Bostadsbubbla i Sverige?

JM, bostäder till salu

Början av oktober :1 400
11/11: 1 723
1/12: 1 910
6/1: 2 069

https://www.jm.se/bostader/sok-bostad/

JMs extremt intressanta bokslutskommuniké presenteras den 1 februari. Då tror jag att vi kommer att få en mycket god bild av allt det vi pratar om här i tråden.

Antal produktionsstarter 2017:

Q1:
JM Stockholm: 354 sålda, 300 produktionsstartade, 3 714 i produktion
JM Riks: 321 sålda, 343 produktionsstartade, 2 169 i produktion
Q2:
JM Stockholm: 388 sålda, 454 produktionsstartade, 3 598 i produktion
JM Riks: 348 sålda, 336 produktionsstartade, 2 279 i produktion
Q3:
JM Stockholm: 213 sålda, 365 produktionsstartade, 3 837 i produktion
JM Riks: 332 sålda, 372 produktionsstartade, 2 196 i produktion
(Källa: delårsrapporter)

=>
Jämför detta med att antalet bostäder till försäljning (i Sverige) ökat från (knappt) 1 400 till drygt 2 000 under Q4.

I runda slängar produktionsstartar man alltså 700 bostäder per kvartal i Sverige. Samtidigt har då antalet bostäder till försäljning ökat med över 600 under Q4.

Nu finns det förstås säsongsförskjutningar, och man kan ju i princip lägga ut bostäder till försäljning bara för att testa marknaden, men jag vet inte om JM håller på med sånt. Så om vi skulle anta att man varje kvartal produktionsstartar 700, och lägger ut 700 nya till försäljning så skulle man nästan inte ha nettosålt nånting i Q4. Men vi kan nog anta att i övriga Sverige har något sålts, medan Stockholm är rena rama katastrofen. I så fall kan man fråga sig om bolaget kommer att gå ut med info redan före den 1 februari.

Och här kan vi tänka ytterligare ett steg. Om det visar sig att JMs försäljning i Stockholm har totalhavererat, så lär detta ge eko i media, och förutsättningarna för att fortsätta hålla uppe priserna blir ohållbara.

JMs största aktieägare är Swedbank Robur Fonder. Här har vi också ett problem, vilken kompetens och marknadskännedom har fondförvaltare på Robur.

Här var det grönt värre....

https://www.jm.se/bostader/sok-bostad/stockholm/varmdo/charlottendal/charlottenlund/

Inflyttning nu! antar att det varit ett och annat avhopp.

Fick även mail från en annan producent i ett område nära Sthlm där det varit slutsålt sedan länge. Helt plötsligt fanns det 6-7 lediga hus som kom från ingenstans.

Nej nyproduktion är inget man kan göra pengar på längre. Snarare förlora.

Svårt att hitta detaljinfo men jag kollade årsrapporterna från hemnet,

Hela landet, avser bostadsrätter vecka 2:

redan nu i år 2018: >12000
2017: ca 8200
2016: ca 9500
2015: ca 9500

Utbudet ligger ganska stabilt på samma nivå under vecka 2-11 (senaste åren), därefter ökar utbudet mycket snabbt då många lägger ut inför försäljningar i april och maj.

Var kan du låna 2,4 mille till en månadskostnad á 525:-?

Räknade fel, 2.100:- blir det. Sen får man ju inte låna 100% men man bör räkna så när man jämför med att hyra och när man räknar på avkastning på kapital, för du har alternativinvestering och dess avkastning man kan göra om man inte låser pengar i en fastighet.

Det är naturligtvis ett absurt antagande - varför tror du att jag särredovisade kalkylräntan och utgifterna?

Ditt antagande håller så länge räntorna och därmed avkastningskraven inte går upp. Det kommer öka lånekostnaderna och alternativkostnaderna avsevärt (för att inte tala om riskbedömningen om bubblan spricker).

JMs radhus i Charlottendal har jag ju spanat på tidigare (se ovan)! Litet lyckas de ju iallafall sälja med dagens priser (eller specialerbjudande) eftersom det bara är 9 hus kvar. Så fyra hus sålda sedan 18/11.

Om du hade köpt på toppen så hade du fått 42kvm på Södermalm för 4 miljoner, priset var ca 95000 per kvm.
Idag hade du fått 3 360 000 kr för den lägenheten. Mao hade hela din kontantinsats + lite till varit borta.
Vad hade du tyckt om det? Vad hade banken sagt nästa gång du ska förhandla ränta?

Från Twitter:

"Nu följer ett exempel från Sthlms bostadsmarknad: en kompis hyr 1:a på 30 kvm vid ändstationen på en av t-linjerna. Hyreslgh från allmännyttan, hyr i andrahand och betalar 6 700 kr ex. el. Den reella hyran för den som har förstahandskontraktet: 2 700 kr. Hepp."

https://twitter.com/perbj

=>
Detta är sjukt. Detta kommer inte att bestå. Kraschen kommer att rensa undan sånt här, om nu bara politikerna ser till att 1) byggbar mark bjuds ut i rikliga mängder, och 2) invandringen hålls nere.

Dessutom kommer inte hyresrätter kunna hyras ut till överpriser om riksdagen klubbar förslaget från den statliga utredningen...

Sonnenwende, Chalmeristen och Mes, intressanta funderingar tidigare idag.

Här kommer mina teorier:

Det kommer stora förändringar inom välfärden och nya lagar för att få bukt på parallellsamhället, de kommer få effekt på bostadsmarknaden, men troligen inte före valet.

Politikerna har upptäckt att det inte går att undvika integrationsproblemen längre. Potemkinkulisser har sina begränsningar, de fungerar bäst på avstånd. Nu när våldet inte längre är begränsat till flyktingförläggningar och no-go-zoner, utan kvinnor kan bli gruppvåldtagna på vanliga gator, har folk slutat knyta handen i fickan, de säger vad de tycker och de är i ännu större utsträckning än tidigare beredda att proteströsta. Jag märker ilskan litet överallt. Ju högre utbildning desto elegantare formulerat, men den bakomliggande ilskan är densamma. Moderaterna och socialdemokraterna kommer bjuda över varandra om att återskapa lag och ordning fram till september. Väljarna kommer förvänta sig att dessa förslag genomförs nästa mandatperiod och Jimmy Åkesson kommer sitta på tillräckligt många mandat för att fälla en regering som inte 'levererar'. En hel del av dessa förslag kommer även påverka bostadsmarknaden. Ett exempel är de nya reglerna om uthyrning i andra hand, som jag tror har som huvudsyfte att röja upp i den undre världen, men som bieffekt kommer sänka andrahandshyrorna och därmed minska incitamentet att köpa en bostadsrätt.

När kostnader för vanlig väldfärd och invandring i högre grad vältras över på kommuner blir målkonflikter mycket tydligare. De nedskärningar som hittills genomförts har framförallt drabbat utsatta svenskar (sjukskrivna, äldre, handikappade och psykpatienter). Nu när anden är ute ur flaskan kommer det inte längre gå att skära litet här och där, utan nu måste nedskärningarna gå ut över de invandrare som inte integrerats inom rimlig tid i Sverige. Det blir nog inga fler köp av bostadsrätter till polygamister och de kommunplacerade som fått bostad av kommunen kommer i mycket större utsträckning få skaffa egen bostad efter de två etableringsåren. Då kan medborgare få lägenheter i den kommunala kön igen och behovet att köpa en bostadsrätt för att ha någonstans att bo minskar.

Jag tror inte bostadsbubblan hinner spricka så mycket att Magdalena Andersson tvingas till åtgärder före valet, utan från hennes sida kommer det handla om vallöften och signalpolitik för att stilla folks oro. De kraftigt skuldsatta kommer, med rätta, vara oroliga för framtiden om priserna fortsätter sjunka. Denna oro kommer självklart påverka vilka de röstar på, men jag famlar fortfarande efter vad det är för 'silver bullet' som politikerna i förväg skall kunna presentera som lockar väljare en masse. Satsningar på infrastruktur för att hjälpa byggbolagen ur knipan, andra statliga satsningar för att trygga jobben?

Under nästa mandatperiod, när tillräckligt många unga gått på pumpen kommer något behöva göras med deras skuldsättning för att inte hela ekonomin skall gå i baklås och för att förhindra för många personliga tragedier. Ni har haft olika teorier om hyperinflation och deflation à Japan. Mycket möjligt, men hur påverkar det exportindustrin? Ingves vill nog rädda den till varje pris. Jag tror han låter politikerna lösa problemet med alla (över)skuldsatta. Kanske behovsprövade nödlån, som CSN-lån ungefär, att betalas av med minst, säg 15 %, av bruttoinkomsten och skulduppräkning med reporäntan+ x %. Det blir som en 'bolånetorskskatt' i många år, kanske hela livet, men kan hindra en totalt havererad ekonomi.

Önskedrömmar från din sida. Det kommunala planmonopolet förhindrar dina önskningar på ett effektivt sätt. Dessutom får inte marken reas ut enligt lag. Därför säljs på toppnivåer för tillfället.


Gamla billiga hyresrätter kommer aldrig mer att byggas fler av hur gärna du än vill det.