Bostadsbubbla i Sverige?

Klumpigt uttryckt av mig förstås, men att pricka botten har självklart med mycket tur att göra. Poängen var väl mer att vi knappast ser botten om 3 månader.
Försöker dagligen hålla mig uppdaterad om priserna i mitt område, hur budgivningarna ser ut, vad omvärlden säger etc.

VALUEGUARDEN imorrn kl 09 gott folk!

Min gissning för br:

Stockholm +2
Gbg -2
Sverige +1,5

Resten skiter jag i.

Spännande!

Ja och ännu mer spännande om två veckor då amorteringskravet träder i kraft.

Skulle någon vänlig själ vilja förklara för mig det rationella i att panikköpa en bostad innan amorteringskravet införs?

Haha, ja det skulle jag också vilja höra. Man kan ju fråga sig varför värdet på ett hus skulle öka eller minska beroende på det.

Det finns naturligtvis väldigt lite som är rationellt med ett amorteringskrav. På en fungerande marknad skulle inte det behövas. Då skulle parterna själva göra upp villkoren utan att staten skulle blanda sig i. Även den bisarra statliga insättningsgarantin är fullständigt irrationell... eller att staten dikterar vad som är pengar överhuvud taget.

Förnuft är väldigt sällsynt i vår tids ekonomi.

Logiken bland de som köper är väl att bostadsmarknaden alltid går upp på sikt och att det vi ser är en temporär dip. Om man resonerar på det sättet vore det ju ett ypperligt tillfälle att köpa nu och slippa ytterligare amorteringskrav, precis på samma sätt som de lyckliga själar som lyckades köpa bostad med lån utan något amorteringskrav alls. För det går ju alltid upp på sikt

Ja med den teknologiska framtiden i åtanke så kan vi ju glömma bort tankarna på "citykärnor", när folk sitter hemma och printar ut en ritning från IKEA på bokhyllan Billy på sin 3D-skrivare så kan vi glömma allt vad det heter med stadspuls. Då kommer ABC-hemmet komma ut i sin fulla rätt och det man kommer att sträva efter är grönområden/parker med ett schysst centrum där man endast besöker bra Caféer och Restauranger.

Kanske går man och kollar en konceptbutik i centrumet där en Volvohandlare ställer ut en bil av senaste modellen man kan kika och klämma på för att sedan beställa bilen på nätet efter önskemål där säljaren i pop-up/konceptbutiken redan i stora drag har satt ihop en bil som passar dina behov.

Detta ser man redan i USA börjar komma i och med butiksdöden att klädesbutiker som vi känner dom dör ut men restauranger och liknande växer.

T.ex. äger du en Volvo idag så kan du redan nu beställa mat på nätet så står kassen i bilen när du kommer från jobbet packat och klart.

Man kommer att bo mer lokalt i framtiden det kan jag garantera, vad blir värst drabbat? Ja exakt trånga citykärnor långt från allt vad riktig bekvämlighet är. Fördelen i City tills idag var närheten till puls och butiker men detta kommer flytta till "hubbar" i förorterna och vi får en stadslös kärna.

Jo, det är väl så det ligger till helt enkelt. Inget rationellt alls med andra ord.

Sthlm flats -0.5.
Landet 1.5.

Lgh som såldes i Sthlm är förmodligen till stor del nyprod vilket hox justerar för.

Ibland letar man efter en sak och hittar en annan. Det är något skumt med detta objekt. https://www.hemnet.se/bostad/bostadsratt-3rum-filborna-helsingborgs-kommun-linbastagatan-13-13463257

pris: 2250Kkr, avgift 2601kr/mån (exkl vatten, värme och el som beräknas till 767kr/mån). Med mina helsingborgskunskaper (har nära familjerelation till stan) vill jag minnas att områdena runt Linbastagatan är mindre bra eller dåliga.

Om man tittar ner i det finstilta visar det sig att:
man på köpet får 1125Kkr i gemensam skuld (15Kkr/m2)
dvs 1652kr/månad i ränta på BRF-lån (1,77%)
Och en amortering på 93kr/månad (återbetalningstid 1000 år)
505kr används således till annat.

MEN tittar man djupare i den ekonomiska planen är någonting fel
Å ena sidan skulle årsavgiften för lägenheten ha varit 33020/år (2752/mån), dvs en rabatt på avgiften på 5,5%
Å andra sidan har insatsen gått upp från 1795Kkr till 2250Kkr (dvs 25%)
Om man ponerar att insatsen höjs 25% för alla lägenheter blir det 13Mkr (misstänkt nära det dyraste av lånen vilket skulle få ner belåningen till 10Kkr/m2)

I den ursprungliga planen skulle en räntehöjning på 1%-enhet innebära en ökad avgift med 934kr/mån (och om man antar 80% belåningsgrad ytterligare 1050kr/mån).

En annan del i en långsiktig plan är ju att lägenheter från 2000-2005 (eller 80-talet) i närområdet går för ca 15K/m2. Antag att bostadsmarknaden står stilla i 15 år, och en dryg miljon försvinner i värde. 200K cash, 250K uppskjuten reavinstskatt och 1800K lån användes till köpet.

Vid 2% amortering kommer skulden efter 15 år att vara 1356Kkr, lägenhetens värde (vid 15K/m2) är nu 1200Kkr. Så 5833kr/månaden i värdetapp... Plus 104kr i ränta på reavinsten, plus 2601kr i avgift (vid kalkylräntan 1,77%), 767kr i vatten värme el, 1620kr i ränta på bolånet, 2464kr i amortering. För 7556kr/månad i kostnader och 5833kr/månad i värdetapp (exkl förlustavdrag) har du fått nöjet att uppleva hur en splirrans ny lägenhet fick patina (13389kr/mån).

Inte nog med att dina beskattade besparingar på 200K och din obeskattade reavinst på 250K (som du inte kan kvitta mot en förlust förrän du säljer lägenheten) gått upp i rök, du är dessutom tekniskt insolvent (dvs du kommer att sitta med en blancoskuld på 156Kkr om du skulle komma på idén att sälja).

En årlig prisökning på 4,36% krävs för att det nominella värdet ska upprätthållas i detta fall (och inget tyder på att KPI skulle vara på väg mot 4%).

Det blev visst ett mycket långt inlägg...

KONSPIRATIONSTEORI:

Så, har tidigare tänkt att mäklarstatistik ju gillar att trixa lite med siffrorna och har i mitt huvud också tänkt att "tänk om de slutar med sitt 3-mån glidande medelvärde för januarisiffrorna bara för att de kommer visa negativa siffror". Men istället så kanske man gör något annat? Jo, helt sonika struntar i att släppa januarisiffrorna.

Nu vet jag ju inte hur de gjort tidigare år, men det ser ut som man inte har något statistiksläpp i februari, för just januari. Titta här och scrolla ner:

https://www.maklarstatistik.se

Nästa släpp ska vara 14 mars!!! Dvs inget för februari. Men i utgivningsschemat så står det att man har för mars tom juni, dvs varje månad, inte varannan......

SLUT PÅ KONSPIRATIONSTEORI.

Troligtvis så har februaridatumet försvunnit från utgivningsschemat eftersom dygnet har flippat över till den dagen i månaden då de brukar släppa statistik, men det var roligt att konspirera för en kort stund innan poletten trillade ner. :-)

Hursom så bör mäklarstatistik visa på negativa siffror för januari och det ska bli intressant att läsa hur de förklarar det.

Det är verkligen en intressant kollektiv hjärnvurpa, ja. I verkligheten handlar det om typ:

Bostäder har länge, länge setts som ett inflationsskydd. Studerar man denna faktiska data framgår det att det egentligen stämmer "sådär"; bostäder har haft lite kämpigt att mota inflationen. Men om vi ändå accepterar premissen att bostäder+mark aggregerat är ett optimalt inflationsskydd (det är ju inte helt ologiskt) så följer det att bostäder aggregerat inte heller kan sticka ut åt andra hållet, dvs de kan inte (sett över hela utbudet) plötsligt generera enorma värdeökningar.

Så då hittar vi den rationaliserade hjärnvurpa så många på marknaden lider av. Bostäder är plötsligt upp +300% på rätt kort tid. Nu ska plötsligt köpare tänka att bostäderna kanske eller kanske inte kan fortsätta upp i denna hiskeliga takt - eller så ska de "plana ut", enligt ovan resonemang om inflationsskydd. I klartext är det verkligen ett bisarrt feltänk. Det är ett antingen eller. Antingen är bostäders värdering volatil (kan gå lite hursomhelst upp och ned), eller så kan de agera inflationsskydd (långsamma rörelser och nästan garanterat upp på lite sikt).

Båda kan inte gälla. Så när man använder det volatila som en bonus (snittbostaden kan ge rejäl avkastning) och grundantagandet som ett skydd (kommer alltid åtminstone gå upp lite på sikt; inflationsskydd) har man förstått detta riktigt, riktigt fel.