Bostadsbubbla i Sverige?

Jag begriper inte alls konceptet. Bostadsrätter till studenter? Så studenter som flyttar in och ut ska sköta styrelsen då eller?

På hemsidan står följande:
Du behöver inte visa upp studieintyg
vid tecknande av bokningsavtal/förhandsavtal eller upplåtelseavtal. Antagningsbesked/studieintyg ska först visas upp på tillträdesdagen.

Mi scusi? Vem bryr sig om dåren som köpt brf:en råkar vara antagen till en kurs på tillträdesdagen? På vilket sätt är det relevant, är det för att priserna är så "hyggligt" satta? 1,5 mille för en garderob i Sollentuna är för mycket alla dagar i veckan.
Vad händer om man skiter i att visa upp ett antagningsbesked, drar sig SSM ur affären då? Troligt. Och ja, inflytt 2020 är långt fram i tiden. Den saken urholkar ett redan tunt underlag av potentiella köpare.

Spekulantspaning:

No.4 etapp 1 Brf No4:
Föreningslån 14 967 kr/kvm, om amorteringen år 11 används alla år skulle det ta 533 år att amortera
awindex: 130%, tulliusindex 215%
Spekulationsgrad: 10+17/94=28,7% (två nya spekulanter tillkommit sedan senaste spaning, en försäljning men även en borttagen försäljning). Nu måste vi nog inse att vissa som säljer i samband med inflytt inte gör det för att de spekulerat, utan för att de inte får lån. Jag fortsätter kalla dem "spekulanter" av praktiska skäl.

De som sålt har fått ut följande pålägg mot ekonomisk plan:
Datum Pålägg i % och kr
2017-12-08 6% 280 000
2017-12-23 10% 545 000
2018-01-19 12% 580 000
2018-01-30 6% 245 000
2018-02-01 14% 720 000
2018-02-04 15% 780 000
2018-02-05 19% 1 000 000
2018-02-08 1% 40 000 (endast Booli)
2018-02-09 2% 100 000
2018-05-03 8% 420 000 (nu borttagen från Hemnet!)
2018-05-22 10% 475 000

De objekt som är till salu idag har följande pålägg mot ekonomisk plan om man ser till utgångspriserna:
−18%, −4%, −2%, 0%, 0%, 0%, 1%, 1%, 3%, 9%, 13%. Svårt att bedöma en trend då så många ligger i träda idag.

OP har kanske ca 6 lägenheter kvar att sälja. Av dessa står 3 listade på OPs projektsida och har ett sammanlagt pris på 28 160 000 kronor. Jag gör bedömningen att dessa inte är färdiga än men blir färdiga senast kv.3 2018. Dessutom finns det 3 lägenheter som rätt nyligen varit annonserade på Hemnet för ett sammanlagt pris om 22 400 000 kronor. Totalt kan OP alltså ha kvar lägenheter för ett sammanlagt pris om 50 560 000 kronor. Påverkan på balansräkningen borde alltså vara 28 160 000 - 50 560 000 kronor senast i kv.3 2018.

Etapp 2 Brf Fabrikören:
Föreningslån 22 510 kr/kvm, om amorteringen år 11 används alla år skulle det ta 293 år att amortera
awindex: 138%, tulliusindex 265%
Spekulationsgrad: 0+8/113=8,9% (två objekt har tillkommit sedan senaste spaning)

Hittar inga försäljningar på Hemnet eller Booli.

De objekt som är till salu har följande pålägg mot ekonomisk plan om man ser till utgångspriserna:
−1%, 1%, 4%, 5%, 5%, 7%, 7%, 9%, 10% (en liten sänkning mot senaste spaning)

OP har 5 lägenheter som varit listade på Hemnet och 22 lägenheter som fortfarande är listade på deras projektsajt. De har ett sammanlagt pris om 150 750 000 kronor. Projektet skall vara klart kv.4 2018 så om inte marknaden vänder har vi en påverkan på OPs balansräkning med hela detta belopp i år. Nu tror jag förvisso att de lägenheter som inte sålt kanske med flit försenas till kv.1 2019.

Diagram:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/e/2PACX-1vRzpecvbyaL4UHr3mB_k0idVSzoRh8-FzzZg0Rqx2B6_vLCL-K_DcUng0atZXicBkDtRTNDYUHIi07B/pubchart?oid=1509572883&format=interactive

Om jag då sammanfattar statusen för osålda lägenheter i OPs pågående projekt:

Brf // När skall projektet avslutas // Summa osålt
No.4 (No.4 etapp 1) // kv.3 2018 // 28 160 000 - 50 560 000
Bageriet 3 // kv.3 2018 // 51 020 000
Stetin 7 (79&Park) // kv. 4 2018 (skjuts till kv.1 2019?) // 174 100 000
Innovationen (Norra Tornet 1) // kv.4 2018 (skjuts till kv.1 2019?) // 17 370 000
Fabrikören (No.4 etapp 2) // kv.4 2018 - kv.1 2019 // 150 750 000

Ja herregud kan ju bli rena vilda västern med massa studenter i en styrelse och som sagt surgubbar som gråter blod när det skall beställas in gem för 10:- är att föredra!

Vet inte om det har kommit igång lite igen på marknaden då en mäklare ringde mig i förrgår och sade att han hade en kund som var i behov av boende i mitt område och letade i den storleken jag hade.

Frågade honom hur han hade fått tag på mitt nummer och sa att han ringde på måfå via hitta.se då kunden var sugen på boende inom en snar framtid.

Blev lite paff han hade även ringt sambon också, och mäklarfirman var inget fancy utan en av dom vanliga firmorna.

Ser ut så i Göteborg också. I år har det sålts 5 tvåor i Innerstaden över 80 kkr/m2 och 3 av dom är sålda senaste veckan. Två ligger väldigt nära och de är i samma storlek så de har säkert budat mot varandra på dom eller så finns det någon mer som kan betala 80-90 kkr/m2 för en tvåa på 35-45 m2.

PresidentBahamas mediansiffror visar ju att prisfallet har stannat upp eller t.o.m har börjat öka.

Jag tror att juni följer mönstret om inte omsättningen dyker, i juli sjunker både omsättningen och priserna som vanligt och i augusti går det tillbaka till samma nivå som i juni om inte valet spökar.
I september händer inte mycket tills valet har avgjorts.

Lägger till litet mer info:
Brf // När skall projektet avslutas // Summa osålt // Total summa insatser+upplåtelseavgifter
No.4 (No.4 etapp 1) // kv.3 2018 // 28 160 000 - 50 560 000 // 562 670 000
Bageriet 3 // kv.3 2018 // 51 020 000 // 629 045 000
Stetin 7 (79&Park) // kv. 4 2018 (skjuts till kv.1 2019?) // 174 100 000 // 1 212 685 000
Innovationen (Norra Tornet 1) // kv.4 2018 (skjuts till kv.1 2019?) // 17 370 000 // 1 469 140 000
Fabrikören (No.4 etapp 2) // kv.4 2018 - kv.1 2019 // 150 750 000 // 654 852 000
Nybrogatan 19 // kv.3 2018 // 40 100 000 // 683 775 000

Summa osålt: 461 500 000 till 483 900 000 kronor
Total summa insatser + upplåtelseavgifter: 5 212 167 000 kronor
Låt oss säga att de redan fått in 10 % av de insatser som härör från projekt där inflyttning inte skett (i handpenning) och 100 % av de projekt där inflyttning skett (förutom osålda objekt).

Vi kastar oss ut på hal is och gör rätt många antaganden vad som gällde vid utgången av kv.1 2018, antaganden som vi inte nödvändigtvis har täckning för:
No.4 // 4/5 av projektet inflyttat // Kvar att inkassera (förutom osålda objekt): 55,8 miljoner
Bageriet // 3/7 av projektet inflyttat // Kvar att inkassera (förutom osålda objekt): 277,6 miljoner
Stettin 7 // 0 inflyttat // Kvar att inkassera (...): 934,7 miljoner
Innovationen // 0 inflyttat // Kvar ...: 1306,6 miljoner
Fabrikören // 0 inflyttat // Kvar ...: 453,7 miljoner
Nybrogatan19 // 0 // Kvar ...: 579,3 miljoner
Totalt: Kvar ...:3 608 miljoner

Brf // Föreningens lån (som OP troligen garanterar)
No.4 (No.4 etapp 1) // 114 miljoner
Bageriet 3 // 140 miljoner
Stetin 7 (79&Park) // 310 miljoner
Innovationen (Norra Tornet 1) // 220 miljoner
Fabrikören (No.4 etapp 2) // 200 miljoner
Nybrogatan 19 61 miljoner
Summa: 1 045 miljoner

Från deras kvartalsrapport:

Låt oss anta produktionskostnader om 423,5 miljoner per kvartal

Då blir kassaflödet till slutet av året (med alla dessa vilda antaganden)
In: 3 607,6 miljoner
Ut: 1 270,5 miljoner
Kvar: 2 337,1 miljoner

Kvar efter ovanstående skulder: 69 miljoner.
De har sedan anläggningstillgångar om 831 miljoner och likvida medel om 405 miljoner så de borde kunna överleva om de skalar ner på ett kontrollerat sätt med 1 305 miljoner kvar i nettotillgångar (eget kapital) plus ett gäng bostadsrätter förstås. Vi kanske skall dra bort 125 miljoner för Biografen här också?!?!

Det egna kapitalet är idag 1 466,7 miljoner.

Skjut ner mina siffror nu trådvänner!

Edit: Hade glömt Nybrogatan 19 och de likvida medlen
Edit 2: Jag vet naturligtvis att man inte får räkna som jag gjort, men ibland kan man klura ut mycket även när man skarvar och blandar siffror litet vilt. Mitt inlägg skall väl framförallt ses som ett första försök att skrapa litet på ytan på OPs finansiella siffror.

Dagens priser hålls uppe av att köparna har vinster med sig. I samma stund som priserna står stilla börjar andelen köpare med vinster med sig minska. Det är svårt att se att priserna kan stå still särskilt länge. Samma mekanism gör också att färre köper bil och/eller renoverar. Säkerligen drar det ner på annan konsumtion också. Många har passat på att ta utrymme i lån för den där nya TV'n också. Vad är 10000 när man ändå lånar en kvarts miljon? Så, viker gör det nog redan i höst. Men det kan ju gå ganska långsamt till en början.

Mäklarna är desperata. När lågkonjunkturen är här på allvar kanske det sprider sig till andra branscher, t.ex. flera hundra gånger troligare att någon som blir uppringd på måfå är i behov av en taxi.

Desperata att fylla ut sitt osålda bestånd med flera objekt eller hur menar du nu? Klart mäklarna är desperata är som alla krisbranscher oseriösa och sådana som inte vill jobba för sig kommer att försvinna.

När man letar objekt så har man ju självklart kontakt med mäklare och ber att få förhandstips för att köpa innan det kommer ut på marknaden, denna mäklare hade uppenbarligen kunder men inga objekt att finna det tyder på bra ruljans vilket jag trodde var annorlunda just nu.

Kanske har köpare och säljare just i mitt område hittat en bra balans marknaden är liksom inte fyrkantig, sedan har jag själv räknat på en nedgång på ytligare 20% där jag bor men det är något annat.

Jag kommer ihåg tiden innan kravet på 15% kontantinsats.

Det var nästan alla som fick "topplån" och "bottenlån", det var "jaha du har sparat ihop 560kr, en hel 500-hundralapp wow, vad bra här får du privatlån topplån och bottenlån för köpet av brf för 95 000kr eller villa för 450 000kr". Detta var i början av bubblan, ca år 2000, 2001. Samma brf och villa kostar idag 500 000kr resp 1 600 000kr.

Runt år 2010 infördes kravet om 15% kontantinsats, eller 85% belåningsgrad, som redan hade varit praxis från bankerna ett eller två år?

Men det dämpade inte priserna, vilket var målet med kravet. Istället blev det en kort dipp, ungefär 2011, även i samband med oro för Grekland eller annat trams i utlandet.

Istället, drivs priserna upp vid krav på 15% - för det tar ett eller två år, för vanligt folk att spara ihop 15% till något som de är nöjda med att "belåna" sig för, detta gäller även höginkomsttagare och bönder. Då är dem med i karusellen som alla andra belånade - och därefter är kravet värdelöst, för alla som säljer/köper kan lägga bara en relativt liten mellanskillnad för att driva priserna uppåt men få boendet de vill ha.

Spelteorin igen, varenda bostadsförsäljning är i Sverige designad för att driva priset uppåt. Finns det 2 köpare på samma objekt, budgivningskrig, så blir det +5 eller +20%.

Men det kan inte finnas 2 säljare av samma objekt för att driva priset nedåt - även om det finns 2 säljare i samma BRF, kan de inte buda under varandra med samma respons-tid som en köp-budgivning kan.

Amorteringskravet om 30%, ska ha samma effekt - en tillfällig dipp i priserna, tills folk sparar ihop 15% mer igen, och sakta men säkert kommer fler och fler bara "ha" 30% för "insats" och slippa den där 1% amorteringen som annars skulle ha knäckt bankens KALP kalkyl. Det skärpta amorteringskravet är den riktiga gränsen, men återigen 1% straffamortering eller 2% är vad många ändå amorterade.

För att fixa bostadsmarknaden behöver köp-processen ändras.
Budgivningar ska vara bindande, budgivningar ska digitalt signeras, fejk bud och bud utan lånelöfte eller bud över lånelöftet ska bara inte kunna ske.

Nyproduktion, hela byggbranschen är maffierad, man kan inte ens få ett klart svar på vad en jävla tegelsten kostar utan "men för dig min kompis speciellt pris", eller vad en elektriker kostar, eller hur mycket en betongplatta kostar. Det finns ju inga priser på någonting, allt är "under bordet" och "om du har bra kompisar blir det billigare för dig". Det är därför byggföretagen har lurat folk att "köpa på ritning", vilken scam!

Då fick vi till slut svaret på de 10 planerade bostäderna i Oscar Properties projekt HG7 ...


https://www.aktiespararna.se/analysguiden/nyheter/oscar-properties-sjostaden-projekt-forsenat-pga-brf-diskussion