Bostadsbubbla i Sverige?

En del av kostnaderna bakades in i hyran.

Men det är inte aktuellt att köpa fastigheten, då allt är så dyrt, hade varit intressant annars, gärna "hemma", det såldes ett par fastigheter förra månaden som hade varit intressanta(en blev omvandlad), men det var till rekordpriser.

Utvecklingen av Kviberg har ju varit lite av en wasted opportunity, det har varit bra med nybyggnationen, där hade man chansen att bygga vidare på något rätt så bra, men det blev istället rätt så mediokert, om man eftersträvar stadsmässighet. Köpkraften ökar med fler boende, så det är ju bra för verksamheterna i Gamlestaden, speciellt när Nya Kulan utvecklas, men thats it.

Med det sagt, vidare till väsentligheterna, prissättningen av marken, vid senaste markanvisningen(slutet av 2017).

Tullius lön är inte beroende av hur bra Tobin säljer, kan ha en påverkan på hans omdöme, kanske till en mer objektiv analys eller kanske det omvända. Du borde pröva en källkritikshatt någon gång.

Man får komma ihåg att lokalhyra och avgifter för parkeringsplatser är oreglerade till skillnad från hyresrätter, så de kan ju falla pladask eftersom de inte redan är på en artificiellt låg nivå.

Om räntorna blir högre kan man ju räkna med att lokalhyrorna och intäkter från parkering blir lägre. 7eleven stänger och en turkkiosk flyttar in osv.

Fasta bruttoinvesteringar är en väsentlig del av BNP, misstaget som en del verkar göra är ju att dom tror att det enbart är BR som bidrar till detta, det spelar i det stora hela ingen större roll om det byggs HR, BR, dagis, järnväg, lager, skolor, kontor osv.

Som jag har skrivit rätt många gånger i tråden så finns det t ex ett ganska stort behov av samhällsfastigheter, det finns ett underskott på dagisplatser i princip alla stadsdelar i min kommun, men även kommersiella lokaler, vi är nu nere på en kontorsvakans på ca 5%(-0,7% YoY), 5% är väldigt lågt, då har det färdigställts ca 20k m2 BTA kontorsyta under 2017(100k i produktion just nu), och allt absorberas utan större problem. Hyresbostäder borde inte heller vara något större problem, men i och med förändrade villkor för ränteavdrag kan även nyproduktionen av hyresbostäder få sig en släng av sleven.

Regioner med exportberoende företag kommer ha ett riktigt bra 2018, även 2017 var ju på många sätt ett fantastiskt år för stora exportbolag, exportvärdet för personbilar ökade t ex med 18% realt, det är ca 12 miljarder realt(20 miljarder realt för alla typer av fordon), framförallt USA utmärkte sig, då exporten av fordon dit ökade med ca 50%, igen realt. Finns inga indikationer på att detta kommer förändras.

Effektiviteten i produktionen har ökat minst 100x sedan 70 talet, men de flesta fortfarande knappt kan försörja sig, och samtidigt visa person blir 10000x rikare, det är efter guldstandard för pengar avskaffades

Man kan aldrig blir 10000x rikare genom att jobba 10000x hårdare eller 10000x effektivare. Enda väg dit är genom spelar i kapitalmarknads med lånade pengar. Alla som tjänade in miljoner i bostadsaffärer förstår det

Manuellt härlett från booli.se

Tvåor, kkr/m2, median

Södermalm
aug: 93,2
sep: 90,5
okt: 86,7
nov: 82,9
dec: 81,2
jan: 82,0
feb: 83,3
mar: 81,9

Kungsholmen
aug: 93,0
sep: 87,8
okt: 86,5
nov: 84,1
dec: 81,5
jan: 79,9
feb: 80,3
mar: 79,5

Vasastan
aug: 100,0
sep: 97,7
okt: 91,8
nov: 90,1
dec: 85,2
jan: 91,3
feb: 91,3
mar: 90,9

Östermalm
aug: 112,7
sep: 110,4
okt: 102,5
nov: 98,4
dec: 96,2
jan: 100,4
feb: 103,6
mar: 94,9

Solna kommun
aug: 60,5
sep: 58,2
okt: 56,8
nov: 54,9
dec: 54,6
jan: 52,4
feb: 54,6
mar: 56,2

Uppsala ort
aug: 38,1
sep: 38,0
okt: 37,4
nov: 34,5
dec: 34,8
jan: 34,8
feb: 34,8
mar: 34,7

Göteborgs innerstad
aug: 61,8
sep: 63,5
okt: 60,3
nov: 55,3
dec: 58,3
jan: 54,2
feb: 58,0
mar: 54,0

Malmö Centrum
aug: 35,8
sep: 34,8
okt: 33,3
nov: 29,3
dec: 28,8
jan: 31,4
feb: 31,6
mar: 34,4

=>
Spreaden mellan Östermalm och Solna har minskat från 49 kkr/m2 i februari till 39 kkr/m2 i mars.

Spreaden mellan Göteborgs innerstad och Malmö Centrum har minskat från 26 kkr/m2 i februari till 20 kkr/m2 i mars.

Penates: Nedgång bostadsrätter senaste 30 dagarna dvs from 1 mars:

Stockholms län:
Index justerat för område - 2,03 %
Råddata - 5,48 %

Stockholms innanför tullarna:
Index justerat för område - 2,0 %
Rådata - 1,2%

1,5 dag kvar av mars (påskafton och påskdagen):

Stockholms län BR:
Antal avslut mars 2017 3.030 st
Antal avslut mars 2018 2.248 st

Innanför tullarna BR:
Antal avslut 2017 837 st
Antal avslut 2018 571 st

Bostadsrättsbyggandet har minskat kraftigt, det kommer att fortsätta nedåt. Villabyggandet går också nedåt. Det finns nu ett stort antal spekulationsbyggen till salu. Störst är nedgången på de dyra objekten. Vad som nu sker är att hantverkarpriserna kommer att följa efter nedåt. Bygg- vvs- el- målningsfirmor m.fl. får acceptera lägre timpriser och får lämna lägre anbud annars blir dom utan jobb. Ingen katastrof men det gör att priserna sakta fortsätter nedåt. Den seriöse med skäliga priser överlever men den som huggit för sig och surfat högst upp på priserna kommer att sorteras bort, en del konkurser men inte så farligt.

Vad vi står inför är en långsam anpassning till en mer realistisk bild än den som vi haft i några år. Ett japanskt senario om man så vill, priser och bostadsvärden går mest i sidled och en långsam anpassning under många år sker sakta nedåt. Alla bubblor punkteras förr eller senare, den här pyser sakta ut. Vad som är allvarligt är alla fuskbyggen som lurats på naiva köpare, t.ex. har en stor byggfirma som PEAB byggt massor med enstegstätade hus, enfamiljshus och flerfamiljshus. Dom ger förr eller senare stora problem med mögel m.m. i väggarna. I Västerås har PEAB tvingats riva av fasaderna på bostadsrättshus och bygga nya fasader.

Man säger att det är stor bostadsbrist i Sverige. Ja om alla nya storfamiljer Somalier m.fl. ska ha bostäder till sina växande hushåll så är det nog så. Men vi kommer som de flesta andra europeiska länder att använda våra skattepengar till att locka tillbaka många till sina hemländer i Afrika mellanöstern och vad det är. Det är också så att de unga i dag kanske ska åter vänja sig med att börja med en liten etta och sakta växa upp i lägenhetsstorlek, det är ingen rättighet att direkt få en tvåa eller trea när man flyttar hemifrån.

Bifoga gärna ett historiskt exempel där en bostadsbubbla efterföljs av en långsam nedgång..

För att vara lite extra rättvis bestämde jag mig för att sätta mig in i Tobin "Ärils" ekonomiska plan:

http://aril.se/wp-content/uploads/2016/04/aril-kostnadskalkyl-20160426.pdf

Jag räknade med att göra vissa eftergifter p.g.a. det här med garage-/lokalintäkterna, men tyvärr är ju läget snarare värre än befarat...

- Man kan börja med att konstatera att de har fullt normala driftkostnader på 330 kr/kvm utslaget på BOA. Inga konstigheter med det.

- Men sedan har de avskrivningar på 490 kr/kvm/år...? För den som inte vet vad det innebär så kan man säga att avskrivningen är en grov "riktlinje" för den långsiktiga underhållskostnaden för huset. Och 490 kr/kvm/år är mer än tre gånger så mycket än vad som är normalt för en bostadsrättsfastighet.

Nu måste man vara diplomatisk, och säga att det antagligen är i överkant, även för det här huset. Och det grundar sig i att huset har varit mycket dyrt att uppföra. Men det pekar på något väsentligt som inte tagits upp ännu. Nämligen att underhållskostnaden för ett arkitektritat lyxbygge med all sannolikhet är väsentligt högre än för en standardiserad sockerbit från miljonprogrammet. Det är helt enkelt dyrare material och fler speciallösningar i arkitekturen, som även de ska underhållas och bytas ut. Föreställ dig att måla om fasaden på norra tornen, t.ex:

https://www.stockholmdirekt.se/_internal/cimg!0/snpn4yr4b9b73nk9rgghat9sk8dmdql.jpeg

Vem ska klättra in där?

Hur som helst så väljer Tobin Properties att helt enkelt "strunta" i att man har 490 kr/kvm/år i avskrivningar. Man konstaterar:

"För närvarande täcks inte kostnaden för avskrivningar i årsavgiften. Föreningen kan i framtiden komma att besluta om att ta ut hela eller del av det årliga avskrivningsbeloppet i årsavgiften."

Jo, tack för tipset Tobin Properties AB. Det är en åtgärd som skulle innebära ungefär mer än en dubblering av hyran, enligt era egna väl undangömda kalkyler. Och då har vi inte ens kommit till lånen.

- Föreningen är belånad till 23.200 kr/kvm BOA. Själva uppger de belåning per BOA+LOA, av oklar anledning. Kanske för att siffran blir lite mindre och snyggare.

Det är inte extremt högt, men tillräckligt för att man måste dubbla hyran från nuvarande nivå, för att hinna amortera av lånet inom den faktiska amorterings-/löptid som anges, vilken är 50 år, om man tillämpar rak amortering.

För att krångla sig runt lånet och pressa ner avgifterna amorterar man nu enligt en "50-årig serieplan" där man amorterar noll kronor de fyra första första åren, därefter börjar man på ca 115.000 kr/år och trappar upp. Nu redovisar de bara fram till år 11, då man amorterar ca 230.000 kr/år, men jag räknade ut att de måste amortera 17 miljoner kr sista året.

Det är visserligen om 50 år. Men roligt för barnfamiljen på våning två, som bor på 100 kvm, och som ska amortera 240.000 kr/år för sin bostadsrättsförening det året. Det är bara hålla tummarna för att inflationen gör sitt jobb. Eller för resten... när man sitter på ett lån på 164 miljoner ska man nog vara rätt nöjd om inflationen, och därmed räntan, inte rör sig alls. Att hoppas på inflation med ett jättelån är ungefär som att sitta på en gren och hoppas att den ska gå av.

- Dessutom kan man konstatera att Äril enligt plan får 44% av sina intäkter från uthyrning av lokaler och garageplatser. Vilket innebär att det blir en oäkta förening med den här kalkylen, då gränsen går vid 40%.

Problemet är ju enkelt löst genom att man höjer avgiften till den nivå den faktiskt borde ha. Men i dagsläget måste man alltså förmånsbeskatta sin lägenhet i Äril, för mellanskillnaden mot motsvarande hyresrätt i Norra Djurgårdsstaden. Ingen bruksvärdeshyra här inte. Skatten blir ett belopp i ungefär samma storlek som avgiften. Dessutom har en oäkta bostadsrätt ett lägre värde, när man ska sälja vidare den.

Men som sagt, det spelar egentligen ingen roll. Avgiften är ändå en fullständigt orimlig fantasisiffra, så det kommer inte dröja länge innan man måste höja hyran så mycket att man kvalar in som äkta bostadsrättsförening.

Som vanligt lär väl Bonava och JM vara snabbast med kvartalsrapporteringen. Bonavas Q1 kommer den 25 april, och JMs dito den 27 april.

Eftersom bostadsutvecklarnas kvartalsresultat i princip är helt frikopplade från försäljningsaktiviteten, så lär vi inte få se några vinstvarningar från dem, även om man gott kunde tycka att ett försäljningsras skulle påkalla någon form av snabbrapportering. I synnerhet som Sverige, till skillnad från Norge, (såvitt jag vet) inte för statistik över försäljningen av nyproduktion i landet.

Ett fullständigt katastrofalt Q1 kan läggas till handlingarna för bostadsutvecklarna. Dock har de flesta av dem börjat sänka priser här och var, men oj så långt de har kvar.

Utbudet ökar, vecka för vecka, månad för månad. Köparna bör luta sig tillbaka och låta priserna falla.

Det ser inte bättre ut.

En oväntad stabilisering av bomarknaden kommer inte att hjälpa inflationen att gå upp till 2% men ytterligare destabilisering kommer definitivt att få inflationen att sjunka. Med andra ord räcker det inte att bomarknaden repar sig. Enda möjligheten är att RB sänker 2%-målet till kanske 1,5% alternativt börjar prioritera kronkursen istället för inflationen. Har svårt att se att det kommer att ske för inflationen kommer ju gå upp om kronan fortsätter falla vilket är målet. Problemet är då att vi inte kan höja räntan ändå för då dyker inflationen under 2%-målet igen. Detta innebär i praktiken att vi MÅSTE ha en svag SEK såvida inte 2%-målet överges.

Suck. Ser ingen lösning.