Bostadsbubbla i Sverige?

Föreningen behöver inte alls amortera. Gör man avsättningar till framtida renovering så kan dessa pengar användas till att amortera om man vill. Eller så bunkrar man dem på ett konto istället. Det viktiga är att avsättningarna görs i bokföringen och att balansräkningen är korrekt. Revisorn kan ha en del åsikter om styrelsen slarvar.

Fastigheten är pantsatt för lånet. Går det illa så kan konkursförvaltaren ta hela kåken och sälja. Det är därför banken kräver att få ser föreningens redovisning om man ansöker om ett bostadslån.

Det där är bara ett teoretiskt resonemang, för det är ingen ny förening som faktiskt avsätter ett belopp på ett konto som täcker framtida renoveringar och återbetalning av lånet inom löptiden.

Nej, det finns ingen tillgång i föreningen som motsvarar lånet. Om du har en ny förening i Hammarby sjöstad med 20.000kr/kvm i lån, och ställer det mot en obelånad äldre förening tvärs över kanalen på Södermalm, så ser tillgångarna helt identiska ut. Det enda som skiljer är att den nya föreningen i Hammarby dessutom är skyldig en bank väldigt mycket pengar.

Jag utgår ifrån att de boende och nätverket har ganska bra koll, det var ett ganska intressant case av kollektiv handlingsförmåga, jag tror en del av de som varit väldigt engagerade ändå valde att få en mer genomgående uppgradering, det var väl valmöjligheten dom kämpade för.

Sedan har ju Stena rätt i att blandade upplåtelseformer och en mixad standard egentligen är bäst för ett områdes livskraftighet och utveckling, dom har för övrigt stora utbyggnadsplaner för Pennygången.

Catharina Thörn(Docent på Göteborgs Universitet), en av de boende i Pennygången har en rätt negativ inställning till stadsutveckling tycker jag, tar man ett exempel hon skrivit om, Kvillebäcken, så har det blivit en massiv förändring till det bättre enligt mig, jag gick igenom och kollade lite statistik för primärområdet och jämförde 2010(byggstart) med 2016 och rent socioekonomiskt är ju förändringen monumental utan att en enda gammal billig lägenhet rivits.

402 Kvillebäcken

Befolkningstillväxt:
2010: 8570
2016: 11838


Åldersgrupperna som har ökat mest är

Nyfödda
1 - 5 åringar
7 - 9 åringar
25 - 29 åringar
30-44 åringar

Andelen utländskt födda

2010: 29,6%
2016: 30,2%

Arbetslöshet

2010: 10,3%
2016: 5,9%

Genomsnittlig inkomst per person
(total inkomst/totala antalet personer, sammanräknad förvärvsinkomst, dvs här ingår även skattepliktiga ersättningar, inklusive pension)

2010: 200 500
2016: 248 500

Andel av lägenheterna med bostadsrätt som upplåtelseform

2010: 21,2%
2016: 28,3%

Edit:

Det som min genomgång i påskas visade var ju att ingen ny förening hade några planer att bunkra pengar och att de avskrivningar som planeras kommer leda till underskott i resultaträkningen. I övrigt håller jag med aw.

Du har fel. Föreningen äger fastigheten. Tekniskt sett så äger inte de boende sina lägenheter utan de äger en andel av föreningen. Har föreningen lån så är fastigheten garanterat säkerhet för lånet.

Det är lite si och så med om en ny föreningen avsätter till renovering. Vanligtvis är avgiften något högre än de löpande kostnaderna. Så dessa pengar sätts in på föreningens konto. Du behöver inte sätta in pengarna på något speciellt konto. Du behöver bara öronmärka pengarna i bokföringen.

Jag håller med dig om att ekonomiska planen för nya föreningar har systematiskt långa avskrivningstider och som regel ingen avsättning till renovering. Detta kan vara lite klurigt att förstå.

Att föreningen har lån, betalar ränta och vad det kostar är däremot väldigt tydligt.

aw har missförstått hur myglet går till.

aw fattar, men ni kanske talar förbi varandra.

Det avsätts inte tillräckligt till underhåll. Ibland är de planerade avsättningarna kraftigt progressiva.
Amorteringarna är ofta progressiva utan att köparna förstår det. Ibland är de första åren amorteringsfria för att hålla månadsavgiften låg initialt.
Ibland finns det andra progressiva kostnader
Etc etc

Problemet är att de flesta konsumenter inte förstår en ekonomisk plan. Jag hade inga problem att hitta tokigheterna men jag jobbar ju med siffror.

Edit. Diverse förbättringar av språket då jag initialt gjorde inlägget gåendes...

Du tycks inte tåla sanningen, invandrarna samlas i dessa områden, för deras vänner och bekanta bor där, men det tycks du vilja förhindra ? Varför blandar dom in dom blonda, stör du dig på dom också ?

Jag är med på vad du menar. Man jag pratar inte om säkerheten för lånet utan möjligheten att bli av med lånet på annat sätt än genom att betala tillbaka pengarna, t.ex. genom att sälja en tillgång. Det är inte möjligt med föreningens lån, eftersom du inte har köpt någon säljbar tillgång för pengarna. Du köpte en resa till Kanarieöarna för Oscar med personal.

- Har du 150 miljoner som ska betalas tillbaka på 50 år så måste du amortera 3 miljoner per år i genomsnitt, oavsett vad du skriver i din bokföring.

- Om det kostar 150 kr/kvm/år i genomsnitt att underhålla en fastighet, så måste du ha intäkter på 150 kr/kvm år i genomsnitt för att täcka underhållskostnaden. Oavsett vad du skriver i din bokföring.

En fråga som jag har undrat över många nätter, är hur vanligt det är att BRF’er skiter i underhållet för att spara så lite som möjligt till framtida renoveringar, då dom ändå inte har några planer på att bo kvar, då det är aktuellt för stambyten, osv.? Kan tänka mig att detta torde vara rätt så utbrett, med tanke på hur marknaden har sett ut.

Boende i medeltida, gotiska byggnader ogillade säkert renässansen valv och kolonner. Min poäng var inte specifikt 1800-talets arkitekturdebatt, utan att själva argumentationen är återkommande och resulterar antingen i att ingenting byggs eller att det byggs någon krombuktande styggelse till nyfunkis som är tänkt att vara alla till lags men som i själva verket både YIMBY:s och NIMBY:s avskyr. Det är ofta det senare exemplet som just används som argument av NIMBYS för att vi inte ska bygga "modernt", trots att byggnaden (läs: kompromissen) till sin stil egentligen är ett historielöst exempel på människoförvaring. Jag har f.ö. inget emot pastischer per se, de gula tornen i S:t Eriksområdet i Stockholm är riktigt vackra och ett fint inslag i stadssiluetten.

Som jag skrev ovan är jag inte av åsikten att någon måste se modernt ut för att vara snyggt. Men jag hävdar bestämt att det inte finns någon som helst poäng med att försöka replikera stenstaden i all oändlighet. Speciellt som vi antagligen inte skulle kunna replikera den på ett kostnadseffektivt sätt men också för att det egentligen inte finns något syfte. Människor har helt enkelt andra behov och byggnadskonstens utveckling möjliggör idag t.ex. högre höjder och större fönster för ljusinsläpp.

Tornen är idag en byggarbetsplats och byggarbetsplatser gör sig sällan bra på bild. Proportionerna ser också skeva ut eftersom bara ett av tornen sticker upp. Trots allt detta är jag helt begeistrad över både fasaden och hur bra det blå skrimret från fönstrena ser ut från avstånd. Nåja, vi kommer inte undan att det är en smaksak i slutändan.

Rätt så mycket av coworking ytorna som är tecknade är ju i nyproduktion/ombyggnationsprojekt, i vissa fall kan man nog påstå att en del av dessa företag fungerar som en förlängd arm för fastighetsägaren då dom sköter markservicen, och inte bara för sina egna hyresgäster.

De nyetableringar jag kommer att tänka på i GBG så här på rak arm är Convendum i en av Wallenstams fastigheter, dom har nog haft öppet i något år nu typ, fastigheten ifråga är en av flera som Wallenstam rustat och fixat till.

International Workplace Group i Husvärdens nya kontor, första inflyttning nu i December, kontoret är fullt uthyrt.

United Spaces i Elof Hansson/Alectas rätt så massiva projekt, spaden är inte satt i marken ännu, ca 40% av ytorna finns det avsiktsförklaringar för än så länge.

Totalt blir nog dessa 3 förhyrningar ca 10 000-15 000 m2.

Edit:
Oh ja, och så en uppstickare, The House som ägs av Next Step Group. NSG är alltså uppstickaren, nu har dom tagit på sig ett ganska så enormt projekt tillsammans med Vectura, Investors onoterade fastighetsbolag, köpte loss en tomt i anslutning till Astrazenecas forskningsanläggning i Mölndal där dom skall utveckla ca 100k m2 verksamhetslokaler(med inriktning på Life Sciences) om jag inte missminner mig. En investering på ca 3,5 miljarder.