Bostadsbubbla i Sverige?

Mötte som sagt en mäklare i förrgår och då så han även detta på ett ungefär, han sa att han i princip sålde lika många lägenheter nu som innan nedgången men bara det att försäljningarna nu mer ligger en längre tid. Måste ju betyda att utbudet har ökat men att försäljningen tickar på fast i långsammare takt.

Vi pratade även om att nu kommer det bli svårare för "oseriösa" aktörer att kunna finnas kvar för nu måste man verkligen ha all information åt kunderna som går på visningarna och vara mer öppen, för ett år sen kunde du sälja vilket ruckel som helst bara det låg i rätt område enligt honom.

Edit: han pratade även om en intressant sak som Hemnet's för- och nackdelar men det får bli i kommande inlägg.

Valueguard Hox index något uppåt denna månad, som väntat.

Det jag funderar på är att det indexet visar väl bara sålda bostäder? Isf skulle en situation där endast "russinen i kakan" säljs dölja situationen för mindre säljbara objekt?

Det finns inga "frimarknadssystem". Det är en logisk omöjlighet eftersom marknader (som vi använder ordet här) i sig innebär att man måste sätta någon form av spelregler vars efterlevande i sin tur måste upprätthållas av någon. När frimarknadsreligiösa pratar om "fri" så menar de att de själva ska vara fria att göra som de vill medan andras frihet ska begränsas. För att försöka förmå andra att ställa upp på de premisserna så har de skapat en fanatisk religiös rörelse som predikar att andras ofrihet i själva verket är frihet. De frimarknadsreligiösa.

Att så totalt skamlöst prata om att regeringen inte borde göra de mycket försiktiga justeringar, väl kommunicerade, på beslut av Finansinspektionen, samtidigt som man själv gör sig skyldig till extrema förseningar, dolda avtal och liknande är ett exempel på ett sådant beteende. Mattias Roos och SSM skapar ju enorma problem för människor med sitt bedrägliga och oskickliga beteende, men det är de helt blinda för, för det är ju ett företag som gör det. I deras värld är företag per definition goda. Vad de än gör. Staten är ond, vad den än gör (utöver att vakta den egna guldhögen, helst gratis). Det tillhör den frimarknadsreligiösa läran. Tro är allt, fakta kan man välja fritt.

Stämmer. Kan nog vara sådan situation vi ser, köper inte riktigt att det skulle "vänt" eller "stabiliserat" sig ännu.

Man borde kanske kolla tex antal avslut jämfört med samma period förra året för att få en uppfattning om det kan vara så som du skriver. Det är det jag kommer på på rak arm.

Någon som är lite finurligare (PresidentBahama mfl) kommer säkert med något inlägg om HOX idag, vi får vänta på det! :-)

Nu ser det verkligen ut som att det är massiv short squeeze i JM Bygg idag. 14 spänn upp ytterligare.

För bostadsmarknadens del ska man nog dock va orolig om den börjar stiga rejält igen. Detta kan krocka med stigande räntor under kommande kvartal, med förnyad kraschrisk. Bäst vore om bostadspriserna lugnade ner sig nu, eller föll långsamt.

Japp pratades mycket om detta i tråden för ett halvår sedan när fortfarande Bagdad Alpha stod för en betydande del av inläggen i den här tråden att det är dom fina objekten som säljs medan "dussinobjekten" blir liggandes kvar som osålda.

Så fina lägenheter i innerstaden med kakelugnar, högt i tak, plankgolv osv. går fortfarande bra men istället för 110 000-120 000 kr/m2 ("president Bahamas-index") som dom kunde går på för ett halvår sedan betingar nu ett pris på 85-90 000:-/m2 sedan är det bara räkna den totala och egentliga nergången på objekten och marknanden. Sedan kan man lägga till 12-15% nergång i priserna framöver och där någonstans har du den beryktade botten tror jag.

Det är alltid lättare att räkna den totala nedgången på toppobjekten för dom säljer alltid, botten för det begagnade mellansegmentet är svårare att pricka in då köpare och säljare inte har mötts i förväntningarna ännu. Sedan har du "slagget" i obskyra förorter och där har uppgången inte varit så stor så nergången kommer inte att bli så stor.

Manuellt härlett från booli.se

Tvåor, kkr/m2, median


Södermalm
aug: 93,2
sep: 90,5
okt: 86,7
nov: 82,9
dec: 81,2
jan: 82,0
feb: 83,3
mar: 82,1
apr: 81,7
maj: 87,2

Kungsholmen
aug: 93,0
sep: 87,8
okt: 86,5
nov: 84,1
dec: 81,5
jan: 79,9
feb: 80,3
mar: 79,5
apr: 81,8
maj: 82,7

Vasastan
aug: 100,0
sep: 97,7
okt: 91,8
nov: 90,1
dec: 85,2
jan: 91,9
feb: 91,3
mar: 90,9
apr: 90,1
maj: 87,1

Östermalm
aug: 112,7
sep: 110,4
okt: 102,5
nov: 98,4
dec: 96,2
jan: 100,4
feb: 103,6
mar: 94,9
apr: 107,9
maj: 103,5

Söderort, Stockholm
aug: 60,9
sep: 58,8
okt: 57,7
nov: 55,1
dec: 56,5
jan: 56,8
feb: 55,6
mar: 54,7
apr: 56,2
maj: 57,8

Solna kommun
aug: 60,5
sep: 58,2
okt: 56,8
nov: 54,9
dec: 54,6
jan: 52,4
feb: 54,6
mar: 56,6
apr: 56,5
maj: 58,5

Uppsala ort
aug: 38,1
sep: 38,0
okt: 37,4
nov: 34,5
dec: 34,8
jan: 34,8
feb: 34,8
mar: 34,8
apr: 34,9
maj: 34,3

Göteborgs innerstad
aug: 61,8
sep: 63,5
okt: 60,3
nov: 55,3
dec: 58,3
jan: 54,2
feb: 58,0
mar: 54,0
apr: 57,6
maj: 60,0

Malmö Centrum
aug: 35,8
sep: 34,8
okt: 33,3
nov: 29,3
dec: 28,8
jan: 31,4
feb: 31,6
mar: 34,4
apr: 33,9
maj: 33,8

Linköping ort
aug: 36,2
sep: 36,6
okt: 35,2
nov: 33,0
dec: 32,4
jan: 33,8
feb: 30,3
mar: 31,2
apr: 33,0
maj: 32,6

Örebro ort
aug: 26,5
sep: 24,0
okt: 22,7
nov: 23,9
dec: 24,0
jan: 26,6
feb: 23,6
mar: 23,1
apr: 24,5
maj: 26,3

=>
"Allt" går starkt, förutom Vasastan.

Södermalm som konsekvent legat 10 kkr/m2 under Vasastan, är nu dyrare än Vasastan.

Göteborgs innerstad tillbaka på 60 kkr/m2.

Kraftig studs i Solna:
sep: 58,2
jan: 52,4
maj: 58,5

=>
Men denna uppgång kan visa sig vara "farlig" om Riksbanken trots allt börjar höja. Nästa inflationssiffra kan överraska på uppsidan, och då kan vi ha räntehöjningen redan i juli.


Befolkningsökningen i landet faller rejält (ökning tusental): (scb.se)

2017
jan: +13
feb: +8
mar: +9

2018
jan: +9
feb: +7
mar: +7

därav födelseöverskott:
2017
jan: +0,2
feb: +1,1
mar: +1,7

2018
jan: +0,6
feb: +0,4
mar: +0,7

=>
Således nu mest bara anhöriginvandring som kommer/droppar/väller in.

Även om siffrorna för Valueguard ser relativt bra ut för perioden Jan-Apr så är det betydligt svagare än normalt. Jan-Apr har normalt varit den överlägset bästa perioden för bostadspriser.

Några jämförelser från "botten" i december:

HOXSWE:
Medeluppgång Jan-Apr 7,44%
Uppgång Jan-Apr 2018 3,97%

HOXFLATSWE:
Medeluppgång Jan-Apr 7,15%
Uppgång Jan-Apr 2018 2,95%

HOXFLATSTO:
Medeluppgång Jan-Apr 7,01%
Uppgång Jan-Apr 2018 3,42%

HOXFLATGBG:
Medeluppgång Jan-Apr 8,21%
Uppgång Jan-Apr 2018 2,70%

HOXHOUSESWE:
Medeluppgång Jan-Apr 7,74%
Uppgång Jan-Apr 2018 4,61%

HOXHOUSESTO:
Medeluppgång Jan-Apr 7,60%
Uppgång Jan-Apr 2018 1,02%

HOXHOUSEGBG:
Medeluppgång Jan-Apr 7,40%
Uppgång Jan-Apr 2018 3,30%

Tror även ni har helt rätt när det kommer till att bara de bästa objekten säljer. Visar sig i det stort antal prissänkta bostäder som ligger ute. Att det tar nästan dubbelt så lång tid att sälja en lägenhet nu jämfört med för ett år sedan är även det ett tydligt tecken. Jag skulle bli överraskad om nedgången stannar här. Speciellt om riskbanken håller vad de säger och slutar med sina obligationsköp i början av 2019. Möjligt att det håller sig hyfsat stabilt tills valet.

Den amerikanska 10-årsräntan bröt igår igenom motståndsnivån 3,05% också. Det är inte omöjligt att den relativt snabbt kan sticka iväg till 3,50+. Den svenska ger för tillfället 0,75%. Även om ekonomin är rejält uppåner så måste det ju tillslut få effekt. Finns ju ingen som kan motivera att svenska statspapper skulle vara såpass mycket säkrare än amerikanska att de motiverar skillnaden. Får man ett säljtryck på svenska statspapper så pressas de räntorna upp (pris ner = räntor upp).

Edit: Såg detta på twitter:
https://twitter.com/anwallstrom/status/996646783777411073
Vet inte exakt hur den mäter. Men fastighetsaffärer i storstockholm under mars/april ner till 2700. Högsta noteringarna har varit straxt under 4000 och medel ser ut att ha legat runt 3300 senaste 3-4 åren. Så en rejäl nedgång i antalet affärer.

Den amerikanska ränteuppgången måste dock ses i ljuset av att Trump-administrationen med öppna ögon maxar budgetunderskottet genom sin skattereform. Folk får mer pengar rakt i näven från det hållet, vilket dras in med räntor (och stigande oljepriser). I Europa är ju det statsfinansiella läget ett annat (än så länge).

Men visst, det känns som att skillnaden mot USA har blivit väldigt stor nu.

Nu har bostadsdebattörerna Stellan Lundström, professor emeritus i fastighetsekonomi, KTH, och Bo Nordlund, tekn dr, MRICS verksam i BREC-Bo Nordlund REC AB, knäckt kolumbi ägget och gjort en omelett, eller pannkaka. De menar sig ha kommit på receptet på hyresmarknaden kan fixas.

Utifrån vår systemsyn för bostadsmarknadens funktion kan vi i kortform formulera utgångspunkterna för en väl fungerande bostadsmarknad på följande sätt:

Bostadsbristen kan inte byggas bort. Det krävs också åtgärder som ökar rörligheten i beståndet och ger ett bättre nyttjande av befintliga lägenheter i samtliga upplåtelseformer.

Och hur får man fram ökad rörlighet? Ska det bli extra skatt på de som bor i "för stora" bostadsrätter och hyresrätter? I dagens DN pushar man för något trångt kollektivboende för miljonte gången i ordningen. Verkar luta sig åt socialisering av bostadsrätten på något sätt. Någon annan än bostadsrättsföreningar och de boende ska bestämma över avgifterna/skatterna.

Staten måste ta en aktiv roll i finansiering och risktagande. Fokus flyttas från husen till hushållen. Den generella bostadspolitiken utformar spelplan och spelregler som syftar till att underlätta hushållens bostadskarriärer. Den specifika bostadspolitiken fokuserar på de hushåll som inte på egen hand klarar av att komma in på och agera inom bostadsmarknaden. Begreppen affordable och social housing ges en svensk tolkning.

Låter som Wallenstams lösning att staten betalar hyran för de som inte har råd. Och riktigt kul med den sista meningen. Kommer bli en revolution eftersom vi nu i princip har unaffordable housing.


Finansieringen är en nyckelfråga och det måste skapas ett institutionellt regelsystem som medger en snabb uppbyggnad av eget kapital hos hushållen samtidigt som en översyn och sammantagen anpassning krävs när det gäller bolånetak, amorteringskrav och tankar om reducerade ränteavdrag.

Det har ju funnits lösningar där bostadssparande har premierats. Kanske kan man göra så att de som bostadssparar slipper skatt på räntor och avkastning och får första tjing på lån. Premierar skötsamhet och långsiktighet.

Skatte- och hyressättningssystemen ses över med primär målsättning att utforma åtgärder som ökar rörligheten i bostadsbeståndet.

Alltså ska det bli flyttkarusell. Kanske dags att uppluckra besittningsskyddet som är alltför starkt. Vi har inte bostadsbrist som motiverar besittningsskydd för bostäder finns det. Nu funkar det som en rättighet till en billig hyreslägenhet som kan gå i arv och som man kan tjäna pengar på. Det finns gott om bostäder, folk har bara inte råd med det som byggts.

Bostäder betraktas som en del av samhällets infrastruktur och besluten att bygga nya bostadsområden lyfts upp på regional nivå.


Jag skriver själv under på att folk ska ha tak över huvudet i Sverige, men det är ingen mänsklig rättighet att taket ska ligga centralt i Stockholm och ha stuckaturer.

Denna övertro på professorer. Djäkla tomtar och svenska staten ska binda upp sig för en massa nya stora åtaganden också. Stå för risk. Och allt kommer funka skitbra (enligt plan). Vad trött man blir.

Inför man marknadshyror så kommer nog genomsnittsvensken som bor ensam minska sin genomsnittliga boendeyta som idag är smått groteska 71 kvm!!

Fimpa ränteavdraget (som bara är fjäsk för väljarna) Ta bort reavinstskatten. Då skulle du få se på rörlighet.