Bostadsbubbla i Sverige?

Ni som följer den här tråden för att försöka klura ut om det är läge att köpa den där drömlägenheten i Sthlm eller vänta ett tag, beakta följande:

Utbudsökning 2018 Sthlms län
1) Småhus som blir klara 2018: ca 2 729 (SCB, påbörjade Sthlms län, 2016), med en produktionskostnad på i snitt ca 5 622 900 (SCB, produktionskostnad, storstäder, 2016).

2) Hyresrätter som blir klara 2018: ca 6 765 (SCB, påbörjade Sthlms län, 2016), med en hyra som gör att dessa bara kan komma ifråga för de som har en ordentlig lön (visst kan socialen ta några av dessa i anspråk till flyktingar)

3) Bostadsrätter som blir klara 2018: ca 8 970 (SCB påbörjade Sthlms län, 2016), med en produktionskostnad på i snitt 3 792 200 (SCB, produktionskostnad bostadsrätter, storstäder, 2016)

4) Ombyggnationslägenheter som blir klara 2018: ca 1 690 (SCB påbörjade ombyggnationslägenheter, 2016)

Ovanstående summerar ihop till: 20 154 bostäder.

Befolkningsökning Sthlms län
5) Flyttningsnettot kv 3 2017 var -101 mot övriga Sverige (4 664 senaste fyra kvartalen), födelseöverskottet var 3 970 (12 757) och flyttningsnetto mot utlandet var 7 540 (20 481) - många av dessa asylsökande som fått UT.

Ovanstående summerar ihop till: 37 902 personer

De man kan fundera på är vilka som skall köpa småhusen och bostadsrätterna och hur de bor idag, vilka som skall köpa de småhus och bostadsrätter de måste sälja i samband med flytten, vilka som i sin tur skall köpa deras bostadsrätter, vilka som skall flytta in i hyresrätterna som blir klara, hur många andrahandslägenheter som kommer ut på marknaden när nuvarande hyresgäst hittar ett långsiktigt boende och hur denna flyttkarusell kommer påverka priserna.

Jag har kommit till slutsatsen att det inte kan gå annat än nedåt.

Invändingar:
i) Hyresrätterna går till flyktingar! Politisk självmord att "ge" exklusiva hyresrätter till kommunplacerade asylsökande annat än i mycket begränsad skala.

ii) Kommunerna köper bostadsrätter åt flyktingar! Samma som ovan. Jag tror att det offentliga under nästa mandatperiod kommer köpa upp havererade byggprojekt (hela fastigheten inte bostadsrätter) till allmännyttan för att rädda Sveriges ekonomi, men det sker EFTER kraschen.

iii) De som flyttar från utlandet är högbetalda arbetskraftsinvandrare! Här saknar jag data och hoppas på eldunderstöd av PresidentBahama.

iv) 37 902 är mer än 20 154. Javisst, men jag kan inte se att de har råd att hoppa in i toppen eller ens mitten av bostadspyramiden, och de tillför för litet kapital/inkomster för att underhålla pyramidspelet underifrån.

Jag tror det är 23 dagar. Även om bostaden blir igenkänd av några så har dom normalt ingen koll på hur länge den legat ute. Nya spekulanter dyker upp hela tiden, få vågar köpa ett objekt som ingen annan velat köpa på 30, 60, 90, 120, 150 dagar etc.

En talande graf över detta finns på FT:
https://i.imgur.com/jHFM7y8.png

Det byggs så mycket att även en halvering av antalet byggen skulle fortfarande lägga oss på nivåerna i upptakten till 90talskrisen. Bostadsbubblan kommer byggas bort, och det är ju ganska självklart, att en sådan källa till "enkla pengar" inte kan bestå utan kommer att förbrukas och konkurrenssättas.

Östermalmspriser fortsätter ned.

https://twitter.com/penates_se/status/950017357723955200

Blir spännande att se från nästa vecka då det borde börja rassla in en del köp.
Östermalm har ju pendlat från 95-100-95 nu under nov-jan

Var väl denna helgen jm hade sin stora visningshelg?

Enligt kurvan du länkar till så ser man att någonstans runt år 2007-2008 så påbörjades ca 2500 lägenhetsbyggen i Stockholms län. Det naturliga vore ju att dessa påbörjade byggen efter några (ca 2) övergår i avslutade byggen. Grafen visar dock att 2 år senare är det max 2000 som rapporteras som avslutade. Vad kan vara anledning till detta?

Det är ytterst svårt att förmedla ironi eller sarkasmer i dessa forum. För du skämtar väl?

Om jag tolkar din fråga från min aspiga sida (Dr Polymem tror ju att du är ironisk, men jag förstår ju inte alltid ironi....):

Jag har roat mig med att göra grafer av SCBs bostadsstatistik. Några lärdomar:
Man måste använda glidande medelvärden, annars får man alltför taggiga grafer. Jag valde själv fyra kvartals glidande medelvärde som det optimala.
Det bästa är att justera påbörjade 8 kvartal gentemot färdigställda, då får man kurvor som passar rätt bra över varandra.
I verkligheten så är ju alla projekt unika så självklart blir det ju inte perfekt. Det är ju inte alltid två år från påbörjat till färdigställt. Den finaste kurvan jag lyckades skapa hade t.ex. färdigställda vid en tidpunkt före påbörjade...

Här får man först fundera på hur många personer/bostad som är rimligt att kalkylera med.


2016
Sveriges befolkning: +144 tusen,
Stockholms läns befolkning: +38 tusen
-varav födelsenetto: +14 tusen
-varav flyttningsnetto: +24 tusen
-----varav mot övriga Sverige: +3 tusen
-----varav mot utlandet: +21 tusen


2017
Sveriges befolkning jan-nov: +109 tusen
Stockholms läns befolkning jan-sep: +31 tusen

=>
1) Jag tror att Stockholms läns befolkningstillväxt kommer att rasa från 2016 (och 2017) års nivåer.
2) Av kategorin "flyttningsnetto mot utlandet" kan vi nog räkna med 3-4 personer per bostad. I många fall flyttar man nog in hos släktingar, dvs tar ingen ny bostad i anspråk alls. Här ingår också t ex polygamisten i Nacka, som i denna mening bor "väldigt effektivt" sett som personer/bostad.

Av kategorin "flyttningsnetto mot övriga Sverige" är det nog å andra sidan många ensamhushåll som flyttar in (och familjer som flyttar ut). Men jag tror också att den kategorins inflyttning rasar av demografiska skäl, när de stora årskullarna med 124 tusen födda/år 1990-1991 stegvis ersätts med de små årskullarna med 88 tusen födda/år 1999.

=>
Låt säga att de som flyttar in från övriga Sverige netto behöver 2-3 tusen bostäder/år.
Födelseöverskottet behöver på kort sikt inga bostäder, men indirekt kanske något tusental.
Kvar blir kring 20 000 utlänningar som kanske behöver 6-7 tusen bostäder. Sedan tror/hoppas jag att siffran 20 000 utlänningar/år kommer att sjunka drastiskt, och det kraftigt minskade antalet asylsökande kan tyda på det.

Men jag medger direkt att allt ovanstående är spekulativt och oklart. Invandringen från utlandet är nyckelfrågan. Nu finns det mycket professionellt folk i den kategorin, men större delen är ju flyktingrelaterat, och då är frågan vad politikerna gör framöver.

Man skulle kunna tänka sig att fler flyttar in till Stockholm när det nu dyker upp bostäder där.

T ex folk som bor utanför länet och nu tycker att det är en bra ide att flytta in. Det kommer då att frigöra bostäder som de flyttar ifrån.

Jag vill minnas att jag nånstans har läst att sådär 10% av alla påbörjade bostäder aldrig avslutas. Kan nog va att man anmäler två etapper som startade, men bara den ena kommer igång.