Bostadsbubbla i Sverige?

Tvärtom pekar jag på det vaga odefinierade. Och ber om förtydligande.

Nej, det är precis tvärtom.

Vi kan här bortse från spekulation. Dvs det vi kan titta på är riskfri realränta. Och den har man inte kunna leva på. Den är i snitt nära 0.
Ovanpå det så beskattar överheten nominell avkastning, så efter skatt har riskfri realränta varit negativ under största delen av de senaste 50-60 åren iaf. Vissa år har folk förlorat flera % av sitt reala sparande.
(En intressant observation är att här i forumet verkar jag vara den enda som menar att detta är fel. Folk som vill se mer sparande blir närmast arg när jag börjar tala om kapitalskatten måste ned.
Kamprad talas det om idag. Han valde att lämna landet 1973 pga den konfiskatoriska beskattningen. Sedan dessa har den ökat).

Och vill du dessutom att sparandet skall vara fastigheter så har vi haft fastighetsskatt som reducerat kapitalet varje år.
Och ovanpå det har vi haft förmögenhetsskatt som reducerar kapitalet varje år.

Sedan bortser du från underhåll/renovering/modernisering av bostäder. Man har utgifter för dessa. Det är inte så att man kan leva på kapitalet.

Denna kan du köpa för 150K https://www.blocket.se/sodermanland/Kila_2__Nykoping_77250365.htm?ca=11&w=3
Men efter att du betalat inredningsarkitekt, hantverkare, projektledning, material, transporter, mm som krävs för att få upp denna till dagens standard, så är köpeskillingen felräkningspengar i sammanhanget. Du kan i stort sett lika gärna köpa en nyproducerad bostad.

Hushållen äger väsentligen alla bostäder och finansierar dessa. Man har bara ordnat flexibilitet i ägandet och finansiering. Hushållen äger fastighetsbolagen och BRF och småhus.
Och så är hushållen direkt eller indirekt långivare till bostadslånen. Ibland omvägen via fonder och pensionskapital. Och försäkringsbolag.

Men folk i tråden har inte systemperspektiv och ser inte detta. Vet inte hur många ggr jag uppmärksammat detta, men det går bara inte in.

Nej. Finns inte på kartan att banken lånar ut mer än ca 850 k. Du verkar inte förstå vilka kontroller bankernas låneavdelningar gör.
Sedan bortser du från att A och B skall betala ränta resten av livet för detta. Vad blir den ackumulerade räntan?

Det Svensson säger är att vid lågkonjunktur kan man relaxa låntagarnas likviditetsmässiga belastning genom att sänka räntan. Så att inte realekonomin tar mer skada än den gör ändå.

Logik kräver att man mellan lågkonjunkturerna höjer räntan. Det är alltså fel att påstå att Svensson säger att räntorna skall hållas nere. Han liksom det flesta andra förordar en konjunkturanpassad ränta.

Fö finns ingen grund för att påstå att Riksbanken har hållit låg realränta under 2000-talet. Undantaget finanskrisen och just de senaste månaderna.

Vad tror ni om prisutvecklingen generellt i Stockholm under de kommande månaderna?

Tittar man på husmaskens info ser det ut som att det är en liten återhämtning på väg nu efter höstens nedgång

Bulltrap.
Priserna kommer börja gå ner i Mars igen och räntorna öka samtidigt som inflationen tar fart när färre lägger stora kontantinsatser på övervärderade bostäder och spenderar på annat.

Du får fundera lite på din framtid.
Du är ung och vill flytta hemifrån vilket är lätt att förstå.
Frågan du bör ställa dig är om du tror att du kommer bo kvar i lägenheten länge?
Troligtvis inte, du kanske får jobb på annan ort, träffar tjej och vill flytta till större.
Har du då råd att förlora hela kontantinsatsen, 150-200 000?
Kanske blir du tvungen att sälja med förlust och blir sittande med ett lån utan säkerhet bakom, vilken bank tror du då kommer ge dig ett nytt lån?

Förmodligen stagnant men över längre tid för många faktorer för att sia om där de mest betydande är ränteutveckling och konjunktur. Stundande amorteringskrav påverkar mest de som köpt de dyrare objekten, de har förmodligen också kapital att avsätta till den ökade amorteringen. Detta kan ge ett ökat tryck på mindre objekt.

Viker inte konjunktur och arbetsmarknad, vilket därmed ger fortsatt stark löneutvecklingen kommer vi ha ökande priser oberoende av inte allt för höga räntehöjningar.

Vi har under en rätt lång tid nu haft priser i innerstaden där ettor motsvarar vad en person med bra inkomst med marginal klarar och tvåor motsvarande för par. Så kommer det nog förbli tills efterfrågan ökar pga t ex befolkningstillväxt.

"Äga avkastande tillgångar" låter bra, men "Köpa på All Time High" låter inte bra. Detta får man väga av varsamt.

Nu är det psykologi på hög nivå på marknaderna. Det gäller att klura ut vad andra klurat ut. Jag tror att de flesta tänker som du, alltså gör jag tvärtom. :-)

Kan jag ha fel? Givetvis.

Fascinerande att vissa fortfarande påstår och bygger hela sitt resonemang på att riskfri realränta snittat på 0 när den i princip aldrig legat där.

Den har legat i intervallet 1,7-2,2% i snitt lite beroende på tidsperspektiv.
Det är lätt att se att ju mer produktion som flytt landet så har räntan påverkats negativt tack vare statens mer och mer desperata inblandning i räntenivåerna.
Då är det inte svårt att förstå vad som kommer ske när omvärlden tappar förtroendet för svenska statens ekonomi.

Utbudet kommer att fortsätta öka. Efterfrågan kommer att fortsätta minska med ökande krav på amortering samt det förändrare sentimentet där allt fler tror att bostäder blir billigare ju längre man väntar. Det är svårt att se någon annan riktning än neråt efter 1 mars. Möjligen platt fram tills dess, även om det mesta tyder på att mindre pengar omsätts i marknaden just nu.

Bättre köpa Schweizerfranc och norska kronor.

Realräntan av ett potatisland är mängden skördad potatis minus mängden sättpotatis (+arbetsinsats).
Det är bara att köpa ett potatisland och plocka hem realräntan.

Priset på landet ska då anges (inte i kronor, utan) i kilo potatis för att vi sedan ska kunna specificera hur stor realräntan är i procent.

Vi kan givetvis utgå ifrån att realräntan är positiv över tid.

Däremot kan givetvis värdet på kronor teoretiskt sett sjunka hur mycket som helst.

Det förutsätter givetvis långsiktighet när jag föreslår ägande av avkastande tillgångar. Att köpa på all time high är däremot ett krav om man med vinst ska spekulera i krasch genom att äga kronor.

De flesta som bränner sig gör det under försöken att göra snabba klipp.

Här har vi lite hårdare data:
https://ekonomistas.files.wordpress.com/2014/07/real-interest-rate-se-ea-uk-us.png?w=768&h=501
Röd kurva är real reporänta i Sverige justerad med HIKP.

Skulle man medelvärdesbilda under 2000-talet lär man komma ganska nära 0. Strax över.
Tar man från säg 2002/2003 lär det bli 0.

Ni kan fö notera i figuren hur Riksbanken har låtit svenska realräntan komma upp på positiva siffror snabbare än andra. USA, UK och EU hade inte ens kommit upp på plus 2014. Medan Riksbanken drev upp den flera år tidigare. Och det vi ser här är just skälet till att RB lagt sig där de ligger. Att driva upp realräntan högre från 2011 vore lite självskade-beteende.

Pratat om att Riksbanken håller speciellt låg ränta är alltså grundlöst.