandshit 2018-09-10 kl. 23:43.
