Bostadsbubbla i Sverige?

Så länge utbudet inte ökar markant så kommer priserna tuffa på fint! Har säljarna+mäklarkåren anpassat sig efter nya förutsättningar på marknaden eller är det säljarna som helt enkelt struntar i att sälja tills temperaturen på marknaden går upp igen? Jag är nyfiken på var alla osålda objekt har tagit vägen. Trodde allt skulle komma ut igen men så verkar inte fallet vara.

Penates för Sthlm BR är i dagsläget +4%. Jag tycker penates/husmask brukar vara en utmärkt första indikation vart marknaden är på väg kortsiktigt.

Fortsätter min spaning i en förening. Ägaren köpte när marknaden var all time high? och säljer alltså med 370 000+ på en "fallande marknad".

Köpt augusti 2017 4 300 000

Såld augusti 2018 4 670 000

"Det går bra för Sverige, BNP växer starkt" och "ekonomin är stark" är ju kommentarer som rullas ut med jämna mellanrum i dagsläget trots situationen på bostadsmarknaden. Jag funderar på om det inte kan vara den sista fasen på den spekulativa bubblan vi ser? Såklart omöjligt att veta, men för mig skulle det kunna vara ett troligt scenario.

Mycket intressant!

Så som jag tolkar artikeln rätt så har den fria marknaden ofunkat grovt för byggindustrin då den är så extremt konjunkturskänslig och det är för många kockar i en soppa.

Känns som det behövs lite "economies of scale" helt enkelt. Något som jag kan tänker/gissar kanske fungerade rätt bra i miljonprogrammet. Ett gäng fula öststats-sockerbitar skalar bättre än unika, arkitektritade snöflingor.

"Det går bra för Sverige, BNP växer starkt" och "ekonomin är stark" är ju kommentarer som rullas ut med jämna mellanrum i dagsläget trots situationen på bostadsmarknaden. Jag funderar på om det inte kan vara den sista fasen på den spekulativa bubblan vi ser? Såklart omöjligt att veta, men för mig skulle det kunna vara ett troligt scenario. Alltså följande rätt dystopiska framtidsvy:
Till följd av de rekordstora uppgångarna i bostadspriser från 2014 (HOXFLATSWE upp 50% från 14 till toppen 17) så hade vi ett stort antal lycksökare och nya byggprojekt (flest sedan 70-talet?) som startade 2015/16/17 och i början på 18.
Vissa projekt är klara och har tryckt ner bostadspriserna pga ett ökat utbud (+ flertalet andra faktorer). Men många projekt är ännu inte klara. Vi lär ha flertalet situationer med projekt där bankerna hade sagt nej till finansiering om det söktes idag. Men då projekten redan är igång så tjänar banken på att låta de färdigställas och fortsätter med finansieringen. Bättre att huset kan färdigställas än att stå där med ett halvfärdigt hus som säkerhet.

Så allt fortsätter att se bra ut för ekonomin under en period från det första prisfallet. Något jag tycker vi ser idag. Det är fortfarande mängder med byggen igång och arbetslösheten är oförändrad.
De stora problemen kommer när allt fler projekt färdigställs. Det blir då flertalet smällar samtidigt. Utbudet på bostäder blir större vilket ytterligare påverkar priserna negativt. Kredittillväxten minskar då nya lån uteblir och finansieringen av befintliga projekt upphör. Arbetslösheten ökar vilket resulterar i ännu mindre inkomster till statskassan. Lägg till ett osäkert politiskt läge på det och vi har en perfect storm.

Sättet de lär försöka rädda det på är genom att slakta kronkursen, dvs trycka pengar för att ta sig ur problemet. En riktig klassiker.
Detta lägger upp risken för ett ytterligare förvärrat scenarion. Detta är kanske inte det troligaste scenariot, men en tanke jag lekt lite med. Att det ändå är ett tänkbart scenario är illa nog. Scenariot är att en spekulativ attack genomförs på den svenska kronan. Det kopplas främst samman med nationer som har en peggad valuta mot någon eller några andra valutor. När peggen bryts så försvagas valutan dramatiskt och spekulanter kan tjäna stora summor på det. Det var det som hände i Sverige i början av 90-talet.
Men en liknande attack går även att genomföra på en valuta som flyter fritt.
Det kan genomföras när en centralbank tryckt för mycket pengar (vilket lär ske om del 1 utspelar sig) och fractional reserve banking eller liknande används. Spekulanter kommer då in och tar lån i den svaga valutan. Då lån skapas ur tomma intet så ökar penningmängden och valutan försvagas ytterligare i en negativ spiral nedåt. Den importerade inflationen ökar och utländska investerare flyr investeringar i valutan. Spekulanterna säljer den svaga valutan (kronan) som de tog lånet i direkt och köper något annat (t ex Guld eller USD). Då valutan är i en negativ spiral nedåt och faller dramatiskt i värde så kan spekulanterna senare betala av sitt lån och casha en profit. De kortar alltså valutan. Går även att utnyttja genom att t ex korta den svenska aktiemarknaden.

Det vanligaste sättet att försöka ta sig ur en liknande situation är genom att minska penningmängden vilket då görs genom att höja räntorna. Det var t ex därför som riksbanken höjde styrräntan till 500% där ett tag. Då spelar det ingen roll hur många låntagare som går under, det är det eller landets valuta.

Del två, med en spekulativ attack, kanske är lite väl dramatiskt och något vi får hoppas på inte sker här. Men del ett ser jag som ett möjligt scenario.

Så länge utbudet inte ökar markant så kommer priserna tuffa på fint! Har säljarna+mäklarkåren anpassat sig efter nya förutsättningar på marknaden eller är det säljarna som helt enkelt struntar i att sälja tills temperaturen på marknaden går upp igen? Jag är nyfiken på var alla osålda objekt har tagit vägen. Trodde allt skulle komma ut igen men så verkar inte fallet vara.

Penates för Sthlm BR är i dagsläget +4%. Jag tycker penates/husmask brukar vara en utmärkt första indikation vart marknaden är på väg kortsiktigt.

Det kommer inte tuffa någonstans såvida inte vi får markanta lönehöjningar i det svenska samhället alternativt att bankerna börjar låna ut mer än 4.5xårsinkomst.

Det är intressant att höra sådana som du säga "Så länge utbudet inte ökar markant så kommer priserna tuffa på fint" - Speciellt då priserna inte är ett dugg påverkade i Sverige av efterfrågan, utan endast betalningsförmågan. Betalningsförmågan är lägre nu än någonsin så hur föreslår du att det ska tuffa på?
Du vet, det är skillnad på att vilja ha och att ha råd att ha.

Största prispåverkande faktorn under fallet i vintras var ett extremt ökande utbud pga nyproduktion + hög spekulationsgrad i nyproduktion. Plötsligt var det väldigt många som skulle ut med bostäder samtidigt. Detta skede en bra bit innan skärpta lånekrav kom på plats.

Så länge det "vilande" utbudet (dvs alla objekt som var till salu med drogs tillbaka pga brist på köpare kontra det höga utbudet) inte kommer ut till försäljning igen så lär vi inte se något vidare prisfall i närtid.

Ökar utbudet nu under hösten kommer det pressa priserna.

Annars bör nästa smocka inte komma förrän vid en rejäl lågkonjunktur med försämrad privatekonomi för hushållen alternativt en kännbar räntehöjning. Alternativt någon makrokris som gör kaos med vår ekonomi.

Men tills dess så kommer priserna så sig och marknaden tuffa på, om än inte med +10% per år minst som tidigare.

Det finns inga nya pengar som kan få tåget att tuffa på. Tidigare stigning berodde på just en extremt generös kreditutgivning i samband med låga räntor och sen nådde vi taket. En medelsvensson kommer inte kunna ha råd med avbetalningar för en etta på 4 miljoner om några år. Så enkelt är det. Vi har för låga löner i Sverige.