Bostadsbubbla i Sverige?

Dynamiken är kanske ändå inte helt enkel. Om nu Swedbank flyttade huvudkontoret till Sundbyberg, är det då mer attraktivt för en Swedbanksanställd att bo där, eller i innerstan... Dessa saker kan nog förändra sig över tiden. Stockholm kanske blir mer som Berlin och London, utan någon självklar stadskärna. Rent livskvalitémässigt är det knappast något egenvärde att ha nära till Riksdagshuset eller Operan.

Men i princip så håller jag med om att ju mer centralt, desto högre priser, nu, såväl som i framtiden.

Vad som kan försvaga Stockholms "huvudstadsvärde" är om Europa stegvis utvecklas till ett land. Ganska mycket tyder faktiskt på det även om vi inte märker något från år till år. Göteborg och Malmö kan då bli mer jämställda med Stockholm.

Självklart så stämmer det du säger. Och vi har en annorlunda typ av stad än många amerikanska städer till exempel.

Låt oss t ex leka med tanken att alla EU:s länder avvecklar sin inomeuropeiska diplomatiska verksamhet, dvs alla europeiska länders ambassader, med tillhörande residens och andra bostäder, i Stockholm stängs.

Det borde ju inte krävas så jättemånga hjärnceller hos folket i Bryssel för att komma fram till detta en vacker dag.

Nästa steg vore att ambassader i Europa bara skulle finnas i Bryssel, och då för utomeuropeiska länder. Då stänger också de nationella utrikesdepartementen ned sin verksamhet.

Så småningom liknar Europas länder USAs delstater. Stockholm, Göteborg, Malmö i Sverige blir då som Columbus, Cleveland, Cincinnati i Ohio. Ingen bryr sig om vilken som är huvudstaden.

Kungen då? Ja, där är jag svarslös.

Tar vi exemplet i artikeln med 11 k/mån och tar med att hyresgäster ligger i snitt på 30% av disponibel inkomst för boende, så landar man på att de skulle ha 23 k/månad var i bruttoinkomst. Ungefär.

Nu ligger dom dock på lite mindre boyta än snittet. Skalar man om till snitt i boyta landar vi på inkomster på ca 32 k/månad.

Jag ser inte riktigt det orimliga i det.
Det är nog som hon säger: " "Jag tycker att man får valuta för pengarna. Det är nära till både jobb, city och grönområden", säger Hanne Brundi".

Folk väljer att betala för att bo så. Och det omsätts till ett högra markpris.

Så länge folk kan betala de summorna och inte leva som kyrkråttor, misstänker jag att de kommer fortsätta att göra det.

Det är väl realräntan som har betydelse. Inte reporäntan.
Under 2000-talet har riskfri realränta legat på inom 0-2%, med några tillfälliga undantag.
Vad borde den ligga på?

Om du ordnar en riskfri förvaringstjänst för sparare. Ett slags Shurgard för sparare. Vill du då betala till de som använder den (dvs positiv ränta för spararen) eller vill du få betalt för ditt arbete och dina kostnader (dvs negativ ränta).

Det borde gå att komma överens om att riskfri realränta borde ligga på ca 0%. Och Riksbanken har för det mesta pressat upp den ovanför 0.

Någon gång i slutet på 80-talet läste jag en artikel i DN om svenska ungdomar som bodde i London. Dom ville gärna bo centralt. Och det innebar att hyra en sängplats i del av rum. Det var vad inkomsterna räckte till.

Det kan man spontant tycka är ett lite primitivt leverne. Men får komma ihåg att det är självvalt av dessa. Viljan att bo där var så pass stort att dom valde att bo under sådana förhållanden. Dom hade kunna bo bättre om dom bott längre ut från centrum.

Man kan tycka att bostadspriserna är höga i centrala London, men det är de för att folk är villiga att betala för det. Betalviljan bestämmer nivån.

Och på motsvarande sätt kan man tycka att de som äger fastigheterna där tar en enorm risk för prisfall.

Det är egentligen inte ett nollsummespel om marknaden är den rätta, vakanserna påverkas inte direkt negativt av att storbankerna, eller t ex statliga myndigheter flyttar ut till kontor utanför innerstaden, det påverkar de områdena, då det blir t ex fler bostadsnära arbetsplatser där, vilket i sin tur kan påverka serviceutbudet(multiplikatorer) osv, men lokalerna dom lämnar kan ju fyllas upp snabbt av nya ockupanter, vilket är fallet nu, detta trots att hyresnivåerna just nu är väldigt höga centralt.

Så länge som marknaden klarar av att absorbera tillskottet av golvyta så är blir ju effekten på arbetsplatstätheten ganska marginell, ofta kan det ge ökad arbetsplatstäthet, då det t ex ger fastighetsägaren möjlighet att modernisera lokalerna, och moderna lokaler är betydligt mer yteffektiva, det går in fler människor på mindre ytor.

Om man tittar på det historiskt, så är innerstäderna viktiga för landets tillväxt, under perioden 1991-2011 skapades ca 25% av alla landets nya arbetstillfällen i innerstäderna i Stockholm, GBG och Malmö. Dessa områden utgör 2% av storstadsregionernas totala yta. Ett problem i Stockholm är brist på mark, det finns egentligen inte så mycket mark för nya kontorsetableringar, om man nu inte får för sig att omvandla bostäder till kontor, eller genomföra rivningar för att frigöra ny byggbar mark. Den enda ytan som egentligen är aktuell i Stockholm är väl spårområdet vid centralstationen, som man kan överdäcka.

Under perioden 2010-2015 ökade antalet arbetstillfällen i min kommun med 10%, kommunens befolkning ökade med 5,7 % och "storstadsregionen" med 5,8 %, ca 1/3 av alla ny arbetstillfällen i kommunen etablerades i SDN centrum(följt av SDN Lundby, dvs norra älvstranden, Lindholmen framförallt), och utav den där tredjedelen, tillkom flest arbetstillfällen inom kategorin företagstjänster, t ex konsulter.

Stadsutveckling kan ju påverka attraktiviteten dock, och ett fastighetsbolag som har örat nära marken och förstår marknaden kan ju då ta position tidigt och sedan driva på utvecklingen, eller helt enkelt rida på vågen, och sedan kapitalisera på stigande marknadshyror och fastighetsvärden.

Det tog mig 10 år innan jag lägenheten jag köpte i Lund 1991 var värd lika mycket (inte rensat för inflation) som jag gav för den.

Mänskligheten är uppenbarligen dömd att begå samma misstag om och om igen.

Jag håller med om detta, men dels var det ungdomar och dessa brukar inte planera långt in i framtiden, dels var det hyra med får vi förmoda rätt kort uppsägningstid. Madrassplatser brukar man ha i områden där det hela tiden finns efterfrågan och man lätt får in folk.

Det är skillnad om man skall gå in med stort kapital.

2017-11-05
Brf Derbyt ca 90 osålda lägenheter
Brf Members Club ca 60 osåla lägenheter

2017-12-14
Brf Derbyt osålda lgh: 93
Brf Members Club osålda lgh: 60

2018-01-08
Brf Derbyt osålda lgh: 97
Brf Members Club osålda lgh: 60

www.peabbostad.se

=>
Negativ försäljning.

Derbyt är i Råsunda och Members Club i Arenastaden.

=>
Slår jag ihop detta med vad jag observerar från JM och Besqab så blir fortsatt slutsatsen att "DET SÄLJS INGENTING" av nyproduktion i Stockholm till dessa priser som de envisas med att hålla fast vid för medlemskap i dessa (antar jag) högbelånade föreningar.

De där norska siffrorna om ett fall på över 70% i nyproduktionsförsäljningen i Oslo kan nog va ett riktmärke också för Sverige.

Peab vill ha 100.000:-/m2 för dessa lägenheter i Råsunda, Solna, helt vansinnigt, dom lär få sänka priset minst 30-40% för att ens få någon såld.




.