Bostadsbubbla i Sverige?

Brf // När skall projektet avslutas // Summa osålt // Total summa insatser+upplåtelseavgifter
No.4 (No.4 etapp 1) // kv.3 2018 // 28 160 000 - 50 560 000 // 562 670 000
Bageriet 3 // kv.3 2018 // 51 020 000 // 629 045 000
Stetin 7 (79&Park) // kv. 4 2018 (skjuts till kv.1 2019?) // 174 100 000 // 1 212 685 000
Innovationen (Norra Tornet 1) // kv.4 2018 (skjuts till kv.1 2019?) // 17 370 000 // 1 469 140 000
Fabrikören (No.4 etapp 2) // kv.4 2018 - kv.1 2019 // 150 750 000 // 654 852 000
Nybrogatan 19 // kv.3 2018 // 40 100 000 // 683 775 000

Summa osålt: 461 500 000 till 483 900 000 kronor
Total summa insatser + upplåtelseavgifter: 5 212 167 000 kronor
Låt oss säga att de redan fått in 10 % av de insatser som härör från projekt där inflyttning inte skett (i handpenning) och 100 % av de projekt där inflyttning skett (förutom osålda objekt).

Vi kastar oss ut på hal is och gör rätt många antaganden vad som gällde vid utgången av kv.1 2018, antaganden som vi inte nödvändigtvis har tillräcklig täckning för:
No.4 // 4/5 av projektet inflyttat // Kvar att inkassera (förutom osålda objekt): 55,8 miljoner
Bageriet // 3/7 av projektet inflyttat // Kvar att inkassera (förutom osålda objekt): 277,6 miljoner
Stettin 7 // 0 inflyttat // Kvar att inkassera (...): 934,7 miljoner
Innovationen // 0 inflyttat // Kvar ...: 1306,6 miljoner
Fabrikören // 0 inflyttat // Kvar ...: 453,7 miljoner
Nybrogatan19 // 0 // Kvar ...: 579,3 miljoner
Totalt: Kvar ...:3 608 miljoner

Brf // Föreningens lån (som OP troligen garanterar)
No.4 (No.4 etapp 1) // 114 miljoner
Bageriet 3 // 140 miljoner
Stetin 7 (79&Park) // 310 miljoner
Innovationen (Norra Tornet 1) // 220 miljoner
Fabrikören (No.4 etapp 2) // 200 miljoner
Nybrogatan 19 61 miljoner
Summa: 1 045 miljoner

Låt oss anta produktionskostnader om 423,5 miljoner per kvartal (från kvartalsrapporten för kv.1 2018)

Då fick vi till slut svaret på de 10 planerade bostäderna i Oscar Properties projekt HG7 ...



https://www.aktiespararna.se/analysguiden/nyheter/oscar-properties-sjostaden-projekt-forsenat-pga-brf-diskussion

För att fixa bostadsmarknaden behöver köp-processen ändras.
Budgivningar ska vara bindande, budgivningar ska digitalt signeras, fejk bud och bud utan lånelöfte eller bud över lånelöftet ska bara inte kunna ske.

Dagens priser hålls uppe av att köparna har vinster med sig. I samma stund som priserna står stilla börjar andelen köpare med vinster med sig minska. Det är svårt att se att priserna kan stå still särskilt länge. Samma mekanism gör också att färre köper bil och/eller renoverar. Säkerligen drar det ner på annan konsumtion också. Många har passat på att ta utrymme i lån för den där nya TV'n också. Vad är 10000 när man ändå lånar en kvarts miljon? Så, viker gör det nog redan i höst. Men det kan ju gå ganska långsamt till en början.

Det är därför byggföretagen har lurat folk att "köpa på ritning", vilken scam!

Litet rättningar av mitt inlägg från igår:



Vi skall ju naturligtvis inte bara ta hänsyn till räntebärande skulder utan alla skulder (mea culpa) ...
Jag räknar om ...

Kassaflödet resten av 2018 (med alla vilda antaganden ovan)
In: 3 607,6 miljoner
Ut: 1 270,5 miljoner
Netto: +2 337,1 miljoner
Låt oss säga att OP betalar av de kortfristiga skulderna om 1147,8 miljoner
Då återstår: 1189,3 miljoner

Anläggningstillgångar: 830,6 miljoner
Likvida medel: 404,6 miljoner
Vi antar att övriga omsättningstillgångar är de projekt som gett kassaflödet under IN (eller tänker jag fel här?) så summa tillgångar i slutet av året blir 1189,3+830,6+404,6 + osålda objekt = 2 424,5 miljoner + osålda objekt
Långfristiga skulder: 1861,7 miljoner
Så eget kapital i slutet av året skulle då bli: 2424,5-1861,7 + osålda objekt- justering för Axxonen? (125 miljoner?): 437,8 miljoner + osålda objekt. Låt oss sänka priset på det osålda med 20 %. Då blir det egna kapitalet: 825 miljoner

Eget kapital kv.1 2018 var 1466,7 miljoner

Aktiekapitalet efter fondemissionen av preferensaktier i torsdags är drygt 62 miljoner
Börsvärdet (i fredags enligt Avanza): 735,51 miljoner

Har jag räknat rätt är kursen därmed rätt rimlig.

Desperata att fylla ut sitt osålda bestånd med flera objekt eller hur menar du nu? Klart mäklarna är desperata är som alla krisbranscher oseriösa och sådana som inte vill jobba för sig kommer att försvinna.

När man letar objekt så har man ju självklart kontakt med mäklare och ber att få förhandstips för att köpa innan det kommer ut på marknaden, denna mäklare hade uppenbarligen kunder men inga objekt att finna det tyder på bra ruljans vilket jag trodde var annorlunda just nu.

Kanske har köpare och säljare just i mitt område hittat en bra balans marknaden är liksom inte fyrkantig, sedan har jag själv räknat på en nedgång på ytligare 20% där jag bor men det är något annat.

Varför inte försöka göra som med begagnade bilar? Alltså mäklaren blir en butik som köper upp lägenheter när folk vill flytta och sedan säljer vidare från lager?

Visst det kanske i genomsnitt är större pengar för en lägenhet men bilar är dyra de med och där fungerar det ju.

Tror att det vore en mycket bättre lösning för säljare/köpare åtminstone då man kan göra upp hela affären snabbt och får ett samlat priserbjudande för hela bostadsbytet.

Kul med någon som kan och vill räkna.
Just din slutsats gör det för tillfället svårt att korta samtliga utvecklare/byggare (de som går att korta).
Ser vi en tendens i sommar/höst att de inte längre säljer något så ändras ju saken rejält.
Banker ligger jag tillsvidare rejält kort i.

OP är på fallrepet och just nu gör de allt för att rädda situationen och inte gå under. Hela deras ekonomiska drivkraft har varit att marknaden bara går uppåt som en raket och sedan återinvesterat vinsterna. Jag tror inte de klarar sig så länge till!

Jag kollar regelbundet på "nya" objekt som kommer ut på hemnet, vid googling visar det sig väldigt ofta att objektet varit ute tidigare, ofta tas dom ner 23 dagar eller mer för då startar räkneverket om från 0. Mäklarens mesta jobb ligger i intag, kontroller, framtagande av annonser trycksaker etc. Objekt som ligger osålda kräver inte mycket arbete (det lönar sig knappast att ringa runt på måfå för att hitta köpare). Ju fler objekt till salu desto större chans att något säljs. Inte minst mäklarkåren tror på ljusare tider (vad ska dom annars säga?) och då är det bra att vara laddad med många objekt.