Bostadsbubbla i Sverige?

Kommunerna bestämmer inte priset. Det sker antingen genom anbudsförfarande, dvs intressenter lämnar in förslag, eller med hjälp av värderingsmodeller där de stora konsulterna oftast är involverade eller har varit involverade när värderingen gjorts. Skulle kommunerna sälja mark till en intressent för ett pris som understiger marknadsvärdet är det med all säkerhet otillåtet statsstöd, som EU medlem måste sveriges kommuner förhålla sig till EUs statsstödsregler.

Markpriset följer bostadspriserna, inte tvärtom. Det baseras i princip på det uppskattade projektvärdet(dvs för bostadsrätt, vad byggherren kan sälja projektet för till föreningen). Det är inte markpriset som är prisdrivande(det är kredittillgången).

Edit: Exempel på transaktion mellan två privata bolag, respektive en markanvisning från kommun till privat bolag, samma område.




Ca 6000 per m2 BTA.

Markanvisning

5 500 per m2 BTA, skulle projektvärdet(bostadspriserna) sjunka justeras priset ner.

Det är intressant att titta på Husmask.se på villaförsäljningar i Stockholm. Specifik på genomsnittlig boyta. Det är tydligt att den genomsnittliga boytan har sjunkit kraftigt sedan amorteringskraven infördes. Folk har inte råd med de större villorna längre. Så, de tävlar med varandra om de mindre. Det håller priserna per kvm uppe. Allt ser bra ut. Priserna har "stabiliserats". Det är dock en falsk trygghet. Förr eller senare kommer de större objekten att behöva prissänkas, när säljarna inser att marknaden inte kommer att "return to normal". Då kommer en grupp spekulanter försvinna från de lite mindre objekten eftersom de nu har råd med ett större. Då sjunker priset även på de mindre villorna och radhusen. Dessa sänkningar kommer i sin tur att stjäla efterfrågan från större lägenheter, o.s.v. Raset kommer att börja med de dyrare villorna och sprida sig neråt. Fascinerande skolboksexempel på hur det går till när en bubbla spricker.

din teori stämmer om antal säljare och köpare är konstanta

https://www.booli.se/annons/2288814
Skummade igenom https://twitter.com/bobubbla/with_replies idag och fick se ett nyproduktionsprojekt i Nacka som verkar gå riktigt dåligt.
https://www.hsb.se/sok-boende/projekt/stockholm/nacka/tollare-strand?
Det kom in massor med med tweets om prissänkningar och ganska rejäla sådana, -17,5% är ju inte lite.

Enligt vissa "experter" i tråden så är ju inte marginalerna i byggbranschen särskilt höga så då får man anta att detta kan bli ett förlustprojekt.

Här är ett annat nybyggnadsprojekt som verkar sänka priser rejält.
https://www.booli.se/annons/2401692

Jag tror inte en sekund på att marginalerna är små. Allt de gör när de bygger nya lägenheter är ju att sätta ihop färdiga moduler med lite fejkade tegelpaneler på framsidan.

Ja. Den stämmer också om antalet säljare ökar och antalet köpare minskar. Det är uppenbart att antalet köpare av villor över 130 kvm minskar i Stockholm. Så, säljarna kommer att försöka avvakta. Men, de som säljor villor på grund av t.ex. skilsmässa och/eller ålder måste förr eller senare kapitulera. Köparna som har ekonomiska förutsättningar att efterfråga har minskat och minskar, dels p.gr av amorteringskraven, dels eftersom det blir procentuellt sett färre och färre av dem som har gjort stora vinster nu när marknaden viker. Vidare har den demografiska kurvan vänt och gruppen äldre växer i relation till gruppen unga. Diers are not buyers.

Men folk måste ju bo nånstans. Det är bostadsbrist. Så priserna kan ju inte gå ner?

okej, du tror inte man delar på en villa i så fall? att 2-3 familjer delar på en stor villa?
eller att barnen bor kvar tillsammans med sina päron?

Absolut, enligt Socialstyrelsens senaste kartläggning finns det 64587 men då är även icke-medborgare inräknade samt att det är över landet. Delar vi upp detta jämnt över landets kommuner är saknas det ~223 bostäder per kommun. Absolut bostadsbrist men många hemlösa är familjer och antalet bostäder som behövs är färre. Dessutom finns det många bostäder som står tomma i landet.

Vi har ingen bostadsbrist, vi har kräsna hipsterungdomar som vill bo på söder för 3000:-/mån på förstahandskontrakt.

På tal om nyproduktioner som går dåligt. Vore kul att få lite input om vad som händer vid inflytt. Vi tar projektet "BRF Ljuspunkten" i Upplands Väsby som exempel https://www.riksbyggen.se/ny-bostad/aktuella-projekt/stockholm/brf-ljuspunkten.
Förutsättningar:
94 lägenheter totalt (endast 1or och 2or).
61 Lägenheter är lediga
11 Reserverade
22 Sålda

Inflytt våren 2019, försäljningen har alltså varit igång under en lång tid och inflyttsdatumet närmar sig. Om vi ska lita på Booli så har detta projektet stora prissänkningar. https://www.booli.se/upplands+vasby/866177/?direction=asc&objectType=L%C3%A4genhet&priceDecre ase=1&sort=priceChangePct
Alla lägenheter som ligger ute till försäljning verkar vara prissänkta med allt från 16% till 36%. De som har köpt på ritning har alltså minst förlorat sin kontantinsats om de skulle försöka sälja nu. Straxt över 55 st av lägenheterna är prissänkta med 25% eller mer.
Trots stora prissänkningar verkar intresset alltså svalt. Om vi antar att de reserverade lägenheterna säljs men att inga fler försäljningar sker har vi alltså följande situation vid inflytt:
61st (65%) är tomma.
33st (35%) är sålda.
Här har jag inte heller tagit höjd för om några av de lägenheter som står som "såld" hos Riksbyggen ligger ute till försäljning någon annanstans (får väl anta att den som köpt lägenheten får ansvaret för den situationen då).

Vad händer i följande situation med byggbolaget? Bostadsrättsföreningen? De som har köpt en lägenhet (avgift, pris på lägenheten etc)? Vad säger banken, huset kan ju inte värderas till det värde föreningen kalkylerat och tagit lån för?
Tvingas man till ännu större prissänkningar när huset är klart eller kan man försöka "vänta ut marknaden" och hyra ut så länge?

Ja ni förstår.. Liknande situationer borde börja rullas ut snart.

Du menar att köpa hus är som att köpa äpplen, vill man ha ett så köper men det och vill man ha två så köper man två? Det finns alltså inga begränsningar gällande inkomst eller kapital som begränsar efterfrågan?

Känner du många familjer i Stockholms villaförorter som bor kollektivt?

Inget svar på din fråga men jag tycker priserna är helt klart överkomliga. Jag är säkert skadad men tycker att 28 kvadrat i Upplands Väsby för 1,370,000 med hyra på 1,753 är ett helt okej pris.