Bostadsbubbla i Sverige?

En 90-talist kan vara allt mellan 18 och 28 år. Inte många normalt funtade 18-åringar som går i barnatankar. Att din sambo inte ens är klar med studierna säger..... ingenting.

En till Norra tornet spaning:
Brf Innovationen (Norra tornet 1) har lån på 220 miljoner kronor. Bostadsarean är 14 408 kvm så det blir 15 269 kr/kvm boa.

Lånet skall amorteras på 50 år. Om rak amortering hade använts skulle det bli 4 400 000 kronor per år, men i den ekonomiska planen är första amorteringen bara 153 960 kronor i någon slags serie amortering. Jag antar att det är bostadsutvecklarsvenska för skjut problemen på framtiden. Inte konstigt att den ekonomiska planen visar ett överskott på 844 400 kr per år, det saknas ju 4 246 040 kr i amorteringar.

Räntekostnaden är beräknad til 5 940 000 kronor per år med en snittränta på 2,7 %
Drift- och underhållskostnaden är beräknad till 298 kronor per kvm, eller 4 294 768 för hela fastigheten. Avsättning till yttre underhåll är 432 240 kronor per år.

Budgeterade årsavgifter 10 085 868 kr, lokalhyror 1 579 500 kr, inalles 11 665 368 kr.
Så låt oss räkna på scenariot 1) 5 % ränta och scenariot 2) 7 % ränta samt rak amortering. Hur skulle ekonomin se ut då?
Räntenivå: 5 % // 7 %
Ränta: 11 '' // 15,4 ''
Amortering: 4,4'' // 4,4''
Drift&underhåll: 4,295'' // 4,295''
Yttre underhåll: 0,432' // 0,432''
Kostnader: 20 127 kSEK // 24 527 kSEK
Månadsavgiften skulle behöva höjas med: 84 % // 128 %

Undrar om de som har köpt bostadsrätt räknat med även denna höjning i sitt 'höjd ränta'-scenario.

Som jag sagt tidigare, jag har inget emot Oscar Properties utan tycker bara de fungerar bra som analysproxy över Sthlms bostadsmarknad och om jag skall sitta och analysera siffror så analyserar jag hellre ett snyggt projekt än ett fult. Jag tycker att Norra tornet och 79&Park är riktigt riktigt snygga. De ligger ju litet off, men snygga är de och alla kan ju inte bo centralt.

5 och 7% ränta är väl dock lite extrema exempel.
...
Kan du inte göra denna kalkyl på Torn 2 också? Jag antar att en så högt belånad förening som Torn 2, också kommer få svårt att få de bästa räntorna hos banker.

Ni är många som hjälper till att ta fram statistik på senaste priser osv. Men jag ser väldigt lite kring prognoser på hur mycket nyproduktion som kommer bli klart under 2018-2019. Rimligtvis kommer nyproduktionen dyka rejält under 2020 då projekt har stoppats eller lagts på is. Men där spaden redan satts i marken kan byggbolagen knappast avbryta byggnationen.

Även mixen av bostadsrätter och hyresrätter förändras. Såg i en av Stockholms gratistidningar att hyresrätterna kommer att bli fler samtidigt som byggandet av bostadsrätter gått i stå.

Bostadsobligationerna är väl något aggregat av alla bostadslån (CDO någon?) och har sammantaget väldigt goda marginaler. Tror jag läste i swedish housing mafias rapport behöver falla med typ 20%-30% eller mer över hela brädet för att det ska gå under den loan-to-value nivå som bankerna garanterar för deras bostadsobligationer.

Så om ett gäng nyproduktionslån blir dåliga borde det sammantaget inte spela så stor roll. Dock så sjunker ju typ allt, så köparna av obligationerna borde kräva högre ränta i sinom tid tycker man. Och då ska väl BLTs boränta stiga också, oavsett reporäntans nivå.

Nu är jag inte så säker på ovanstående så någon bättre vetande får gärna ta ett skott.

Vad kommer bankerna säga när köparna vill ta ut sina lånelöften mot säkerheter som inte längre täcker lånet?
Detta borde bli ett problem för alla inblandade parter.

Läste du över huvud taget det du citerade eller fattade du inte? I USA är skuldsanering mycket lättare för den överbelånade än här.

Är du som inte fattar, om du så har betalat av halva ditt hus i USA men inte klarar av att betala längre så kan du lämna hela huset för att slippa skulden. Man behöver ju inte va nåt större mattesnille för att förstå att i det LÅNGA loppet blir långivaren vinnare. Samtidigt orde ju vem som helst förstå att långivaren har ett system som gynnar de eftersom det är de som sitter med trumf på hand och den som måste låna sitter ju på knä med mössan i hand.

Ingen egentlig skillnad, i båda fallen riskerar långivaren kreditförluster vid ovarsam kreditgivning.
I båda fallen så sitter låntagaren med skägget i brevlådan om denne har maxat sina lån strax före en prisjustering på marknaden.

Och svenska räntor påverkas av omvärlden, med omvärlden menade jag inte nödvändigtvis den globala konjunkturen, utan även policy. Eller tror du Sveriges Riksbank kommer börja höja räntan innan ECB? Det hade typ varit självmord.

Jag är ganska säker på att Ingves och co kommer följa med ECB upp. Sedan finns ju FED med på ett hörn(och amerikanska 10-åringen), men ECB är den främsta ledhunden för oss.